호텔의 등급이나 위치, 자산의 특성에 따라 같은 호텔 자산이라도 객실 가격이 크게 차이 날 수 있다는 점도 고려해야 할 점 중 하나입니다. 'Orix JREIT'는 널리 알려진 일본의 테마파크, 도쿄 디즈니랜드 주변의 'Tokyo Bay Maihama Hotel'과 오사카 유니버설 스튜디오와 인접한 'Hotel Universal Port' 자산을 보유하고 있습니다. 'Hoshino Resorts REIT'는 1박에 9만엔이 넘는 고급 리조트 'Hoshinoya'를 가지고 있는 반면, 'Invincible Investment'의 포트폴리오 평균 객실 가격은 1.3만엔 수준입니다.

이와 같이 일본의 호텔 리츠 또한 이러한 특징을 공유하고, 이를 극단적으로 확인할 수 있었던 때를 우리 모두는 기억하고 있습니다. 팬데믹 기간 다른 나라들과 마찬가지로 일본에서도 대대적인 자가격리와 사회 활동의 중단이 나타났고, 특히 해외에서의 입국자 수는 크게 줄어들었습니다.

내수 경제의 규모가 큰 일본에서 리츠들이 발표하는 호텔 투숙객 중 외국인의 비율은 20~30% 내외였지만, 자국민들의 외부 활동도 통제에 들어가고 호텔 중 일부는 국내와 마찬가지로 감염 환자 격리 시설로 이용되면서 무수익 기간이 길어지는 등 호텔 리츠는 가장 큰 타격을 받은 섹터 중 하나였습니다.

호텔 이용 실적에서는 당시 상황을 한눈에 확인할 수 있습니다. 주로 일본 내 다양한 지역에 3~4성급 호텔을 보유하고 있는 'Japan Hotel REIT'의 2019년 평균 객실 이용률은 86%, 객실 이용률과 객실 가격을 고려한 평균 객실당 매출(RevPAR)는 14,000엔을 넘는 수준이었습니다.
하지만 팬데믹의 확산으로 일본 정부는 2020년 4월 긴급사태 선언을 발표했는데요. 당시 쇼와의 날, 헌법기념일, 어린이날 등이 몰려 있는 4월 말~5월 초의 일본 황금연휴 기간까지 이어졌음에도 'Japan Hotel REIT'의 2020년 5월 객실 이용률은 7.4%, RevPAR는 1천엔에도 못 미치는 701엔을 기록했습니다.

'Hoshino Resorts REIT'의 경우에도 사정은 다르지 않았습니다. 특히 고급 리조트의 경우 외국인들의 이용 비율이 더 높았던 만큼, 2019년 동월 대비 97~99% 줄어든 외국인 투숙객의 영향은 더욱 직접적인 실적 하락으로 이어졌습니다. 내국인 방문객도 긴급사태의 영향으로 최대 80%까지 줄어들면서 호텔 섹터는 끝났다는 말까지 들릴 정도였습니다.

물론 차이점도 있었습니다. 'Hoshino Resorts REIT'는 다른 2개 호텔 리츠와는 다른 모습을 보였는데요. 2020년 전년 대비 각각 'Invincible Investment'은 93%, 'Japan Hotel REIT'는 89% 줄어든 배당금을 발표한 반면, 'Hoshino Resorts REIT'는 전년과 유사한 수치를 기록한 것입니다. 이는 'Hoshino Resorts REIT'가 보유한 자산들의 운영사와의 임대차계약 상 당해 실적이 그 다음 해의 배당금에 반영되도록 한 조항 덕분이었습니다. 그 외에도 'Hoshino Resorts REIT'는 주요 자산과의 계약 상 고정임대료의 비중이 30% 수준을 상회할 정도로 높았고, 이는 2020년의 운영 실적이 반영된 2021년에도 2019년 대비 절반 정도의 배당을 지급할 수 있을 정도로 견조한 모습을 보였습니다.

당시 주가에도 이러한 점이 반영되었습니다. 2020년 4월 긴급사태 조치가 발표되면서 직격탄을 맞은 호텔 섹터는 전반적으로 하락세를 보였으나, 반기 실적 등이 공개되기 시작하면서 상대적으로 견조한 주당배당금 지급을 이어간 'Hoshino Resorts REIT'의 회복세가 두드러졌고, 오히려 2021~2022년 동안에는 2019년 대비 주가가 더 높은 수준을 유지하기도 했습니다.
다만 이후 긴급사태 해제와 엔데믹으로 이어진 정상화 과정에서 상대적으로 더 큰 타격을 받았던 회사들이 기저효과를 바탕으로 높은 회복세를 나타내고, 업황의 영향이 1년 뒤에 반영되는 특성 상 'Hoshino Resorts REIT'의 상대적 부진이 나타나며 주가 수익률이 역전되었습니다.

