IR의 목적은 주주들과의 소통을 하는데 있습니다. IR행사 참여도로 구분하자면 ▲새로 업데이트된 것은 없지만 꾸준히 IR행사에 참여하는 리츠 ▲필요에 따라서, 또는 업데이트 내용이 있을 때 IR행사에 참여하는 리츠 ▲행사참여가 미비한 리츠로 나뉠 것입니다. 또한, IR행사 참여도 외에도 ▲월간/분기/반기/연간 보고서 등 꾸준히 자료를 공유하고, 새로운 방식의 IR을 진행 중인 리츠 ▲IR행사에서만 자료를 공유하는 소극적인 리츠 ▲행사 참여도 미비하고 자료 공유도 미비한 리츠로도 나뉠 수 있습니다.

IR참여도 측면에서는 ▲새로 업데이트된 것은 없지만 꾸준히 IR행사에 참여하거나 ▲필요에 따라서 또는 업데이트 내용이 있을 때 IR행사에 참여하는 리츠의 간격은 그리 크지 않습니다. 또한, 이들은 공부도 잘하고 운동도 잘하는 엄친아처럼 IR행사에 대한 적극적인 참여 외에도 월간/분기/반기/연간 보고서 등 꾸준히 자료를 공유하는 등 적극적입니다. 이에 해당하는 리츠는 흔히 신한알파리츠, SK리츠 등 대형사들이나 주주들에게 잘 알려진 이지스밸류리츠 등도 있지만, 잘 알려지지 않은 NH올원리츠도 포함할 수 있을 것입니다. NH올원리츠 역시 월간 보고서(영, 한)을 매월 올려주며, 정기 주주총회 및 리파이낸싱 경과보고 내용을 알려주었습니다. 

필자는 ▲디앤디플랫폼리츠의 NDR(Non Deal RoadShow) ▲이지스밸류리츠의 네이버 증권 종합토론실 댓글, ▲ESR켄달스퀘어리츠의 해외기관 상대 IR행사 등에 대해서 긍정적으로 생각하며, 여기에 더해 NH올원리츠의 메일링 서비스 역시 새로운 시도라고 생각합니다. 

물론 새로운 시도라고 할지라도 얼마나 효과가 있을지 미지수입니다. 리츠들이 월간보고서 등 자료를 업로드하면 다트전자공시에 뜨지만, 투자자들이 일일이 찾아보는 것은 아닙니다. 이는 단순히 비인기종목인 NH올원리츠에 국한된 것이 아니라, 신한알파리츠 등 투자자들이 선호하는 리츠에도 적용됩니다. 신한알파리츠는 월간/분기/반기/연간 보고서, '25년 사업계획서 등을 홈페이지에 올려주지만, 주주들의 숫자에 비해 조회수가 100회대인 자료들도 많습니다. 그만큼 언제 올렸는지 모르는 자료도 많다는 뜻으로도 해석됩니다. 그런 점에서 볼 때, 메일링 서비스는 긍정적으로 생각합니다. 한번 신청하면 업데이트 내용을 보내주기 때문입니다. 다만, 메일보다는 향후 카카오톡, 네이버 알림 등 투자자들이 자주 사용하는 SNS를 활용한다면 그 효과성이 커질 것으로 예상합니다. 

성장주에 가깝다는 것은 달리 표현하자면, 산업의 패러다임이 성장함에 따라 부동산의 가치가 올라가기 때문에 투자자들이 조금 더 비싸게, 프리미엄을 주고 거래할 수 있다는 뜻이며, 이는 미래의 실적이 꾸준히 성장한다는 이야기입니다. PER이 시장보다 상대적으로 높게 형성됩니다. 때로는 PSR(주가매출비율)이라는 지표를 사용합니다. 

