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<div><strong>2025년 상반기 삼성증권 K리츠 콥데이(K-REITS Corp Day) 행사의 주요 키워드는 바로 자산가치 재평가였습니다. </strong>2024년 법인세법 시행령 개정에 따라 리츠들은 자산가치 재평가에 돌입하였는데요. 이전까지는 자산 재평가를 하게 되면 평가이익이 발생하고, 이 평가이익은 리츠에 실제 현금이 발생/유입된 것이 아님에도 불구하고 세법상 배당가능이익에 포함되었습니다. 리츠는 배당가능이익의 90%이상을 배당해야 법인세가 발생하지 않기 때문에 현실적으로 자산 재평가는 불가능하였습니다. 이번에 규정이 개선되면서 보유자산의 실제 가치를 재무제표에 반영할 수 있게 되었습니다.</div>
<div>리츠들은 자산가치재평가를 통해서<strong> i) LTV 하락으로 인한 추가 대출 여력의 증가 ii) 자산가치 상승에 따른 신용등급의 상승 기대(대출 금리가 낮아짐)</strong>를 누릴 수 있습니다. <strong>신한알파리츠의 사례를 통해 자산가치 재평가의 효과를 알아보려고 합니다.&nbsp;</strong></div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/uzcQcH2mOnOK4qs7f6n19b5QG9EIm4Ps.png" alt="">
<figcaption>*신한알파리츠 주요 자산 정보, 출처:신한알파리츠</figcaption>
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위는 신한알파리츠 보유자산의 세부현황입니다. 트윈시티남산, 신한L타워, 용산아스테리움에 대해서는 2025년 1월 감정평가를 마쳤고, 세 자산 모두 매입금액 대비 감정평가액은 올랐습니다. 적게는 100억원대에서 800억대까지 상승하였습니다. 신한알파리츠 측에서 제시한 자료에 따르면, <strong>신한알파리츠가 보유한 모든 자산의 재평가 전 감정평가금액은 약 3조1,000억원이며, 그레이츠 판교(판교 크래프톤) 등 자산의 재평가가 이루어질 경우 약 3조4,000억원까지 오를 것으로 추정하였습니다.</strong></div>
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<div>그레이츠판교는 2021년에, 그레이츠숭례, 캠브리지빌딩은 2022년에 감정평가를 받았고, 나머지 자산들은 2023년 이후 감정평가를 받았습니다. 이 가운데 <strong>그레이츠 판교와 그레이츠 숭례의 자산가치 상승 효과가 클 것으로 생각하며, 그레이츠 판교에 대한 자산가액을 추정해보고자 합니다.</strong><br>감정평가는 크게 비용법, 수익법, 사례비교법을 통해서 이루어집니다. 한 가지 방법만을 사용하지 않고 필요에 따라 세 방법을 가중평균합니다. 이를 기반으로 사정보정*시점수정*지역요인*개별요인*면적 등을 고려하여 가액을 평가합니다. 필자는 i) 공시지가 비교를 통한 방법, ii) 인근 거래사례를 통한 비교 방법을 사용하려고 합니다.&nbsp;</div>
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<div><strong>(1) 공시지가 비교</strong></div>
<div>토지는 일반적인 아파트, 상가, 공장 등에 비해 거래사례가 적은 경우가 많으며, 「감정평가에 관한 규칙」에서는 '토지'를 평가할 때 공시지가 비교법, '건물'에 대해서는 원가법을 주된 평가방법으로 사용하도록 합니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/DKePqmWXzowzqfUNCrBCGpeWyd3MDbvx.png" alt="">
<figcaption>*<span style="font-size: 11.0pt; line-height: 107%; font-family: se-nanumgothic; mso-fareast-font-family: se-nanumgothic; mso-bidi-font-family: se-nanumgothic; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: KO; mso-bidi-language: AR-SA;">출처<span lang="EN-US"> :&nbsp;</span>디스코</span></figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/VAKzhXncXFvGegLF6IIDDwQuII9aJnri.png" alt="">
