▶ 자산 편입과 유상증자, 왜 항상 함께 등장할까?
리츠에 투자하다 보면 자주 보게 되는 단어가 있습니다. 바로 ‘자산 편입’입니다. 그리고 그 옆에는 높은 확률로 ‘유상증자’라는 단어가 따라붙습니다.
많은 리츠 투자자들이 “또 유상증자야?” 하며 피로감을 느끼지만, 사실 리츠의 구조 특성 상 유상증자 없이 성장을 기대하기는 어렵습니다. 특히 외형 확장을 지향하는 리츠라면 더욱 그렇습니다.

▶ 투자자에게 유상증자가 부담스러운 이유
사실 기존 투자자에게 유상증자는 마냥 반가운 소식만은 아닙니다.
유상증자는 일반적으로 기존 주가 대비 5% 내외의 할인율이 적용되며, 이로 인해 주가가 하락합니다. 특히 국내 리츠는 유상증자의 절차가 비교적 길기 때문에, 그 기간 동안 불확실성이 커지고 투자 심리가 위축되어 주가 하락폭이 더욱 확대되는 경향이 있습니다.
또한 작년 하반기에는 짧은 기간 동안 약 1조 원 규모(리츠 전체 시가총액 약 8조 원 대비 12% 이상)의 유상증자가 동시에 진행되며 국내 리츠 주가가 큰 충격을 받았습니다. 그 여파로 일부 종목은 수개월이 지난 지금까지도 여전히 회복되지 못한 상황입니다.

이러한 유상증자 피로감은 현재 진행형입니다. 지난 3월 신한리츠운용이 BNK디지털타워 우선협상대상자로 선정됐다는 소식이 전해지자, 유상증자에 대한 우려로 신한알파리츠의 주가가 10% 넘게 하락했습니다.

*신한알파리츠의 유상증자 가능성에 출렁인 주가(이후 회복), 출처:신한알파리츠

ESR켄달스퀘어리츠 역시 최근 1,500억 원 규모의 유상증자를 발표한 이후 -6.7%의 주가 하락을 기록하고 있습니다.

기존 주주들 입장에서는 배당금으로도 상쇄되지 못하는 수준의 주가 하락이 손실로 이어지기 때문에, 유상증자에 민감하게 반응할 수밖에 없습니다.

그럼에도 불구하고 리츠는 왜 유상증자를 계속 추진할 수밖에 없는 것일까요?

▶ 리츠는 왜 계속 자산을 편입해야 할까?
리츠는 기본적으로 안정적인 ‘배당’을 지급하기 위한 ‘회사’입니다. 이를 위해서는 기존 자산에서 발생하는 임대수익 뿐 아니라, 수익성이 높은 우량 자산을 꾸준히 편입해 외형을 키워야 합니다.

리츠의 규모가 커지면 다음과 같은 효과를 기대할 수 있습니다.
1) 조달 금리 하락: 신용등급 상향으로 자금 조달 경쟁력을 확보할 수 있습니다. 신용등급이 가장 높은 SK리츠와 롯데리츠의 경우 3% 초반대의 낮은 금리로 회사채를 발행하고 있습니다.
2) 안정성 강화: 자산 포트폴리오 다변화를 통해 특성 섹터에서 발생할 수 있는 리스크를 분산시키고, 임대수익의 안정성을 높일 수 있습니다.
3) 다양한 투자 수요 유입: ETF 및 지수 편입 가능성이 높아지고, 기관 및 외국인 투자자의 접근이 용이해지는 등 다양한 투자 수요를 끌어올 수 있습니다. 리츠도 결국은 상장 주식이기 때문에, 기관 투자자들은 일정 규모와 유동성을 갖춘 종목을 선호할 수밖에 없습니다.