반면, 가치주는 현재 시장가치보다 다소 할인되어 거래가 된다는 뜻이며, PER이 5이하, 또는 PBR이 1보다 낮게 거래됩니다. 다이나믹하게 성장하지는 못하지만, 안정적인 실적이 예상되는 종목들입니다. 주로 유통, 철강, 정유, 은행, 증권 업종이 해당합니다. 이들은 산업의 사이클 또는 경기변동에 따라서 실적의 상승 또는 하락으로 이어집니다.

이들의 차이는 단순히 변동폭에만 있는 것은 아닙니다. 성장주의 대표적인 예시인 바이오주는 매우 저렴할 때 매수하여 상장폐지로 이어지는 경우가 많았습니다. 물론 반대의 사례도 많습니다. 하이리스크 하이리턴입니다. 하지만, 적어도 자산주, 가치주는 매우 저렴할 때 매수하게 되면 이들보다는 다소 안정적입니다. 자산가치라는 하방경직성과 배당이 있기 때문입니다.

신한글로벌액티브리츠와 일부 자기관리리츠를 제외한다면, 한 때 NH올원리츠는 K리츠 중에서 가장 저렴한 편에 속했습니다. 그만큼 낙폭이 컸다는 것입니다. 상장초기 '21년 고점에 투자한 사람은 -50%에 가까운 손해를 기록하였을 것입니다. 하지만, 주가가 바닥에 가까웠던 '22년 10월에 2,800원대에 진입한 사람은 약 40%에 가까운 수익률을 얻은 셈입니다. NH올원리츠의 배당율까지 감안한다면, 괜찮은 투자였을 것입니다. 설령, 고점에 물렸다고 하더라도 저점까지 물타기를 했더라면 손해를 줄일 수 있었을 것입니다.

앞서 NH올원리츠의 주가가 매우 저렴한 것이 강점이라고 설명하였습니다. 하지만 현실적으로 주가가 많이 내린 것도 사실입니다. 그렇다면 주가가 왜 낮은지, 할인 중(좋은 주식을 저렴하게 사는 경우)인지, 밸류트랩에 빠진 것(나쁜 주식을 저렴하게 사는 경우)인지에 대한 고민이 필요합니다. 

주식투자는 크게 4가지로 나눌 수 있습니다. i) 좋은 주식을 저렴하게 사는 경우, ii) 좋은 주식을 비싸게 사는 경우, iii) 나쁜 주식을 저렴하게 사는 경우, iv) 나쁜 주식을 비싸게 사는 경우입니다. 수익률을 따지게 된다면, i > ii, iii > iv의 순서입니다. 

대부분의 리츠가 그렇지만, 그 중에서도 NH올원리츠는 자산가치 대비 유난히 저렴하게 거래되며, 배당률도 높은 편입니다. P/NAV는 0.34배로 상장리츠 시장평균인 0.65배(데이터 : SPI NH올원리츠 페이지)임을 감안한다면 매우 낮습니다. 

배당률이 높다는 것은 양면성을 띄고 있습니다. 채권에서도 그러하겠지만, 리츠 역시 배당률이 높다는 것은 결국 위험에 대한 대가(프리미엄)이 높다는 것입니다. 배당률이 높다는 것은 투자자들이 리스크를 부담한 것에 대한 적절한 보상, 대가가 주어지지 않는다면 매수하지 않겠다는 것과 동일한 의미입니다.

가령, 성장률이 높은 데이터센터를 기반으로 한 이퀴닉스의 배당률은 2~3%대, 물류센터를 보유한 프롤로지스는 3~4%대, 리테일이 주력인 리얼티인컴은 5%대, 호텔리츠들은 7~8%대를 넘는 사례도 많습니다. 물론 '22년 기준금리인상 및 물류센터 공급과잉에 대한 우려로 인해 ESR켄달스퀘어리츠의 사례처럼 일시적으로 배당률이 높아지는 때도 있습니다.

