NH프라임리츠는 '19년에 상장한 리츠입니다. 공모가 5,000원을 기준으로 할 때 상장 당시 시가총액은 933억원이었습니다. 

NH프라임리츠가 상장한 '19년 당시, 증시에 상장된 리츠는 몇 안 되었습니다. 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠가 시장에서 거래되었습니다. '19년 기준 이리츠코크렙, 롯데리츠는 리테일 자산을 기반으로 하여 다소 성장성이 떨어져 보였습니다. 신한알파리츠는 그레이츠판교와 용산더프라임, 두 자산을 보유하였습니다. 투자구조는 논외로 하고, 단순히 기초자산에 초점을 맞춘다면 NH프라임리츠의 기초자산이 가장 좋아보였습니다. 

NH프라임리츠는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 잠실SDS의 수익증권을 기초자산으로 하였습니다. 상장 당시 기초자산을 살펴보면 ▲서울스퀘어는 서울역 앞에 위치한 초대형 오피스 ▲삼성물산 서초사옥은 강남역 인근의 삼성그룹이 사용 중인 랜드마크 ▲강남N타워는 테헤란로 신축 오피스 자산(상장 당시 기준) ▲잠실 삼성SDS타워는 '23년 거래된 상업용 부동산 중 최대규모인 점 등 우량물건으로 구성되어 있었습니다. '19년 기준(상장 시점) 삼성물산 서초사옥, 잠실 삼성 SDS타워는 공실율이 0%였으며, 강남N타워 1.4%, 서울스퀘어가 4.7%였습니다. 

이에 힘입어  NH프라임리츠는 리츠 최초로 상장일 상한가를 기록하였습니다. '19년 상한폭은 최대 30%이며, 공모가 5,000원 기준 최대 6,500원까지 상승가능하였습니다. 필자 역시 당시 NH프라임리츠의 공모주 청약에 참여해 적잖은 수익을 낸 적이 있습니다.

기억을 돌이켜보면, 당시 상한가를 기록할 수 있었던 이유는 기 상장된 롯데리츠의 주가가 지금과는 달리 6,000원대로 공모가 대비 높았으며, 삼성그룹으로부터 임대료를 받을 수 있고, 다른 리츠 대비 배당률이 높았고, 대체투자에 대한 일반인들의 접근이 어려워 투자자들의 주목을 받았기 때문입니다. 물론 지금보다 상장리츠의 숫자가 적었던 것도 한 가지 이유입니다.

NH프라임리츠의 가장 큰 강점은 바로 꾸준한 매각차익 실현이라고 생각합니다. 주유소를 꾸준히 매각한 SK리츠와 코람코라이프인프라리츠를 제외하면 가장 빈번하게 자산을 매각하였고, 주주들에게 특별배당을 지급하였습니다. 주가가 오를 수 있었던 이유 중 하나입니다.

스폰서리츠는 그룹사 자산을 쉽게 유동화하여 자산편입은 매우 활발하나, 매각이 어렵습니다. 반면, NH프라임리츠는 매각은 잘하지만, 새로운 자산 편입이 더딥니다.

NH프라임리츠의 '기회'는 향후 방향성 및 전략에 달렸습니다. '25년 7월 기준 NH프라임리츠의 포트폴리오는 서울스퀘어 46%(410억원), 아크플레이스 17%(150억원), 강남N타워 및 삼성물산 서초사옥(더에셋) 재투자금 37%(325억원)으로 구성되어있습니다. 만약 '26년 서울스퀘어가 매각된다면, 재투자금은 735억원으로 비중은 83%까지 상승합니다. 

NH프라임리츠가 택할 수 있는 방안은 ▲신규자산 편입 ▲NH올원리츠와의 합병 ▲유상감자(또는 청산) ▲자사주 매입 등입니다. 다만, 개인투자자의 관점에서 볼 때 만약 NH프라임리츠가 신규자산을 편입하고, 리츠 운용에 대한 의지가 있었더라면 NH올원리츠가 편입한 돈의문D타워를 NH프라임리츠가 편입하는게 맞지 않을까라는 생각이 들었습니다. 

