지금까지 알아본 일본 리츠들은 전반적으로 오피스, 리테일, 호텔 등 특정 섹터에 집중된 포트폴리오를 가지고 있으며, 해당 섹터에서 오랜 운영 기간을 바탕으로 전문성을 확보하고 있습니다.
다만 모든 리츠와 스폰서들이 이러한 선택을 하는 것은 아닙니다. 투자자들 또한 각 섹터의 사이클에 맞춰 매번 매매를 하는 것보다 편안하게 한 종목만 사 두면 오피스가 좋을 때는 오피스 비중을 높이고, 임대주택 섹터가 호조로 돌아서면 오피스를 팔고 임대주택을 사는 등 전략적으로 대신 움직여주는 종목에 투자하고 싶을 수 있습니다.
다각화(복합) 리츠는 그런 면에서 투자자들의 마음을 사로잡을 수 있습니다. 태생적으로 여러 섹터의 자산을 스폰서 또는 제3자로부터 취득하면서 포트폴리오를 확보한 다각화 리츠들은 서로 다른 포트폴리오 비중과 투자 전략을 바탕으로 차별화에 나서고 있습니다.
다만 모든 리츠와 스폰서들이 이러한 선택을 하는 것은 아닙니다. 투자자들 또한 각 섹터의 사이클에 맞춰 매번 매매를 하는 것보다 편안하게 한 종목만 사 두면 오피스가 좋을 때는 오피스 비중을 높이고, 임대주택 섹터가 호조로 돌아서면 오피스를 팔고 임대주택을 사는 등 전략적으로 대신 움직여주는 종목에 투자하고 싶을 수 있습니다.
다각화(복합) 리츠는 그런 면에서 투자자들의 마음을 사로잡을 수 있습니다. 태생적으로 여러 섹터의 자산을 스폰서 또는 제3자로부터 취득하면서 포트폴리오를 확보한 다각화 리츠들은 서로 다른 포트폴리오 비중과 투자 전략을 바탕으로 차별화에 나서고 있습니다.
반면 마루베니 상사, 케네딕스 등의 스폰서들은 여러 개의 상장 리츠를 통해 자산을 나누어 주는 것보다 하나의 상장 리츠에 자산을 몰아주는 형태로 자산 규모를 키우는 것이 낫다는 판단 아래 의사결정을 내립니다.
이 스폰서들은 다각화 리츠의 장점을 어디에서 찾고 있을까요? 2020년 8월 당시 'Japan Retail Fund'와 'MCUBS MidCity Investment Corporation'을 운영 중이던 'Mitsubishi'와 UBS의 합자회사 'MC-UBS'는 두 리츠의 합병을 발표합니다. 'Japan Retail Fund'는 리테일 위주의 포트폴리오, 'MCUBS MidCity'는 일본 3대 도시 위주로 오피스 포트폴리오를 보유하고 있었기 때문에 두 리츠의 합병은 대형 다각화 리츠의 탄생을 의미했습니다.
두 리츠의 합병으로 자산규모는 1.2조엔으로 커질 것이고, 이는 현재까지도 일본 내 가장 큰 리츠인 'Nippon Building Fund'보다도 더 큰 자산 포트폴리오를 확보하는 것이었습니다. 이에 더해 10대 임차인에 대한 집중도는 31.5%로 합병 전 'Japan Retail Fund'가 35.4%, 'MCUBS MidCity'가 72%였던 것 대비 낮아졌습니다.
이 스폰서들은 다각화 리츠의 장점을 어디에서 찾고 있을까요? 2020년 8월 당시 'Japan Retail Fund'와 'MCUBS MidCity Investment Corporation'을 운영 중이던 'Mitsubishi'와 UBS의 합자회사 'MC-UBS'는 두 리츠의 합병을 발표합니다. 'Japan Retail Fund'는 리테일 위주의 포트폴리오, 'MCUBS MidCity'는 일본 3대 도시 위주로 오피스 포트폴리오를 보유하고 있었기 때문에 두 리츠의 합병은 대형 다각화 리츠의 탄생을 의미했습니다.
두 리츠의 합병으로 자산규모는 1.2조엔으로 커질 것이고, 이는 현재까지도 일본 내 가장 큰 리츠인 'Nippon Building Fund'보다도 더 큰 자산 포트폴리오를 확보하는 것이었습니다. 이에 더해 10대 임차인에 대한 집중도는 31.5%로 합병 전 'Japan Retail Fund'가 35.4%, 'MCUBS MidCity'가 72%였던 것 대비 낮아졌습니다.
자산 재편 또한 회사의 주요 전략으로 대두되었습니다. 합병을 통해 다각화 포트폴리오를 갖출 리츠 입장에서는 새로운 초대형 리츠에 걸맞는 매력적인 자산은 지속적으로 보유하되, 수익성이 낮거나 핵심 자산으로 분류되지 않은 자산들은 매각해 차익을 주주에게 배당하고, 새로운 자산을 매입하는 재원으로 활용하겠다는 주장이었습니다.
이렇듯 같은 스폰서를 두고 있던 리츠들의 합병으로 만들어진 '후천적' 다각화 리츠들은 결과적으로 대형화에 성공했고, 2024년 시작된 일본의 금리 인상 기조에 상대적으로 큰 규모를 바탕으로 방어적인 모습을 보일 수 있었습니다.
