K리츠의 IR행사는 크게 리츠협회와 삼성증권 IR행사로 나뉩니다. 과거 두 행사 모두 상, 하반기 각각 한 번씩 진행되었는데요. 지난해부터 리츠협회는 매월 진행(리츠 별 자율 참가)하는 방식으로 바뀌었습니다. 삼성증권 주관행사는 기존대로 상, 하반기 연 2회 이루어집니다. 신한알파리츠, NH올원리츠 등은 매달 월별 보고서를 따로 제공해주지만, 제공되는 정보는 다소 제한적입니다.
올해 하반기 들어서는 리츠협회 주관 IR 행사가 7월에 있었습니다. ESR켄달스퀘어리츠와 NH올원리츠 두 곳이 해당 행사에 참여하였습니다. 보통 8월 말 또는 9월 경 열리는 삼성증권에서 주관하는 '25년 하반기 리츠 IR행사 역시 예정되어 있습니다. 올해는 10월에 진행됩니다.
<review>
먼저, 리뷰 차원에서 7월 IR에 대한 내용을 짚어보겠습니다. ESR켄달스퀘어리츠는 지난 7월 행사에서 ▲'25.3Q에 인수한 신규자산(천안LP1번) 소개 및 유상증자 후 포트폴리오 구조 ▲'25년 경영계획에 대해서 설명하였습니다.
ESR켄달스퀘어리츠는 올해 유상증자를 통해 1,341억원 조달하였습니다. 이를 바탕으로 천안LP1자산을 전액 자기자본으로 취득완료하였습니다. 유상증자를 통해 '25년 영업수익은 24억원, 순영업이익은 19억원 상승하였고, LTV는 1.9%포인트 하락한 50%입니다. 이천LP4번자산은 올해 매각 예정입니다. 세후 매각차익은 약 90억원으로 기대합니다.
'25년 하반기 감정가 리레이팅과 리파이낸싱으로 자본 여력을 극대화할 예정입니다.ESR켄달스퀘어리츠의 '20년 고양LP, 안성LP1 자산 매입가는 6,380억원이었지만, '25년 자산 감정평가액은 7,662억원으로 상승하였습니다. 이를 바탕으로, 신규자산 편입시 투자규모를 탄력적으로 늘릴 수 있게 되었습니다.
NH올원리츠 역시 '25년 9월에 인수할 신규자산인 돈의문D타워(수익증권) 소개 및 유상증자에 대해서 설명하였습니다.
NH올원리츠는 NH9호리츠를 통해 서초 하이트진로빌딩과 NH오피스2호펀드(수익증권)의 지분에 투자합니다. 그 중에서 NH오피스2호펀드의 총투자액은 9,887억원이며 선순위대출 5,900억원, 1종 수익증권 2,000억원, 2종 수익증권 1,800억원, 임대보증금 187억원으로 자금을 조달합니다. 이 중에서 NH9호리츠가 투자하는 것은 1종 수익증권 2,000억원 중 300억원입니다.
이번 자산 편입을 통해 다시금 서울 CBD, GBD의 비중을 높일 수 있었으며, 리테일의 비중 감소 및 오피스 비중 증가의 효과를 가져올 수 있습니다. 또한, 농협중앙회 및 농협계열사에서 각 층을 임차하는 방안을 구상하면서 그룹사 장기보유 및 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있게 되었습니다.
<Preview>
투자자들은 IR 행사를 통해 리츠 별 ▲자산 ▲자본 ▲재무 ▲운영 및 관리 등의 정보를 얻을 수 있습니다. 조금 더 세부적이고 구체적으로 설명하자면 ▲자산 : 신규자산의 편입 및 기존 자산의 매각 ▲자본 : 유상증자 여부 ▲재무 : 리파이낸싱과 조달금리, 환헷지정산 ▲운영 및 관리 : 부동산 시장 현황, 임차인 변경 및 공실률 해소, 리츠 브랜딩 등의 정보를 얻을 수 있게 됩니다.
개인투자자가 느끼기에는 이와 같은 각 리츠별 구체적인 전략도 있지만, 한편으로 특정시기('24년 상반기 IR 등)에 열리는 IR에 따라서 캐치프레이즈나 유행처럼 느껴지기도 했습니다. 가령, 유상증자 대신 전환사채로 자본 조달, 'Flight to quality(안전자산 선호현상)', 세법개정에 따른 자산재평가 등이 대표적인 예입니다. 자산 재평가는 '25년 상반기 IR행사에서 대다수 리츠들이 언급하였는데, '25년 3월 세법개정안이 통과되면서 이에 따른 대응방안 및 후속조치를 밝히는 자리였습니다. 이처럼 시기나 정책, 금리 등 외부 요인에 따라서 리츠들이 내놓는 전략이 비슷해보이기도 했습니다.
필자가 생각할 때 이번 IR행사에서 많은 리츠들이 발표할 것으로 예상되는 내용과 필자가 궁금한 내용은 다음과 같습니다.