NH농협리츠운용은 NH프라임리츠와 NH올원리츠를 운용 중입니다. 두 리츠의 색깔은 다릅니다. NH프라임리츠는 국내 프라임자산에 투자하는 재간접리츠인 반면, NH올원리츠는 다양한 섹터의 코어플러스 자산 중심으로 투자하며, 실물 형태의 부동산에 투자합니다. 

 NH올원리츠가 '25년 하반기에 투자할 돈의문D타워는 지하철5호선 서대문역 초역세권에 위치한 프라임급 오피스 빌딩입니다. NH올원리츠는 NH오피스사모부동산투자신탁제2호의 1종 수익증권 일부(300억원)를 인수하는 방식으로 돈의문D타워에 투자합니다. 농협중앙회의 계열사들이 각 층별 임차를 구성하는 트리플넷(Triple Net lease)자산이며, 고정배당을 지급하는 1종 수익증권을 통해 7년간 연 7%의 안정적인 배당을 수취하는 것이 특징입니다. 이러한 점을 볼 때, 돈의문D타워 편입은 NH올원리츠보다 NH프라임리츠의 색깔에 가깝고, 자산의 특징, 규모 등을 고려할 때 NH프라임리츠가 돈의문D타워를 편입할 것으로 생각했었지만, 편입으로 이어지지 않았습니다. 

NH프라임리츠는 아직까지 신규자산 편입에 대한 아무런 액션을 취하지 않았습니다. 만약 더에셋, 강남N타워의 재투자금, 서울스퀘어 매각대금을 활용하여 새로운 자산을 확보한다면 이에 따른 새로운 방향성이 설정될 것입니다. 과거 아크플레이스에 투자할 때를 참고하자면, 업무권역, 지하철접근성, 가시성 및 인지도 등 입지, 임차인, 건물과 상품특성에 대해서 내부 가이드라인을 설정한 뒤 자산을 선정하고, 투자자산을 확정하였습니다.

유상감자는 '23년 4월 원금 재투자 활용 방안을 모색할 때 고려한 방안 중 하나입니다. 유상감자는 단기 주가 부양효과가 있지만, 유동성 부족 및 관리종목으로 지정되어 장기적인 주가하락으로 이어질 수 있다는 단점이 있습니다. 청산 역시 유상감자와 비슷하게 P/NAV가 현실화되면서 주가는 P/NAV에 가깝게 주가의 상승을 기대할 수 있다는 특징이 있습니다. 하지만, 아크플레이스가 남아있는 상황에서 청산이 쉽지 않을 것입니다.

NH올원리츠와의 합병도 고려될 수 있을 것입니다. 만약, 앞서 설명드린 NH올원리츠의 돈의문D타워 편입을 고려한다면, 합병 역시 가능한 시나리오입니다. 다만, 양사의 합병과정에서 합병비율 또는 주가산정에 대한 노이즈(Noise)는 발생가능하며, 이는 양사 주가의 불확실성으로 나타날 수 있을 것입니다.

 

'25년 3월 11일,  ｢공모펀드 경쟁력 제고｣를 위한 자본시장법 시행령 개정으로 ETF의 부동산 재간접 펀드 투자가 허용되었습니다. 재간접리츠란 AUM의 40%이상을 펀드(수익증권)에 투자하는 리츠입니다. NH프라임리츠, 이지스밸류플러스리츠, 이지스레지던스리츠가 재간접리츠에 해당합니다. 

현재 재간접리츠 중에서 이지스밸류플러스리츠만이 유일하게 ETF에 편입되었습니다. NH프라임리츠가 ETF에 편입되지 않은 이유는 간단합니다. 시가총액은 860억원 수준으로, 시가총액 기준 23개리츠(자기 관리리츠 포함, 스타에스엠, 에이리츠 등 거래정지종목 제외) 중에서 19위입니다. 다른 리츠들보다 이른 '19년에 상장한 리츠임에도 불구하고 이후 상장한 리츠들보다 시가총액이 작은 편입니다. 재간접리츠는 부동산의 전체가 아닌 일부를 리츠의 지분 또는 수익증권의 형태로 투자하기 때문에, 실물 부동산을 보유한 리츠 대비 규모가 작을 수밖에 없습니다. 