<figcaption>*출처:<span style="font-size: 11.0pt; line-height: 107%; font-family: se-nanumgothic; mso-fareast-font-family: se-nanumgothic; mso-bidi-font-family: se-nanumgothic; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: KO; mso-bidi-language: AR-SA;">국토교통부 부동산공시가격알리미</span></figcaption>
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<p>신한알파리츠는 그레이츠 판교(크래프톤 타워)를 2018년 4월에 편입하였고, 그레이츠 판교의 감정평가는 2021년 2월에 이루어졌습니다. 2019년 1월 공시가액은 제곱미터 당 1,978만원, 2021년 1월 공시가액은 제곱미터 당 2,433만원, 2025년 1월 기준 공시가액은 제곱미터 당 2,763만원입니다. 즉, 2019년 대비 2025년은 약 39.7%, 2021년 대비 2025년은 약 13.6% 가량 상승함을 알 수 있습니다.</p>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/iQZj22UyZ3hUSpx65yYGsvOkDMMbQqip.png" alt="">
<figcaption>*출처:전자공시</figcaption>
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<div>신한알파리츠는 그레이츠 판교에 대해서 실물자산을 보유하고 있으며, 다른 자산들에 대해서는 자리츠 또는 우선주 형태로 보유하고 있습니다. 따라서 그레이츠 판교에 대한 내용은 연결재무제표가 아닌 재무제표 주석 중 '7. 투자부동산'에서 확인가능합니다. 여기서 신한알파리츠의 그레이츠 판교의 토지와 건물의 취득원가를 알 수 있었습니다.</div>
<div><br>&lt;2018년 매입가 대비&gt;</div>
<div>2018년 공시지가는 약 1,451억원이었으나 신한알파리츠는 2018년 공시지가의 약 2배 수준인 토지 3,067억원, 건물에 대해서는 2,448억원에 매입하였습니다. 공시지가 기준 토지는 2018년 대비 약 40% 상승한 2,027억 가량임을 감안한다면 적어도 토지는 4,300억 원 이상의 가치를 가집니다. 회계상 건물에 대한 감가상각은 매반기마다 약 0.5%씩 감가되는 것으로 보이며, 감가상각을 반영한 장부상 건물 가액은 약 2,130억원입니다. 이를 합한다면 약 6,400억원이 나옵니다.&nbsp;</div>
<div><br>&lt;2021년 감정평가액 대비&gt;</div>
<div>전자는 신한알파리츠의 2021년 감정평가액보다 낮은 금액이라서 다소 현실성이 떨어진다는 한계점이 있습니다. 따라서 이를 조금 더 보완하여 2021년 감정평가액을 기준으로 삼아서 2025년 가액을 구하였습니다.</div>
<div>2021년 그레이츠 판교의 평가액은 7,731억원이었습니다. 감가상각을 반영한 장부상 건물 가액은 약 2,300억원입니다. 즉, 나머지 토지 부분은 대략 5,400억원으로 추정가능합니다. 2021년 대비 2025년 공시지가는 약 13.6% 상승함을 반영할 때 토지는 약 6,130억원이며, 감가상각을 반영한 장부상 건물가액은 약 2,130억원입니다. 이를 합한다면 약 8,260억원입니다.</div>
<div>다만 공시지가를 기준으로 한 계산 방식의 한계점은 있습니다. 상업용 부동산임에도 '토지'의 비중이 너무 높아지며, 이에 따라 임대료 등의 반영이 미비하여 현실성이 떨어진다는 것입니다. 또한 건물은 감가가 되지만 장부상 감가와 실제 감가의 차이도 발생가능합니다. 예를 들어서 눈으로 보기에는 멀쩡하며 내구도가 충분한 구조부에 대한 장부상 잔가액이 정확한지는 평가사가 판단할 부분입니다. 그럼에도 불구하고 토지를 기반으로 가액을 추정한 것은 적어도 자산 가액의 마지노선, 하한선은 이 정도 수준일 것이라는 점입니다.</div>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/GoZWE9EtgFIqVoK1KglY3qtdhkrp4VBj.png" alt="">
<figcaption>*신한알파리츠 공시 내용 중 일부</figcaption>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/TxjmRzRVS4MsrexJis9fhCtH6qSlcWdI.png" alt="">
<figcaption>*신한알파리츠 공시 내용 중 일부&nbsp;</figcaption>