'주식'으로 한정짓자면, 어디가 바닥인지 또는 지금 시점이 바닥인줄 알고 진입하였다가 지하실을 겪게 될지 않을지에 대한 심리적 부담, 매수할만한 시점을 노리기가 힘들다는 점이 투자자들이 망설이게 되는 포인트입니다. '기초자산'의 측면에서 볼 때, 지방자산의 매수자(리츠가 아닌 실물 자산의 매수자)는 한정적이기 때문에 추후에 매각이 가능할지, 예상보다 더 높은 가격을 받을 수 있을지에 대한 우려도 있을 것이고, 수도권에 비해 공실률도 높다는 것도 할인율(위험)에 포함되어있습니다.

AMC인 NH농협리츠운용은 NH올원리츠와 NH프라임리츠를 운용하고 있습니다. NH프라임리츠은 서울 오피스를 중심으로 한 재간접리츠이며, 코어 자산을 내세웠습니다. 반면, NH올원리츠는 코어플러스 자산을 내세웠으며, NH프라임리츠보다는 수익(배당)과 위험도가 높았습니다. 

NH올원리츠는 상장할 때 기초자산으로 보유한 분당스퀘어, 에이원타워 당산 역시 서울의 3대권역 오피스나 판교업무권역에 비해서 열위에 있었습니다. 이후 NH7호리츠를 통해 편입한 자산인 에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, 엔스퀘어는 모두 지방자산입니다. 다른 리츠들이 'Flight to Quality(안전자산 선호현상)'를 내세우면서 우량 자산을 편입하는 등 리츠 투자자들의 관심을 끌었던 반면, NH올원리츠는 오히려 역(逆)을 선택하여 배당률의 측면에서 지방자산을 내세웠지만 투자자들의 관심을 끌기에는 역부족이었습니다. 이는 주가하락 요인으로 작용하였습니다. 

 

NH올원리츠가 살아나기 위해서는 전략의 수정이 필요한 시점입니다. NH올원리츠 역시 시장의 시선과 요구를 반영해 포트폴리오 개편에 나섰습니다. 

위는 상장 이후 NH올원리츠의 타임라인입니다. NH올원리츠는 '21년 성남 분당스퀘어, 서울 영등포구 에이원타워 당산, 경기 수원 에이원타워 인계, 이천 도지물류센터를 기초자산으로 상장하였습니다. 이후 주가는 '22년 4월 상장 후 최고가 5,530원을 기록하였습니다. '22년 8월 NH 7호리츠를 통해 에이원타워 광주, 에이원타워 금남로, 엔스퀘어를 매입하였습니다. 투자자가 선호하지 않는 지방자산의 편입, 미국 발 고금리, 레고랜드 사태 등에 맞물려 동사의 주가는 2,800원까지 하락합니다. 이후 '24년 6월 수원 에이원타워 인계를 매각하면서 113억원의 차익을 얻었고, 특별배당금을 지급한 바 있습니다. 다만, 이에 따른 주가상승은 잠깐 뿐이었고, 지속되지는 않았습니다. 

NH올원리츠는 'Stage 1(IPO) → Stage 2(외형 확대) → Stage 3(자산리밸런싱)' 과정의 중장기 로드맵을 설정하였습니다. 현재는 'Stage 3(자산 리밸런싱 및 조정)' 단계이며, 시장 사이클을 반영한 포트폴리오의 조정, 시장 상황에 따른 자산의 교체를 추진하고 있습니다. 

포트폴리오의 가이드라인도 설정하였습니다. 오피스는 i) 수도권 핵심권역 중형자산, ii) 앵커테넌트를 보유하거나 사옥으로 활용되는 자산을 보유할 예정이며, 물류센터는 수도권 물류 거점지역 및 NH농협그룹이 활용하는 자산을 보유할 계획입니다. 기타 자산으로는 리테일, 호텔 등 수익형 자산을 고려할 계획입니다.