ETF의 부동산 재간접 펀드 투자의 허용이라는 제도적 뒷받침에도 불구하고, NH프라임리츠가 ETF에 편입되는 것은 현실적으로 어려울 것 같습니다. 올해 상반기 대신밸류리츠가 상장하면서 시가총액 12위로 올라섰으며 이지스밸류리츠보다 두 계단 높은 수치입니다. 

지난 8월 18일, 'Kodex한국부동산리츠인프라' ETF에서 포트폴리오에 처음으로 신규상장한 대신밸류리츠를 편입하였습니다. 편입비중은 1.36%입니다. 8월 24일 기준, Tiger리츠부동산인프라 ETF는 아직까지 편입하지 않았습니다. 즉, 향후 다른 리츠들이 유상증자를 통해 시가총액을 키워나가고, 신규 상장리츠의 상장이 지속된다면 NH프라임리츠의 ETF 편입은 더욱 더 어려워질 것입니다. 또한, 이는 단순히 간접투자수요에서의 배제를 뜻할 뿐만 아니라, 시가총액 양극화 지속으로 이어질 것으로 전망합니다.

 

SK리츠의 종로타워, 이지스밸류리츠의 광화문트윈트리타워, 신한알파리츠의 그레이츠판교 등 랜드마크 자산은 많지만 K리츠들이 보유한 자산 중 가장 인지도가 높은 자산은 바로 서울스퀘어(대우빌딩)라고 생각합니다. 

서울역 앞에 위치하여 지방 출장은 물론이고, 공항철도를 통한 해외출장이 용이합니다. 지하철 1,4호선, 경의중앙선을 이용할 수 있고, GTX-A노선과 신안산선 노선이 연결되어 수도권에서의 접근성이 올라갑니다. 또한 현재 서울역 북부역세권 개발 사업이 추진 중입니다. 서울역 북부 유휴부지에 호텔, 오피스, MICE가 결합된 복합단지를 건설할 예정입니다. 

현재 NH프라임리츠는 ARA펀드의 1종 수익증권 지분율 9.97%를 보유하고 있습니다. 엑슨모빌, 위워크, 벤츠, MSD 등이 주요 임차인입니다. 상장 당시 공실률은 약 5%대였으나, '20년 10월 22일 공모상장리츠 투자 컨퍼런스 자료에 따르면 공실률은 8.8%로 상승하였습니다. 강남 N타워의 공실률은 0.7%였으며 삼성물산 서초사옥(더에셋)과 잠실 SDS타워의 공실률은 0%(임대율 100%)였습니다. 이후 '24년 1월 기준 서울스퀘어의 공실률은 5.5%로 낮아졌으며, 같은해 6월 3.9%로 소폭 감소하였습니다.

하지만, '24년 10월 월간보고서에 따르면, 서울스퀘어의 공실률은 23.4%까지 상승합니다. SK플래닛 11번가는 서울스퀘어의 5개 층을 사용 중이었으며, 임대면적을 축소하는 방안 등을 고려하였으나 임대비용을 줄이기 위해 광명유플래닛타워로 이전하였습니다. 가장 최근 발행된 '25년 7월 월간보고서에 따르면 서울스퀘어의 공실률은 18.6%수준입니다. 

NH프라임리츠가 보유 중인 ARA펀드 1호 수익증권은 우선주의 성격에 가깝기 때문에 매각차익이 그리 크지 않을 것으로 생각합니다. 다만, 임차인이 가득 찬 임대율 100%인 상태에서 건물을 매각하는 것과 공실이 약 20%가량 발생한 상태에서 매각하는 것은 차이가 있습니다. 이자비용의 충당, 수익률의 계산 등에 있어서 매수인이 부담을 느낄 수 있을 것이며 이는 곧 자산가치의 감소 또는 매각의 지연으로 이어질 가능성도 있습니다.