다각화 리츠의 두 번째 장점은 합병을 발표한 두 회사 모두 언급한 바와 같이 서로 다른 자산군을 바탕으로 한 리스크 분산입니다. 2020년 시작된 팬데믹 시기, 가장 큰 충격을 받은 섹터로는 단연 호텔을 꼽을 수 있습니다. 특히 일본 내 순수 호텔 리츠인 'Japan Hotel REIT'는 2020년부터 3년 간 2019년 대비 절반에 불과한 매출을 기록했습니다. 반면 전체 자산의 25% 내외를 호텔로 구성하고 있는 'United Urban'의 경우 같은 기간 매출 하락분이 3~4%에 불과했습니다.
다각화 리츠의 두 번째 장점은 합병을 발표한 두 회사 모두 언급한 바와 같이 서로 다른 자산군을 바탕으로 한 리스크 분산입니다. 2020년 시작된 팬데믹 시기, 가장 큰 충격을 받은 섹터로는 단연 호텔을 꼽을 수 있습니다. 특히 일본 내 순수 호텔 리츠인 'Japan Hotel REIT'는 2020년부터 3년 간 2019년 대비 절반에 불과한 매출을 기록했습니다. 반면 전체 자산의 25% 내외를 호텔로 구성하고 있는 'United Urban'의 경우 같은 기간 매출 하락분이 3~4%에 불과했습니다.
또한 다각화 리츠의 장점 중 특히 해외 투자자들에게 어필할 수 있는 부분도 있습니다. 외국인 투자자 입장에서는 아무리 리서치를 하고 탐방을 다녀도 자산이 위치한 지역의 변천사를 알고 있는 현지 전문가의 수준에 도달하기 어렵습니다. 도쿄 미나토구에 위치한 모리 빌딩의 롯폰기 힐스, 아자부다이 힐스를 방문할 수는 있지만, 해당 건물이 완공되기까지 지역 사회에 녹아들기 위한 모리 빌딩의 여러 노력들과 그 결과 완성된 자산들의 의미를 모두 알기는 어려운 것과 같습니다.
때문에 일본 현지에서 오랜 경험과 노하우를 갖춘 자산관리회사들이 모든 자산을 아우르는 리츠를 운용하면서 적극적으로 더 좋은 자산을 매입하고 경쟁력이 떨어지는 자산을 매각하게 되는 경우 현지 운용사의 전문성을 극대화할 수 있는 전략이라고 할 수 있겠습니다.
하지만 지금까지 확인한 다각화 리츠의 장점들은 다른 방향에서 볼 때 단점으로 바뀌기도 합니다. 아래 차트는 올해 4월 말 기준 일본 리츠의 섹터 별 순자산가치 대비 할인율을 나타냅니다.
그렇다면 다각화 리츠 관련, 장점처럼 보였던 내용 중 어떤 부분이 실제로는 단점으로 다가오는지를 고려해 볼 필요가 있습니다. 먼저 리츠가 다양한 섹터의 자산으로 포트폴리오를 구성했지만, 전반적인 부동산의 사이클과 상이한 모습을 보이지 못한 점을 들 수 있습니다.
팬데믹 당시 일본 호텔 섹터의 타격이 컸기 때문에 실적에 직격탄을 맞은 'Japan Hotel REIT'는 큰 주가 낙폭을 기록했지만, 심지어 2019년 대비 절반 가까이 떨어진 실적이 3년째 이어지던 2022년에도 가파른 회복세를 나타냈습니다. 리츠가 향후 실적 개선에 대한 강한 기대감을 심어준 결과입니다. 호텔 섹터의 비중이 25% 내외인 'United Urban'은 방어적인 실적에도 불구하고 향후 실적 상승에 대한 전망이 상대적으로 부족한 모습을 내비치고, 호텔의 가파른 회복세와는 달리 다른 자산군의 회복이 더딜 것으로 전망되며 상대적 주가 약세를 시현했습니다.
마지막으로는 리츠 종목의 가치를 판단하는 밸류에이션 단계에서 문제가 발생합니다. 예를 들어 주로 중장기 계약을 가져가는 물류센터와 단기 계약의 특성 및 고정/변동 임대료를 모두 반영해 영업 성과에 따라 실적이 빠르게 반영되는 호텔, 사용 전력량과 비용 관리 능력이 실적에 반영되는 데이터센터를 보유한 리츠는 밸류에이션 과정에서 서로 다른 기준을 적용해 평가할 때 적절한 가치를 산출할 수 있습니다. 다만 다각화 리츠에 이 모든 자산들이 편입되어 있는 경우에는 포트폴리오에서 각 자산의 비중을 산출, 서로 다른 기준을 적용하는 등의 과정에서 단일 섹터 자산을 보유한 리츠들 대비 직관적인 비교나 가치 산정이 어렵습니다.
이렇듯 여러 가지 특색을 가지고 있는 리츠가 다각화 종목들입니다. 하지만 할인 상태가 상존한다 점은 부동산 시장 전체의 회복이 나타날 때 투자자에게 기회를 가져다 줄 수 있습니다. 여전히 리츠 평균보다 다각화 섹터의 할인율은 크지만, 큰 제한 없이 적시에 좋은 자산을 매입할 수 있다는 장점이 빛날 수 있는 시점에서는 다각화 섹터도 좋은 투자 선택지가 될 수 있을 것입니다.