'25년의 운용계획은 코어플러스 자산의 편입 및 지방자산의 매각을 통해 자산규모를 확대 하고 운용안정성을 증대하는데 목적을 두고 있습니다. 리파이낸싱을 통해 금융비용을 절감함과 동시에 대출만기 분산을 통해 리스크 관리에 나섰으며 수도권 핵심권역으로 자산을 재배치할 계획입니다. 또한 배당, IR등 주주가치 제고에 나설 복안입니다.

중장기로드맵의 포트폴리오 가이드라인에 따라서, 지금까지 약점으로 인식되었던 지방자산인 에이원타워 광주역, 금남로의 매각을 추진합니다. 또한, 내년에는 에이원타워 당산 매각에 착수합니다.

또한, NH올원리츠는 자리츠인 NH9호 리츠를 통해 신규자산인 하이트진로 서초와 돈의문D타워의 1종 수익증권에 투자합니다. 앞서 하이트진로그룹의 사옥으로 활용되는 하이트진로서초사옥을 2,400억원에 매입하기도 했습니다. 

자산의 규모가 가장 큰 돈의문D타워는 CBD에 위치한 NH그룹의 전략매입자산입니다. NH올원리츠는 NH농협리츠운용에서 운용하는 엔에이치오피스일반사모부동산투자신탁2호(부동산펀드)의 1종 수익증권의 일부를 인수합니다. 돈의문D타워의 임차인 비중은 DL그룹이 75%, 농협은행이 14%이며, 이중 DL그룹은 마곡지구 원그로브로 이전합니다. '25년 DL그룹의 퇴거 이후 농협그룹의 사옥으로 이용될 예정이며, 농협중앙회에서 계열사를 활용하여 각 층을 임차할 계획입니다. 돈의문D타워 1종 수익증권은 연환산 6.1%의 배당률입니다.

NH올원리츠는 자리츠인 NH9호 리츠를 통해 신규자산인 하이트진로 서초와 돈의문D타워 1종 수익증권에 투자합니다. NH9호 리츠는 총투자비 2,910억원이며 하이트진로 서초 매매대금 2,400억원, 돈의문 D타워 수익증권 300억원, 취득부대비용 및 기타 210억원으로 구성되어있습니다. 이를 위해 보통주 1,150억원(하이트진로 850억원, 돈의문D타워 300억원)이며, 나머지는 임대보증금 50억원, 선순위대출 1,510억원, 중순위 200억으로 재원을 조달합니다. 

하이트진로사옥은 서초동 1445-14에 위치하고 있으며 3호선 남부터미널역 근처에 있습니다. 흔히 투자자가 인식하는 GBD란 강남역 일대입니다. ▲신한알파리츠가 보유한 BNK디지털타워, 캠브리지빌딩, ▲코람코라이프인프라리츠, 롯데리츠가 보유한 강남DF타워(우선주) 등이 대표적인 예시입니다. 다만, 법적으로 정확하게 GBD의 범위가 정해져있는 것은 아니기 때문에 ▲이지스밸류플러스리츠의 이수화학 서초사옥, ▲신한알파리츠의 GS건설 서초타워 등도 GBD 서브권역으로 분류하는 경우가 있었습니다.

 

NH올원리츠가 비교한 경쟁자산의 임대료 수준입니다. 하이트진로 서초사옥이 경쟁자산들보다 낮은 NOC, 임대료 업사이드 여력이 있다고 발표했습니다. 실제 본건의 E.NOC(원/평)는 197,382원으로 경쟁자산들 대비 가장 낮으며, 마제스타시티 Tower1의 E.NOC가 414,046원임을 감안한다면 약 절반수준입니다.

하지만, 필자는 이들 대비 임대료가 저렴한 것에는 이유가 있다고 생각합니다. 먼저, 대륭서초타워, 에피소드 강남 262, 캠코양재타워 등과 비교할 때, 강남역과의 인접성 측면에서 본건이 열위에 있습니다. 반면, 마제스타시티 Tower1, 에피소드 강남 262, GS건설 서초타워와 비교할 때 연식 측면에서도 열위에 있습니다. 

