이번에는 리츠 우선주 투자에 대해 알아보겠습니다. 현재 상장리츠 중에서 우선주를 보유 중인 곳은 코람코라이프인프라리츠(서초 마제스타시티, 강남 DF타워), 롯데리츠(강남 DF타워), 디앤디플랫폼리츠(세미콜론 문래), KB스타리츠(씨티뱅크센터), NH프라임리츠(아크플레이스)등 입니다.

리츠가 아닌 일반적인 주식에서도 '우선주'는 있습니다. 회사+우로 구성되어 있는 종목들이 우선주입니다. 지주사(Holdings)에서 쉽게 찾아볼 수 있고 현대차, 태영건설, 미래에셋증권 등도 우선주가 있습니다. 우선주는 주주총회에서 의결권이 없는 대신 배당에 우선적인 분배권과 보통주 대비 더 높은 분배율을 가집니다. 또한, 'CJ4우'처럼 발행 시점에서 10년이 지나면 본주(CJ)로 전환되는 우선주도 있습니다. 

리츠 우선주는 보통주보다 더 많은 배당을 받고, 잔여재산의 분배 등에 있어서 우선적인 분배권을 가집니다. 또한, 기초자산 매각 시 일정 비율의 매각차익도 받을 수 있습니다. 다만, 보통주보다 배당률이 높아 안정적인 반면, 매각차익에 있어서 분배가 적습니다.

리츠가 우선주에 투자하는 주된 이유는 자금 조달 등의 문제로 인해 건물 전체를 인수하기 부담스럽거나 고금리 상황에서 장기적인 차익보다는 당장 눈에 보이는 우선배당으로 현금흐름을 높이고, 보통주에 비해 높은 배당률로 고금리에 쉽게 대응할 수 있기 때문입니다.

실제 리츠가 자산을 편입한 구조를 바탕으로 조금 더 설명을 해보겠습니다. 디앤디플랫폼리츠는 2024년 하반기 신규자산으로 명동N빌딩을 취득했습니다. 디앤디플랫폼리츠(모리츠)는 (주)DDI명동N리츠(자리츠)를 통해 명동N빌딩의 지분을 가지는 구조입니다. (주)DDI명동N리츠는 스폰서인 SK D&D로부터 130억원을 보통주로, 디앤디플랫폼리츠로부터 706억원을 우선주로 조달하였습니다. 나머지 961억원은 선순위 담보대출로 충당하였습니다.

DDI명동N리츠를 운용하면서 1년차에서 7년차(매각예정연도)까지는 우선주 형태로 연간 6.8%수준의 배당률을 지급합니다. 반면, 보통주 투자자(SK디앤디)는 1~5년차까지는 한 푼도 지급받지 못하며 6년차 연 3.7%수준, 7년차(매각연도)에 약 11.2%의 배당률을 받을 것으로 보입니다. 즉, 운용수익(임대수익)에 있어서 우선주가 우선적으로 꼬박꼬박 받아 간다면, 매각 차익에 있어서는 오히려 보통주가 유리한 것이죠.

앞서 리츠 우선주의 특징에 대해서 말씀드렸는데요. 추후 건물 매각으로 인해 자리츠 해산(운영 종료)시 1) 우선주 누적 운영배당 2) 우선주 원본 3) 보통주 운영배당 4) 보통주 원본 5) 매각차익 배분 순으로 이루어집니다.

우선주 투자자는 매각차익의 70%를 수령하고, 보통주 투자자는 30%를 수령합니다. 언뜻 보기에는 우선주 투자자가 매각차익까지 훨씬 많은 수익을 가져가는 것처럼 보입니다. 하지만, 전체 투자 금액 중 약 84.4%를 우선주 투자자가, 나머지 15.6%를 보통주 투자자가 투자했기 때문에 투자비율까지 고려한다면 매각차익에 있어서 보통주 투자자가 수익을 조금 더 많이 가져가는 것입니다. 

회사마다 우선주의 조건(우선배당 조건 및 매각차익 배분)이나 명칭 등이 조금씩 다를 수 있습니다. KB스타리츠는 자리츠를 통해 씨티뱅크센터를 편입하였습니다. 하지만 실물부동산(또는 자리츠)이 아닌 케펠자산운용에서 운용하는 펀드(케펠일반사모부동산투자신탁제13호)입니다.

앞서 살펴본 디앤디플랫폼리츠의 사례와 조건은 조금 다르지만, 내용은 비슷합니다. 매각차익의 45%를 우선주가 배당받고, 나머지 55%를 보통주가 배당받습니다. 다만, 보통주나 우선주가 아니라 제2종 수익증권(리츠의 우선주에 해당), 제3종 수익증권(리츠의 보통주에 해당)으로 불립니다.

앞서 이야기했던 것처럼 리츠는 실물 부동산을 보유하고, 거기서 임대료를 받는다는 인식이 강합니다. 하지만 많은 리츠들이 부동산만 보유한 것은 아닙니다. 부동산과 관련된 펀드, 우선주 등에 투자합니다. 고금리에도 투자자 배당 지급 유지, 이자 비용 충당 등 다소 적은 투자금으로 높은 배당을 유지할 수 있는 선택지 중 하나이기 때문입니다. 리츠 투자를 결정할 때는 이런 리츠별 특징들을 자세히 파악하는 과정이 필요합니다.