둘째, 자산재평가입니다. 지난 상반기에는 자산재평가와 관련하여 큰 틀에서 운을 띄웠습니다. 과거 자산 편입 시점 대비 현재('25년)에는 대략 N% 가량 상승하였고, ㅇㅇ리츠는 이를 바탕으로 자산 재평가를 진행할 계획이며, 이는 신용등급 향상/리파이낸싱(채권발행 등)/신규자산매입에 있어서 리츠가 한 단계 더 성장할 수 있는 계기가 될 것이라고 하였습니다. 코람코라이프인프라리츠는 올해 상반기 IR행사 이후 '25년 4월 22일, 자사 홈페이지에 2025년 자산재평가액을 따로 올려주었습니다.
그렇다면 약 6개월이 지난 지금, 자산재평가에 따른 효과가 어느정도 현실화, 구체화되었는지 궁금합니다. 지금까지 리츠의 유상증자는 주주들의 피로감을 느끼게 한다는 지적이 있었는데, 자산 재평가를 통해 유상증자의 부담을 얼마나 덜어냈는지 그 효과, 혹은 재무적인 부분에 있어서 대출 금리 인하 효과가 이전대비 어느정도 있을지도 기대됩니다.
세번째는 오피스 공급 증가 이슈에 대한 리츠들의 관점입니다. K리츠 자산의 대부분은 오피스로 구성되어 있습니다. 이외에 나머지는 물류센터, 리테일, 호텔 등이 차지하고 있습니다. 언론에서는 서울의 오피스 공급량이 많다고 합니다. CBD의 재개발, 마곡의 공급 등을 고려한다면, 점차 수요량 대비 오피스의 공급량은 초과할 수도 있습니다. 이처럼 오피스 공급량이 늘어난다는 뉴스가 있음에도 불구하고, K리츠들은 여전히 오피스 자산을 매입하고 있는데 이에 대한 리츠들의 대응전략이 궁금합니다. 가령, 신한알파리츠의 경우, 자사만의 구체적인 대응방안을 내놓았습니다. 서울 주요 권역별 공급을 예상하였고, 그 중 CBD를 몇 가지 권역으로 세분화하여 CBD 중 특정 지역에는 신규자산을 취득하지 않을 예정입니다. 또한, 만료예정인 임대계약을 앞당겨 임대율 100%를 유지하는 계획입니다.
이외에도 금리인하에 따른 리파이낸싱 효과, 재간접리츠의 ETF편입 효과 등에 대한 이야기도 나올 것으로 보입니다.
다음은 필자가 이번 IR행사에서 발표할 것으로 예상하는 각 리츠 별 이슈입니다.
▲디앤디플랫폼리츠는 자산 매각에 대한 여부가 주요 포인트입니다. 현재 디앤디플랫폼리츠는 세미콜론 문래와 일본 오다와라 물류센터 매각을 추진 중입니다. 세미콜론 문래는 S동과 N동으로 구성되어 있으며, 각 동을 개별매각하는 방안도 고려 중입니다. i) 해당 자산 매각 여부에 따라서 동사 역시 매입-운영-매각이라는 부동산 투자 사이클을 경험할 수 있다는 점, ii) 세미콜론 문래와 일본 오다와라 물류센터 매각 대금으로 수송스퀘어에 추가 투자한다는 점이 디앤디플랫폼리츠의 키포인트(keypoint)입니다.
▲롯데리츠는 지난 5월 22일 롯데백화점 구리점 부설주차장(경기도 구리시 인창동 675-2) 부지 및 시설 등 매각에 대해 발표하였습니다. 매각금액은 140억원, 매각일자는 '25년 12월 10일입니다. 얼마전에는 홍대L7호텔을 편입할 것으로 보인다는 언론 기사가 나오기도 했는데요. 회사 측에서 이와 관련된 공식 입장은 내놓지 않았지만, 큰 틀에서 신규 자산을 모색 중인 상황은 사실로 전해집니다. 다만, 유상증자가 아닌 여유 LTV를 활용해 자산을 담을 것으로 예상됩니다.
▲대신밸류리츠는 상장 후 첫 IR행사에 참여할지 여부입니다. 보통 신규상장리츠들은 상장 전후로 주주들에게 자산을 소개하거나 리츠를 알리려는 목적으로 행사에 참여하였습니다. 신규상장리츠이기 때문에 재무구조 개선, 리파이낸싱에 대한 효과에 대해서는 언급하지 않을 것으로 보이며, 주가하락에 대한 코멘트, 첫 배당에 대한 언급이 있을 것으로 예상합니다. 대신밸류리츠는 올해까지 신규자산 편입이 없겠지만, 내년 상반기 쯤에는 신규자산 편입의지가 있기 때문에 이에 대한 이야기를 할지도 기대됩니다.
이외에도 삼성FN리츠 역시 '25년 하반기 신규자산을 취득할 것으로 예상됩니다. 이지스밸류리츠는 이천YM물류센터 매각여부, 코람코라이프인프라리츠와 SK리츠는 주유소 자산의 매각의 진행여부가 주요 포인트들이 될 것으로 보입니다.