NH올원리츠는 (현재는 마스터리스 자산이지만) 임차인 퇴거 리스크에 대비해 관광숙박시설, 의료시설, 교육연구시설 등 타용도로 전환을 검토한다고 밝혔습니다. 그 중에서도 가족계층과 노년층을 겨냥한 검진, 요양, 헬스케어시설을 대안으로 구상하였습니다. 또한, 오피스 리모델링 역시 대안 중 하나입니다. 

구분건물이라는 점도 본건의 약점으로 작용할 수 있습니다. 전체 지상 18층, 지하 3층 중에서 NH올원리츠가 보유한 것은 하이트진로가 사용 중인 6~17층(12개층)이며, 주차타워 내 소유 지분 역시 48.6%에 지나지 않습니다. 나머지 부분인 18층은 대화감정평가법인에서 사용 중이고, 지하1층에서 5층은 더화이트베일 웨딩홀에서 사용하고 있습니다. 

필자는 부동산의 효율적인 이용이란 측면에서 볼 때, 한 건물 내에서 오피스와 웨딩홀이 같이 있는 것이 바람직한 이용인가에 대한 의문점이 있습니다. 만약 지하1층에서 지상5층까지의 용도가 웨딩홀이 아닌 오피스였다면, 건물 전체가 오피스로 사용된다는 점에서 볼 때 효율적이며, 업무용으로 적합할 것입니다. 웨딩홀의 특성 상 불특정다수의 진출입이 잦다는 점, 결혼식장에 방문하는 하객들의 주차문제 등을 감안한다면 업무용 빌딩과 조화를 이루기가 힘들며, 이 역시 자산 평가 시 감가의 대상이 될 수 있다고 생각합니다.

흔히 부동산의 감가는 ▲시간의 경과에 따른 물리적 감가 ▲형식, 기술의 발전에 따른 기능적 감가 ▲외부의, 경제적 요소의 변화에 따른 경제적 감가로 분류합니다. 본건이 인근 환경과의 부적합하다는 점에서 경제적 감가요인으로 분류될 수 있다고 생각합니다. 

 

지금까지 NH올원리츠에 대해 설명하면서 지방자산매각 및 수도권 집중화, 가속화의 관점에서 설명드렸습니다. 롯데리츠의 리테일자산, SK리츠와 코람코라이프인프라의 주유소 자산 역시 동일한 관점입니다. 다만, 이번에는 '지방'이라는 키워드는 동일하지만, 이와 조금 다른 시각, '지역경제'의 측면에서 바라보았습니다. 

현재 NH올원리츠가 보유한 지방자산은 에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역, 엔스퀘어입니다. 공교롭게도 모두 호남지역 중 광주와 전남 지역에 위치합니다. 필자는 광역시의 경기(景氣, 경제상황)는 인근 지역을 같이 묶는 것이 바람직하다고 생각합니다. 예를 들어서, 대구의 경기는 대구 인근의 구미, 포항의 취업률, 기업유치에 의해 영향을 받으며, 부산은 김해, 창원, 울산에 의해 영향을 받습니다. 대전 역시 광역자치단체는 다르지만, 세종, 청주, 천안, 아산의 영향을 받습니다. 고속철도 또는 고속도로 등 교통이 발달할수록 인근 공업도시에서 생산하고, 소비는 대도시(광역시)에서 이루어집니다. 

광주는 기아차, 광주글로벌모터스(현대차 캐스퍼 생산), 금호타이어 등이 지역경제를 책임진다면, 전남 경제의 또 다른 축은 광양의 철강, 여수의 석유화학단지입니다. DL그룹과 한화그룹의 합작회사인 여천NCC의 유상증자 사태에서도 볼 수 있듯이, 중국의 석유화학산업 침투로 인해 지역경기는 다소 위축되었습니다. 철강 역시 중국산 저가 제품, 미국의 관세 부과 등으로 인해 다소 위태로운 상황입니다. 

