어느덧 2025년도 하반기에 접어들었습니다. 신정부 출범 이후 국내 증시는 오랫동안 갇혀 있었던 박스권을 탈출해 활황을 이어가고 있지만, 리츠는 화려한 증시 반등 속에서도 조용히 제자리를 지키는 모습입니다. 그럼에도 불구하고 리츠 시장 내부에서는 다양한 변화가 꾸준히 일어나고 있습니다. 이번 글에서는 2025년 상반기 국내 리츠 시장을 핵심 키워드를 중심으로 정리해보려 합니다.
① #주가 흐름 #기대와 조정의 반복 #관세 #ETF 리밸런싱 #시장 소외
상반기 국내 리츠 시장은 상승과 조정을 반복하는 모습을 보였습니다. 지난해 하반기 대규모 유상증자와 정치적 불확실성으로부터의 회복 기대 속에 출발했지만, 해외 자산 중심 리츠의 자산 가치 하락, 리파이낸싱 부담, 환율 급등에 따른 환정산 이슈 등 복합적인 요인이 겹치며 주가는 부진한 흐름을 이어갔습니다.
2월 중순 이후 금리 인하 기대감과 함께 주가가 반등하기도 했지만, 4월 들어 미국의 상호관세 이슈와 금리 인하 기대 약화가 맞물리면서 다시 조정을 겪었습니다. 다행히 4월 중순 이후 관세 이슈가 완화되면서 투자 심리가 서서히 회복됐고, 리츠 시장도 다시 상승 흐름을 타기 시작했습니다.
하지만 대선 이후 강세장을 이어가고 있는 코스피와 달리, 안타깝게도 리츠는 소폭의 등락을 반복하며 상대적으로 소외되는 모습을 보이고 있습니다. 특히 6월에는 리츠 ETF 리밸런싱으로 인해 일시적으로 종목별 변동성이 확대되기도 했습니다.
② #제도 변화 #재간접 리츠 #ETF 편입 #이지스밸류
국내 리츠 시장에서 리츠 ETF의 영향력은 점점 커지고 있습니다. 국내 리츠 전체 시가총액이 8조 원 중반 수준인 상황에서, 국내 리츠 ETF의 합산 AUM이 1조 원을 넘기 때문입니다. 유동성이 부족한 상황에서 ETF의 리밸런싱은 일시적으로 주가에 충격을 줄 수 있는 요인으로 작용하고 있습니다.
3월 자본시장법 시행령 개정으로 ETF가 재간접 리츠 및 부동산 리츠 ETF를 편입할 수 있게 되면서, 일부 종목으로 자금이 유입되는 흐름이 나타났습니다.
대표적인 수혜 종목은 이지스밸류리츠로, ETF에 신규 편입되며 단기간에 거래량과 주가가 급등하는 모습이 나타났습니다. 반면, 기존 편입 종목 중 일부는 비중 조정에 따른 매도 영향으로 주가가 조정받았습니다. 실제로 이지스밸류리츠는 KODEX 리밸런싱 진행 주간에 주가가 +7.3% 상승한 반면, 편출된 신한서부티엔디리츠 -8.3% 하락하며 대조적인 모습을 보였습니다.
③ #자산 편입 #외형 성장 #임대차계약
상반기에도 여러 리츠들이 신규 자산을 편입하며 외형 성장을 이어나갔습니다. 신한알파리츠는 BNK디지털타워, NH올원리츠는 하이트진로 서초사옥, 디앤디플랫폼리츠는 수송스퀘어를 편입했으며, 신한서부티엔디리츠는 호텔 자산인 신라스테이 마포를 포트폴리오에 담았습니다.
임대차 계약과 관련된 주요 이슈도 있었습니다. 코람코더원리츠는 주요 임차인인 하나증권과의 재계약을 성공적으로 마무리해 20%를 상회하는 NOC 상승을 기록했고, 공실 리스크 및 배당컷 우려를 해소하며 주가는 강세를 보였습니다.