호텔 섹터의 부활을 견인한 한 축은 건설비의 급증과 호텔 내 실질적인 운영 인력을 담당할 인건비가 빠르게 상승하면서 줄어든 신규 호텔 공급입니다. 2025년 도쿄, 홋카이도 등에 더해 엑스포가 열리는 오사카를 포함한 킨키까지 대부분의 지역에서 전년 대비 공급량이 줄어들 것으로 전망되었고, 2020년 대비해서는 최대 80%까지 신규 공급이 줄어들 것으로 보입니다. 이는 기존 자산을 보유하고 있는 리츠들의 상대적인 강세를 만들 수 있는 요건입니다.

다른 하나의 축은 지난 리테일 리츠 글에서도 언급했던 관광의 부활입니다. 방일 관광객은 2024년 3,687만명으로 역대 최고 기록을 세운 후 올해는 매월 전년 대비 관광객 수가 늘어나며 상반기에만 2,150만 명을 기록, 사실상 연 4,000만 관광객 시대를 확정한 것으로 보입니다.

이는 당연하게도 호텔 숙박객 중 외국인 관광객의 비율을 높이는 결과로 이어졌습니다. 'Japan Hotel REIT' 기준 2023년 이미 19.1%로 팬데믹 이전 수준을 회복한 외국인 숙박객 비중은 2024년 24.1%까지 상승하면서 전체 투숙객의 1/4까지 확대되었고, 현재 관광객 증가 추이를 볼 때 이는 더 상승할 여지가 있습니다. 경험 상 여행지에서의 지출에는 조금 더 관대한 기준이 적용된다는 점을 고려할 때, 이는 객실 단가의 상승으로 이어지며 호텔 리츠들의 수익성을 제고할 수 있습니다.

실제 이는 리츠의 실적 개선으로 이어지고 있습니다. 2021년과 2024년의 'Japan Hotel REIT' 실적을 비교해 보면 몇 가지 눈에 띄는 부분이 있습니다. 거의 3배 늘어난 영업이익, 신규 자산이 9개 늘어났다는 점도 유의미하지만, 2020년 18%에 불과했던 변동임대료 비중이 2024년에는 50.2%까지 커지면서 전체적인 이익을 끌어올리고 있는 것도 주목 필요가 있습니다. 2025년 방일 관광객 수가 더 늘어나면서 변동임대료의 비중이 더 높아질 수 있을지를 지켜보는 것도 중요하겠습니다.

 다만 리츠들은 이미 객실 이용률이 90%에 근접한 수준까지 올라왔다는 점을 인지하고 있으며, 더 이상 객실 이용률의 회복에 따른 실적 개선이 어려움을 언급하고 있습니다. 신규 자산을 취득해 이익 제고를 노리기에도 기존 자산들의 노후화에 대한 우려가 있고, 새로 건설한 자산들은 높은 공사비의 영향으로 수익성을 확보하기 어렵습니다.
때문에 'Hoshino Resorts REIT'는 업황 회복과 함께 기존에 보유하던 자산들의 임대차 계약 구조를 변경, 매출 연동 임대료의 비율을 높이는 방식으로 수익성을 제고하고 있습니다. 'Japan Hotel REIT'는 음식료 사업부의 수익성 개선과 함께 기존 자산들을 리모델링하면서 객실을 늘리거나 새롭게 브랜딩하는 형태로 신규 자산을 취득한 것과 유사한 효과를 내고자 합니다.

팬데믹과 엔데믹을 통해 양 극단에 가까운 실적과 주가를 확인했던 일본 호텔 리츠들은 그 동안의 경험과 노하우를 기반으로 새로운 먹거리를 내놓고 있고, 계속 준비하고 있습니다. 이는 연초 이후 20% 가까이 상승한 'Japan Hotel REIT'와 'Hoshino Resorts REIT'의 주가 성과로 돌아왔습니다. 호텔 리츠들이 앞으로도 어떤 돌파구를 통해 성장 전략을 마련할 수 있을지를 기대해 봅니다.