먼저, 광주광역시에 위치한 에이원타워 금남로, 광주역입니다. 대기업들이 지방영업 거점으로 보유한 사옥들을 매각하고 있습니다. 우리금융지주(우리은행그룹)은 자본확충을 위해 내년부터 지방자산 매각에 나섭니다. 또한, 올해 7월 교직원공제회는 부산, 대구 광주를 비롯한 지방회관 8곳을 매각합니다.

지역 경기가 좋지 않은 상황에서, 구조적으로 지방의 오피스 수요는 서울 대비 제한되어있고, 보험사들의 K-ICS(신지급여력제도) 대비에 따른 부동산 매각이 이어지고 있습니다. 제한된 수요 대비 공급(매도)이 늘어난다면 이는 NH올원리츠가 원하는 수준보다 낮은 매각 차익을 얻을 수 있을 것입니다.

이번에는 엔스퀘어에 초점을 맞춰보겠습니다. 아직까지 무안 엔스퀘어 매각에 대한 언급은 없지만, 중장기 가이드라인을 참고할 때 언젠가는 매각이 될 자산으로 여겨집니다. 앞서, 인근 공업도시에서 생산하고, 소비는 대도시에서 주로 이루어진다고 하였습니다. 현재 동사가 보유한 엔스퀘어는 남악신도시에 위치합니다. 남악신도시는 행정구역상 전남 무안이지만, 실제 무안군의 중심지와는 다소 거리가 있으며 목포에 가깝습니다. 목포, 영암, 해남, 진도, 강진 등 전남 서부권이 배후 수요입니다. 

엔스퀘어는 롯데마트 남악점과 롯데아울렛 남악점으로 구성되어 있습니다. 엔스퀘어의 롯데마트 매출액은 최근 7년간('17~'24년) 연 5.7%상승하는 등 매년 꾸준히 증가하는 추세입니다. 

다만, 지금처럼 앞으로도 실적이 뒷받침될지는 미지수입니다. 지금까지 광주의 광주신세계, 롯데백화점 광주점 등이 광주전남 지역 유통의 중심이었습니다. 하지만, 이들은 신세계 대구점, 대전현대아울렛, 신세계사이먼부산아울렛 등 다른 지역의 쇼핑몰, 백화점과 비교할 때 매우 노후화된 것도 사실입니다. 광주신세계의 최근 3년 연 평균 매출은 1,800억원대이며, 3년 평균 영입이익은 약 500억원대입니다. 신세계 대구점의 연매출이 1조 6,000억원대임을 감안한다면, 매우 낮은 수치입니다.

지난 윤석열 정부에서는 광주에 쇼핑몰 건립을 위한 공약을 내세웠습니다. 그 결과, 광주신세계(신세계그룹), 롯데그룹, 더현대광주(현대백화점그룹)이 광주에 쇼핑몰을 건립하게 되었습니다. 특히, 광주신세계는 화정동 유스퀘어 (버스터미널)를 활용합니다. '16년 대구에 동대구복합환승센터와 신세계대구점이 들어서면서 더현대대구, 롯데백화점 대구, 상인점 등을 뛰어넘었습니다. 울산의 백화점상권까지 잠식시켰습니다. 이처럼 다른 지역의 사례를 참고할 때, 더현대광주 등 광주형 쇼핑몰이 등장한다면 광주, 전남의 쇼핑몰을 흡입할 것으로 보입니다. 

롯데마트는 아울렛이나 백화점 대비 최소요구치 및 배후상권의 범위가 좁습니다. 인근 목포와 남악신도시의 수요로 충당가능합니다. 하지만, 롯데아울렛은 광주형 쇼핑몰의 건립에 따라 실적이 다소 부진할 것으로 생각합니다. 동사가 보유한 엔스퀘어 역시 매수할만한 수요자가 줄어들고, 이에 따라 자산가치가 떨어질 것으로 전망합니다.