반면 신한서부티엔디리츠는 홈플러스의 기업회생 신청 이슈로 타격을 받았지만, 스폰서인 서부티엔디의 책임임차 약속, 임대차 계약 구조 재편 등 신속한 대응으로 리스크를 최소화했습니다. 선납 임대료를 증액하고 계약 기간을 단축함으로써 실질적인 임대료 수취에는 영향을 미치지 않도록 계약 구조를 조정했습니다.
④ #리파이낸싱 #회사채 #2%대 금리 #AA- #스폰서 리츠
상반기에는 대기업 스폰서 리츠들의 회사채 발행이 돋보였습니다. 대기업 스폰서 리츠는 연초부터 3% 초중반의 금리로 자금을 조달하며 담보대출 대비 경쟁력을 보였는데요, 2분기에는 신용등급이 가장 높은 SK리츠가 2년물 회사채를 2%대 금리로 발행하며 시장의 주목을 받았고, 최근 한화리츠도 담보부사채로 AA- 등급을 받으면서 2년물 기준 2%대 금리에 진입했습니다.
반면 코람코라이프인프라리츠는 첫 리파이낸싱 과정에서 4%를 상회하는 금리로 자금을 조달하며 기존 대비 이자 비용 부담이 상승했습니다.
이처럼 신용등급, 스폰서 역량, 자금 조달 이력에 따라 금리 차이가 뚜렷하게 나타난 시기였습니다.
⑤ #신규 상장 #유상증자 #ESR #SK #대신밸류
작년 대규모 유상증자의 여파로 전반적으로 조심스러운 분위기였지만, 유상증자와 신규 상장은 완전히 멈추지는 않았습니다.
ESR켄달스퀘어리츠는 천안 물류센터 편입 및 차입금 상환을 위해 약 1,341억 원 규모의 유상증자를 진행했습니다. 공시 이후 주가는 약 10% 하락했지만, 일반 공모 청약에서 역대 최고 청약 경쟁률을 기록하며 성공적으로 마무리될 예정입니다.
SK리츠는 495억 원 규모의 제3자배정 유상증자를 진행했는데요, 처음으로 회사채를 조달한 앵커리츠가 투자자로 참여해 시장에 새로운 유동성을 공급했습니다.
약 1년 만에 신규 상장도 있었는데요, CBD 소재 대신파이낸스센터를 기초자산으로 한 대신밸류리츠가 무사히 증시에 입성했습니다. 다만 상장 이후 주가는 증시 강세 속 상대적 매력 약화로 부진한 흐름을 보이고 있습니다.
⑥ #배당 #특별배당 #자산매각 #NH프라임 #SK
NH프라임리츠는 더에셋 매각 차익으로 518원의 특별배당금을 지급했습니다. 최근 강남N타워도 매각이 완료되어, 하반기 또 한 번의 특별배당이 예상되는데요, 지난해 삼성SDS타워 매각 당시 400원을 지급한 데 이어, 매년 특별배당을 이어가고 있습니다. SK리츠도 주유소 자산 매각을 통해 기존 가이던스(66원)보다 상향된 70원을 배당했습니다.
#하반기 리츠 시장은..
ETF 리밸런싱 종료 이후 리츠 주가는 보합 내지 완만한 반등세를 보이고 있지만, 여전히 강세장 코스피에 비해 상대적으로 낮은 수익률을 기록하며 소외되고 있습니다. 배당소득 분리과세 적용 대상 제외, 밸류업 수혜주 및 성장주 중심의 투자 심리 등도 리츠에 부담 요인으로 작용하고 있습니다.
그럼에도 리츠는 안정적인 자산 운용을 바탕으로 꾸준히 수익을 내고 있으며, 배당 역시 차질 없이 지급되고 있습니다.
단기적인 주목도는 낮지만, 리츠의 본질적인 강점인 안정성과 현금흐름은 결국 시장이 다시 주목하게 될 요소입니다. 하반기에는 리츠가 반전의 기회를 맞이하기를 기대해봅니다.