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<p>&nbsp;참고로, 매입 당시 감정평가를 맡은 (주)태평양감정평가법인은 비교방식과 수익방식에 대해 각각 50%의 가중치를 부여하였으며, 2021년 감정평가를 맡은 (주)삼창감정평가법인은 비교방식과 수익방식에 대해 각각 10%, 90% 가중치를 부여하여 산출된 감정가액을 적용하였습니다.&nbsp;</p>
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<p><strong>(2) 인근 거래사례를 통한 자산가치 상승 평가</strong></p>
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<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/WMQlb4ERgL9Mvkw54fXvgPFOq86CvRSz.png" alt="">
<figcaption>*출처:디스코&nbsp;</figcaption>
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<p>이번에는 다른 방향에서 접근해보겠습니다. 인근 유사 거래사례 비교를 통한 자산가치를 추정해보겠습니다. 판교역을 중심으로 1시방향은 판교 테크윈(6-2), 4시 방향은 그레이츠 판교(6-4), 7시 방향은 알파돔타워(6-3), 10시 방향은 카카오판교 아지트(6-1)입니다. 재미있는 사실은 네 건물 모두 제곱미터 당 공시가격이 같다는 점입니다. 즉, 판교역을 중심으로 한 동일권역에 위치한 네 자산은 자연스레 가격 키 맞추기를 할 수밖에 없다는 뜻이기도 합니다.</p>
<div>알파돔타워는 2023년 4월 6,913.5억원에 거래되었습니다. 매수자는 삼성SRA자산운용이었습니다. 알파돔타워의 거래사례(연면적)는 평당 2,700~2,800만원 수준입니다. 그레이츠 판교의 가격을 역산해보면 약 8,134.5억~8,435.8억원으로 추정합니다.&nbsp;</div>
<div>다만 해당 사례의 경우 당시 상황에 대해 어느 정도 보정이 필요할 것으로 보입니다. 2023년 4월이면 레고랜드 등 고금리 여파에서 얼마 지나지 않았던 시점이기 때문입니다. 또한 약 2년이란 시간이 지났기 때문에 건축비 등 인플레이션을 반영해야하며, 건물에 대한 감가, 시장상황, 인근 호재(제3판교테크노밸리, 성남도시철도2호선) 등을 새로이 반영할 필요성이 있습니다.</div>
<div>최근 판교테크원의 매각 뉴스가 나왔습니다. 언론보도에 따르면, 시장에선 판교 테크원타워의 매각가액을 1조원 후반대에서 2조원 수준으로 추정한다고 하였습니다. 이를 연면적으로 나누면 평당 3,017만원(1.7조원)~3,353만원(2조원) 수준입니다. 그레이츠 판교의 가격을 역산해보면 약 9,090억원~1조100억원 정도로 추정합니다.&nbsp;</div>
<figure class="image"><img src="https://cdn.seoulpi.io/feed/MuDGBeYr0XXP09WmwwElnJKuWZEptsG0.png" alt="">
<figcaption>*출처:신한알파리츠&nbsp;</figcaption>
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<p>&nbsp;판교테크원 타워의 매각 결과가 나와야 알겠지만, 신한알파리츠 측에서는 그레이츠 판교에 대해 약 9,948억원으로 추정하였습니다. 평당 3,300만원 수준입니다. 판교테크원 타워의 사례를 통해 보수적으로 추정한다면 2021년 대비 약 1,300억원 상승하였을 것이고, 2,200억원까지 추가 상승여력이 있을 것으로 보입니다.</p>
<p><strong>신한알파리츠에서 LTV를 약 60%수준으로 설정하였다고 가정한다면 그레이츠 판교를 활용하여 720억~1,320억원 가량 추가대출여력이 발생할 것으로 보입니다.&nbsp;</strong><br>신한알파리츠는 그레이츠 판교, 그레이츠 숭례를 재평가하여 추가대출여력을 확보함과 동시에 회사채 발행 근거를 마련하였습니다. 이는 곧 리츠의 대형화로 이어질 것이며, 신용등급 상향과 대출에 있어서 규모의 경제를 확보할 수 있을 것입니다. <strong>무엇보다 주주들의 신규자산편입에 따른 유상증자에 대한 피로감이 줄어든다는 점에서 긍정적</strong>으로 생각합니다. 늘상 브릿지론을 통한 신규자산매입 후 유상증자가 공식으로 여겨지는 <strong>신한알파리츠에 있어서 신규 자산 매입의 새로운 선택지가 생김과 동시에 이자비용감소에 따른 주주가치 환원을 제고할 것으로 기대해봅니다.</strong></p>
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신한알파리츠로 보는 ‘K리츠 자산가치 재평가’의 효과