삼성FN리츠와 비슷한 시기에 상장했던 한화리츠와 비교하자면, 지금까지의 기간만 놓고 보면 삼성FN리츠 주주들의 부담은 다소 적었습니다. 최근 K리츠 시장은 누적된 유상증자로 인한 피로감 등으로 인해 K리츠 주가가 다소 낮게 형성되어 있는데요. 공교롭게도 신규자산편입과 유상증자를 하지 않았던 코람코더원리츠의 주가 상승세가 두드러졌습니다. 

'23년 상반기 삼성FN리츠가 제시한 중장기 성장전략에는 연도별 우선매수협상권 후보자산 리스트가 있습니다. '22년 대치타워, 에스원빌딩을 시작으로, '23년 잠실빌딩, '24~'30년에 삼성생명 서초타워, 삼성화재 서초타워, 삼성화재 판교사옥, 청담스퀘어를 편입할 계획이었습니다. 추가자산 편입 여부는 시장상황, 내부의사결정 등에 따라 얼마든지 변동될 수 있지만, 참고할만한 중장기 계획으로 볼 수 있습니다. .

'23년 상반기 상장 이후 약 2년 간의 기간 동안, 우선매수협상권 후보자산 중에서 실제 편입까지 마무리한 자산은 삼성화재 판교사옥 밖에 없었습니다. '25년 7월 상장한 대신밸류리츠가 올해까지 안정기를 거친 뒤 내년 상반기까지 신규자산 편입을 고려하고 있으며, 한화리츠처럼 시총 대비 대규모의 유상증자를 일으킨 것도 아닙니다. 지난해 첫 유상증자에선 신한알파리츠가 구주주 청약에서 100%를 초과하면서 완판되었듯, 삼성FN리츠 역시 106.99%의 초과청약률을 기록하였습니다. 

주가흐름 역시 나쁘지 않았습니다. K리츠 시가총액 상위 종목 중 지금까지 3,000원대 주가를 겪어보지 않은 종목은 신한알파리츠와 삼성FN리츠 밖에 없습니다. 주가의 상승폭이 큰 것은 아니지만, 4,000원대를 지지하는 등 다소 안정적인 종목이라고 생각합니다.

최근 오피스빌딩을 보유한 리츠들이 자체 '브랜드'를 만드는 것처럼 삼성FN리츠 역시 'FN Tower'라는 브랜드를 만들었고, 대치타워를 FN Tower 대치, 에스원타워를 FN Tower 순화, 삼성화재 판교사옥을 FN Tower 판교라고 명명하였습니다. 삼성FN리츠 이외에 신한알파리츠의 그레이츠(GREITS), 디앤디플랫폼리츠의 세미콜론이라는 브랜드를 보유하고 있습니다. 

브랜드란 소비자에게 각인된 무형의 이미지입니다. 가령, 우리가 전세계 어디에 위치한 스타벅스를 가더라도 동질적인 맛, 제품과 서비스, 분위기를 누릴 수 있습니다. 이 과정 속에서 공급자는 동질적인 제품과 서비스를 누릴 수 있도록 하는 표준화 전략을 펼치기도 하고, 지역의 특성과 특수성을 살리는 현지화 전략을 동시에 펼치기도 합니다. 맥도날드의 빅맥은 표준화 전략의 예시이고, 한국 맥도날드에서만 맛볼 수 있는 지역 특화 버거(창녕갈릭버거, 보성녹돈버거 등)는 현지화 전략의 대표적인 사례입니다.

아직까지 리츠에서 브랜드를 느낄 수 있는 사례는 드뭅니다. 건물의 명칭을 지역+브랜드 명(신한알파리츠 - 그레이츠판교, 디앤디플랫폼리츠 - 세미콜론 문래)으로 통합하는 것과 신한알파리츠는 향수(방향제)를 통해 보유 건물 곳곳에서 유사한 냄새를 느끼게 한 사례가 있습니다. 

우리가 낯선 외국에 가서 프랜차이즈를 찾는 이유는 제품의 품질과 가격, 맛이 어느정도는 보장이 되어있기 때문입니다. 이처럼, 향후 리츠의 브랜드가 확산된다면, 부동산의 매수인 또는 임차인 입장에서 임차서비스, 계약조건, 임차료, 건물의 관리상태 등이 어느정도 보장되어있다는 느낌을 각인받을 것입니다. 추후 다른 지역으로 사무실을 이전하더라도, 비슷한 조건이면 브랜드화되어있는 곳을 선택하는 것처럼 소비자의 선호도를 높일 것입니다.

 

야구팬이라면 한번쯤은 들어봤을법한 단어 "야만없". "야만없"이란, "야구에 만약이라는 건 없습니다. 만약이란 걸 붙이면 다 우승하죠"라는 뜻입니다. 응원하는 야구팀의 우승만큼 우리 뜻대로 되지 않는 것이 바로 투자입니다. 만약 내가 15년 전에 비트코인을 사고 이를 팔아서 원베일리를 샀더라면 누구나 부자가 되었을 것입니다. 