실제로 시가총액 상위 리츠인 SK리츠, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 신한알파리츠, 제이알글로벌리츠가 현재 글로벌 리츠 지수인 'FTSE EPRA Nareit Global Index'에 편입되어 있으며, 대표 리츠 ETF인 'TIGER 리츠부동산인프라 ETF'도 시가총액이 2,000억 원 이상인 리츠로 구성되어 있습니다.

결국 리츠의 규모가 커질수록 자금을 더 쉽게 모으고, 더 좋은 자산을 확보할 수 있으며, 이는 결국 리츠의 배당 여력 확대로 이어지는 선순환 구조를 만들게 됩니다. 반대로 리츠가 자산을 편입하지 않고 정체되면 배당 성장은 멈추고, 투자 매력도 약화됩니다. 성장성과 미래 가치를 보여주지 못한 리츠는 결국 경쟁력을 상실하고 시장에서 외면 받을 수밖에 없습니다.

▶ 그런데 문제는.. 돈이 없다는 것
문제는 자산을 편입하려면 돈이 필요합니다. 그런데 리츠는 자산에서 벌어들인 배당가능이익의 90% 이상을 투자자들에게 배당으로 돌려주기 때문에, 내부에 쌓이는 현금이 거의 없습니다. 따라서 신규 자산을 편입하려면 외부 자금 조달이 불가피합니다.
이 때 필요한 자금을 조달하는 방법은 크게 두 가지입니다. 첫번째는 IPO, 유상증자 등의 자본조달(Equity)이고, 두번째는 보유 부동산을 담보로 한 담보대출, 신용등급을 바탕으로 한 회사채 등의 차입조달(Debt)입니다.

▶ 차입만으로는 어려울까?
물론 차입을 통해 자산을 편입한 사례도 있습니다. 예를 들어, 신한알파리츠는 담보대출 및 용산 더프라임타워 매각 자금을 활용해 HSBC 빌딩을 매입했고, SK리츠는 전단채 발행으로 SK-C타워를 매입한 뒤, 이를 회사채 발행과 주유소 매각 자금으로 차환할 계획입니다.

그러나 부동산은 자산의 특성상 금액이 크고, LTV도 제한적입니다. 과도한 차입은 부채비율 상승-> (신용등급 하락) -> 이자비용 증가 -> 배당 여력 약화로 이어질 수 있습니다. 따라서 ‘외형 성장 + 재무 건전성 + 배당 안정성’이라는 세 마리 토끼를 모두 잡기 위해서는 결국 유상증자가 현실적이고도 필수적인 선택입니다.

▶ 핵심은 ‘유상증자’ 자체보다 ‘자금의 질’
리츠도 결국은 상장 기업입니다. 기업은 살아남기 위해 성장해야 하고, 성장을 위해 자산을 늘려야 하며, 자산 확대를 위해선 결국 돈이 필요합니다. 그리고 그 돈은 유상증자를 통해 조달할 수 있습니다.

리츠 투자자가 주목해야 할 것은 유상증자 그 자체보다는, 조달한 ‘자금의 질’입니다. 조달한 자금을 통해 어떤 자산을 얼마나 수익성 있게 편입했는지, 장기 배당 여력에 어떠한 영향을 줄 것인지가 핵심입니다. 리츠가 정말 가치 있는 자산을 편입했다면, 주가는 일시적으로 하락하더라도 결국 회복할 수 있습니다.

▶ 유상증자는 리츠 성장의 대가
결국 유상증자는 리츠의 성장 과정에서 반드시 마주할 수밖에 없는 대가입니다. 기존 투자자라면 유상증자 자체에 일희일비하기 보다는, 자금의 활용처와 그 성과에 주목해야 할 필요가 있습니다. 신규 투자자라면 할인된 주가와 높아진 배당 수익률을 고려해 저평가 진입 기회로 활용할 수 있겠죠. 유상증자와 자산 편입을 통한 리츠의 대형화는, 궁극적으로 국내 리츠 시장의 성장을 이끄는 핵심 동력이 될 것입니다.

‘자산 편입과 유상증자’는 왜 리츠의 성장 공식일까요