신한알파리츠로 보는 ‘K리츠 자산가치 재평가’의 효과

신한알파리츠는 그레이츠 판교에 대해서 실물자산을 보유하고 있으며, 다른 자산들에 대해서는 자리츠 또는 우선주 형태로 보유하고 있습니다. 따라서 그레이츠 판교에 대한 내용은 연결재무제표가 아닌 재무제표 주석 중 '7. 투자부동산'에서 확인가능합니다. 여기서 신한알파리츠의 그레이츠 판교의 토지와 건물의 취득원가를 알 수 있었습니다.

<2018년 매입가 대비>

2018년 공시지가는 약 1,451억원이었으나 신한알파리츠는 2018년 공시지가의 약 2배 수준인 토지 3,067억원, 건물에 대해서는 2,448억원에 매입하였습니다. 공시지가 기준 토지는 2018년 대비 약 40% 상승한 2,027억 가량임을 감안한다면 적어도 토지는 4,300억 원 이상의 가치를 가집니다. 회계상 건물에 대한 감가상각은 매반기마다 약 0.5%씩 감가되는 것으로 보이며, 감가상각을 반영한 장부상 건물 가액은 약 2,130억원입니다. 이를 합한다면 약 6,400억원이 나옵니다. 

<2021년 감정평가액 대비>

전자는 신한알파리츠의 2021년 감정평가액보다 낮은 금액이라서 다소 현실성이 떨어진다는 한계점이 있습니다. 따라서 이를 조금 더 보완하여 2021년 감정평가액을 기준으로 삼아서 2025년 가액을 구하였습니다.

2021년 그레이츠 판교의 평가액은 7,731억원이었습니다. 감가상각을 반영한 장부상 건물 가액은 약 2,300억원입니다. 즉, 나머지 토지 부분은 대략 5,400억원으로 추정가능합니다. 2021년 대비 2025년 공시지가는 약 13.6% 상승함을 반영할 때 토지는 약 6,130억원이며, 감가상각을 반영한 장부상 건물가액은 약 2,130억원입니다. 이를 합한다면 약 8,260억원입니다.

다만 공시지가를 기준으로 한 계산 방식의 한계점은 있습니다. 상업용 부동산임에도 '토지'의 비중이 너무 높아지며, 이에 따라 임대료 등의 반영이 미비하여 현실성이 떨어진다는 것입니다. 또한 건물은 감가가 되지만 장부상 감가와 실제 감가의 차이도 발생가능합니다. 예를 들어서 눈으로 보기에는 멀쩡하며 내구도가 충분한 구조부에 대한 장부상 잔가액이 정확한지는 평가사가 판단할 부분입니다. 그럼에도 불구하고 토지를 기반으로 가액을 추정한 것은 적어도 자산 가액의 마지노선, 하한선은 이 정도 수준일 것이라는 점입니다.

 참고로, 매입 당시 감정평가를 맡은 (주)태평양감정평가법인은 비교방식과 수익방식에 대해 각각 50%의 가중치를 부여하였으며, 2021년 감정평가를 맡은 (주)삼창감정평가법인은 비교방식과 수익방식에 대해 각각 10%, 90% 가중치를 부여하여 산출된 감정가액을 적용하였습니다. 

 

이번에는 다른 방향에서 접근해보겠습니다. 인근 유사 거래사례 비교를 통한 자산가치를 추정해보겠습니다. 판교역을 중심으로 1시방향은 판교 테크윈(6-2), 4시 방향은 그레이츠 판교(6-4), 7시 방향은 알파돔타워(6-3), 10시 방향은 카카오판교 아지트(6-1)입니다. 재미있는 사실은 네 건물 모두 제곱미터 당 공시가격이 같다는 점입니다. 즉, 판교역을 중심으로 한 동일권역에 위치한 네 자산은 자연스레 가격 키 맞추기를 할 수밖에 없다는 뜻이기도 합니다.

 판교테크원 타워의 매각 결과가 나와야 알겠지만, 신한알파리츠 측에서는 그레이츠 판교에 대해 약 9,948억원으로 추정하였습니다. 평당 3,300만원 수준입니다. 판교테크원 타워의 사례를 통해 보수적으로 추정한다면 2021년 대비 약 1,300억원 상승하였을 것이고, 2,200억원까지 추가 상승여력이 있을 것으로 보입니다.

신한알파리츠에서 LTV를 약 60%수준으로 설정하였다고 가정한다면 그레이츠 판교를 활용하여 720억~1,320억원 가량 추가대출여력이 발생할 것으로 보입니다. 
신한알파리츠는 그레이츠 판교, 그레이츠 숭례를 재평가하여 추가대출여력을 확보함과 동시에 회사채 발행 근거를 마련하였습니다. 이는 곧 리츠의 대형화로 이어질 것이며, 신용등급 상향과 대출에 있어서 규모의 경제를 확보할 수 있을 것입니다. 무엇보다 주주들의 신규자산편입에 따른 유상증자에 대한 피로감이 줄어든다는 점에서 긍정적으로 생각합니다. 늘상 브릿지론을 통한 신규자산매입 후 유상증자가 공식으로 여겨지는 신한알파리츠에 있어서 신규 자산 매입의 새로운 선택지가 생김과 동시에 이자비용감소에 따른 주주가치 환원을 제고할 것으로 기대해봅니다.