삼성FN리츠가 상장한 시점은 '23년 상반기입니다. '22년 하반기, 미국에서 기준금리를 5%대까지 인상하였습니다. 금리의 인상으로 가장 타격을 받은 것은 건설주와 리츠입니다. 리츠는 조달비용(이자비용)의 상승 및 자산가치 하락으로 인해 타격을 입었습니다. 이후 레고랜드사태, 미국 SVB사태 등이 연이어 발생하였고, 상장을 준비했던 한화리츠와 삼성FN리츠에 대한 투자수요는 급격히 줄어들었습니다. 

투자에도 만약이란 걸 붙일 수는 없지만, 만약 삼성FN리츠의 상장타이밍이 몇 년 더 빨랐더라면 어땠을까라는 가정을 해봅니다. 앞서 살펴 본 강점에도 불구하고, 삼성FN리츠의 주가가 다소 부진한 원인은 바로 상장시점이라고 생각합니다. 

GBD, CBD, 판교에 각각 오피스 자산을 보유하고 있는 리츠는 바로 삼성FN리츠와 신한알파리츠입니다. 신한알파리츠는 삼성FN리츠 대비 구분물건, 애매한 입지의 물건을 보유하고 있음에도 불구하고 K리츠 중 가장 높은 주가를 유지하고 있습니다. 뿐만 아니라, 유상증자의 청약율 역시 100%를 꾸준히 초과하는 등 주주들의 충성도도 강한 편입니다.

만약, 삼성FN리츠가 '20년도 하반기에 상장을 했더라면, 자산을 꾸준히 편입하여 지금보다 규모도 클 것이고, 신한알파리츠의 주가에 준하는 수준으로 주가를 유지했을 것이라고 생각합니다. 

삼성FN리츠는 상장 이후  IR행사에 나온 횟수는 총 8회이며, 삼성증권에서 주관한 매 반기 별  K-REITs Corperate day 행사에는 모두 참여하였으며, 한국리츠협회에서 주관한 '23년 상반기, '24년 1분기, '24년 9월 IR행사에 참여하였습니다.

다만, IR행사에 참여한 횟수가 많거나 적다는 것, 즉, 정량적인 부분에 대해 아쉬운 것이 아니라, 정성적인 측면에서 볼 때 아쉽다는 뜻입니다. 예를 들어, 디앤디플랫폼리츠는 NDR행사를 개최하여 주주들에게 직접 자산 투어를 시켜주었고, 이지스밸류리츠는 네이버 주식 토론방에서 직접 답변을 달아줍니다. 신한알파리츠는 반기, 년도별 보고서를 제공하며, 롯데리츠 역시 annual 리포트를 제공합니다. ESR켄달스퀘어리츠는 주기적으로 해외기관들을 상대로 IR행사를 진행합니다. SK리츠는 다소 여론이 좋지 않은 상황 속에서도 끝까지 IR행사에 참여하였으며, 삼성증권 K-REITS Corporate day 행사에서 발표한 내용을 유튜브에 올려주어 개인주주들에게도 정보를 제공합니다. 단순히 PPT자료만 보는 것 대비 음성으로 듣는 것은 뉘앙스 차이가 있어서 좋았습니다.

삼성FN리츠가 아직까지 보유자산이 3개 밖에 되지 않기 때문에 정해진 IR행사 외에 따로 언급할 내용이 적을 수도 있습니다. IR의 구성과 형식, 방법은 다양할 것입니다. 

 

앞서 살펴본 바와 같이, 약점에서 상장 시점이 아쉽다고 설명드렸습니다. 자산을 매입한 시점은 '22년 11월, 리츠가 상장한 시점은 '23년 상반기입니다. 미국과 한국 모두 기준금리가 높은 시점이었습니다. 

고금리 시기 자산을 매입하고 상장을 추진한 것을 풀어서 설명하자면, 고금리에 대출을 받아 자산을 매입했다는 뜻입니다. 고금리 시기에는 이자부담 등으로 인해 상대적인 투자매력이 떨어지기 때문에 고금리에는 부동산투자를 꺼려합니다. ▲고금리 시기 자산을 취득한 점 ▲고금리 시기 부채를 취득한 점은 저금리 기간을 거치면서 그 효과를 보일 것이라고 생각합니다.

삼성FN리츠의 '25년 상반기 IR자료에 따르면, '24년 3월 기준 매입금액 대비 자산가치 상승률은 대치타워 6.8%, 에스원빌딩 8.9% 상승하였습니다. 최근 언론보도에 따르면, 매입당시에는 평당 3,520만원 수준이었으나, '25년 인근 거래사례를 감안한다면, 현재가치는 평당 4,000만원으로 추정한다고 하였습니다. 올해 초 발행한 IR자료보다 더욱 상승했다고 생각하는 것이 바람직합니다.

아직까지 쉽게 체감되지 않는 수준이지만, 시간이 지남에 따라 그 효과가 나타날 것이라고 생각합니다. ▲고금리 시기 자산의 취득은 향후 자산재평가를 통한 추가대출, 다른 자산 취득에 있어서 용이함 등이 기대되며, ▲고금리 시기 부채의 취득 역시 기준금리 인하에 따른 이자비용의 감소 및 배당상승여력의 확대로 이어질 것으로 기대합니다.

삼성FN리츠를 포함한 보험사들의 리츠 준비 배경은 보험사의 IFRS17(국제회계기준) 및 신지급여력제도(K-ICS)의 도입입니다. 신한알파리츠의 신한L타워 매입배경, 한화리츠의 상장 배경 역시 이와 동일합니다. 

구 제도에서는 부동산에 대해 업무용 부동산은 위험계수 6%, 투자용 부동산은 9%를 적용해 요구자본을 산출하였지만 신지급여력제도(K-ICS)는 구 제도(RBC)에 비해 위험계수를 25%로 올렸습니다. 부동산이 25% 하락하는 시나리오를 적용한 후, 순자산 가치 하락금액을 요구자본으로 산정합니다. 다시 말해, 업무용 부동산에 있어서 신 제도는 부동산 가액의 약 1/4에 해당하는 현금을 요구자본으로 보유해야 하며, 구 제도 대비 4배 이상 많은 현금을 보유해야 합니다. 

보험사들은 '21년 보험 부채를 원가가 아닌 시가로 평가하면서 지급여력비율(RBC)을 높여야 했고, 부동산 자산의 하락을 대비해 더 많은 준비금의 적립, 자본의 확충이 필요했습니다. 

많은 보험사들이 인플레이션에 대응하고, 영업조직의 업무공간 확보를 위해 수도권과 지방 곳곳의 요지에 오피스 빌딩을 매입하였으나, 회계기준 변경으로 인해 매도하게 된 것입니다. 입지의 측면에서 볼 때 우량자산이 많으며, 삼성FN리츠가 편입하려는 자산의 입지가 좋은 이유도 이와 같습니다.  또 다른 오피스리츠인 신한알파리츠보다 입지, 소유권(구분물건이 아님)에 있어서 매력이 뛰어납니다. 

'24년에 편입한 FN Tower 판교는 한화시스템에서 건물전체를 임차하면서 임차인 구성의 다양성을 높였습니다. FN Tower순화(에스원빌딩)는 삼성그룹 계열사인 에스원에서 건물 전체를 임차하고 있으며, FN Tower 대치는 삼성생명, 삼성화재 등 삼성계열사가 60%이상을 임차하면서 임차안정성을 높였고, '25년 6월 임대율을 100%로 높여, 리츠 전체 임대율 100%를 달성하였습니다.

삼성FN리츠가 '24년 하반기 자산규모 8,800억 원, 시가총액 4,600억원을 달성하였습니다. 하반기 신규 자산을 편입하여 총 자산 규모 1조원 이상, 시가총액 5조원 이상을 달성할 계획이며, '27년까지 자산규모 2조원 이상, 시가총액 1조원 이상을 목표로 Core, Core+ 오피스 자산을 지속적으로 매입할 계획입니다. 

 

가장 큰 위협은 규모입니다. 주가흐름이 다소 아쉬운 이유는 바로 규모에 있다고 생각합니다. 현재 K리츠의 수요는 K리츠에 직접 투자하는 투자자들도 있지만, 또다른 축은 바로 ETF에 있습니다. 현재 K리츠를 보유하고 있는 ETF에는 Tiger리츠부동산인프라(미래에셋운용), Kodex한국부동산리츠인프라(삼성자산운용), Plus K리츠(한화자산운용) 등이 있습니다. 각 ETF의 규모는 약 6,900억, 3,600억, 100억 원입니다. 

세 ETF 모두 삼성FN리츠를 보유하고 있습니다. Tiger는 약 3.6%, Kodex는 3.41%, Plus는 4.9%의 비중으로 보유 중입니다. 하지만, ETF의 규모를 감안하자면, 다른 ETF보다 Tiger리츠부동산인프라(이하 Tiger리부인)에서의 비중이 중요합니다. Tiger는 Tiger리츠부동산인프라채권까지 운용 중이기 때문입니다. 참고로 Tiger리츠부동산인프라채권에서는 삼성FN리츠를 보유하고 있지 않습니다.

삼성FN리츠의 시가총액은 K리츠 중에서 8~9위 수준으로 KB스타리츠와 엎치락뒤치락하면서 시가총액 경쟁을 하고 있습니다. 삼성FN리츠는 4,129억원, KB스타리츠는 4,077억원 수준입니다. 8~9위 수준이면 낮은 수준은 아니지만, 그렇다고해서 높은 순위도 아닙니다. 

이미 올해 대신밸류리츠가 상장하였고, 언론에 따르면 복수 리츠가 신규 자산 편입을 준비 중인 것으로 보도되고 있습니다. 이와 같이 기존 리츠들의 신규자산 편입으로 인한 시가총액의 상승은 삼성FN리츠의 간접적인 수요를 줄이는 요인이 될 것입니다. 즉, 삼성FN리츠 주가에 약세로 이어질 수 있다고 생각합니다.