코람코라이프인프라리츠는 작년 하반기 아늑호텔 서울 홍대점 편입을 시작으로 호텔 포트폴리오 비중 확대를 이어가고 있습니다. 올해 8월 26일 호텔 자산 2곳에 대한 편입 발표도 그 연장선이었습니다. 신규 호텔 자산은 CS프리미어호텔서울과 아늑호텔 인천구월점으로 각각 '25년 10월 21일, '25년 12월 23일 취득할 예정입니다. 

먼저, 자산 포트폴리오의 비중을 살펴보면 전체AUM의 1.32조원 중 호텔이 차지하는 비중은 4.57%로 증가합니다. 임대매출에서 호텔의 비중 역시 증가합니다. 기존 동사의 임대매출의 비중은 ▲주유소 54% ▲물류센터 32% ▲오피스(우선주) 6% ▲리테일(드라이브스루, 가전제품 판매점) 5% ▲모빌리티(주차장, 세차장 등) 2% ▲호텔 1%입니다. 하지만, 이번 신규자산 편입을 통해  임대매출 비중('25.11 기준)은 호텔의 비중이 6%로 증가합니다. 

이를 바탕으로, 코람코라이프인프라리츠는 과거 주유소와 리테일(드라이브스루) 기반으로 한 리츠에서 물류센터를 포함한 모빌리티 리츠로 범위를 확대하였습니다. 오피스와 호텔을 편입하면서 멀티섹터리츠로 성장하는 중입니다. 또한, 이번 IR자료로 추정컨대 안국역 코리빙 사업이 안국역 호텔 개발사업으로 바뀐 것으로 보입니다.

코람코라이프인프라리츠는 매각원본 124억원을 유휴현금으로 보유하고 있으며, 이를 이번 자산 편입의 신규투자금 원본으로 활용하면서 주주 부담을 최소화하였습니다. 이 과정에서 유상증자가 수반되지 않았습니다. 코람코라이프인프라리츠는 상장 이후 매년 지속적으로 주유소 자산을 매각하고 있습니다. '25년에는 안산중앙 주유소 등 7개 자산을 607억원에 매각하였으며, 회수원본은 126억원입니다. 

시계추를 더 앞으로 돌려보겠습니다. '20년, '21년 코로나19 시기에는 K리츠들이 가장 관심있었던 섹터는 바로 물류센터입니다. 쿠팡 등 이커머스의 성장과 함께 비대면 거래가 증가하면서 K리츠들 역시 물류센터에 관심이 있었고 적극적으로 편입하였습니다. 포트폴리오에서 물류센터의 비중이 높은 ESR켄달스퀘어리츠와 미래에셋글로벌리츠(미국)를 포함하여 ▲코람코라이프인프라리츠(남청라, 죽전 등) ▲마스턴프리미어리츠(인천 항동 물류센터, 프랑스) ▲디앤디플랫폼리츠(한국 백암파스토, 일본) ▲이지스밸류플러스리츠(YM물류센터) ▲롯데리츠(롯데글로벌로지스 롯데김포물류센터) ▲NH올원리츠(도지물류센터) 등이 물류센터를 편입하였습니다. 

현재 K리츠들의 신규자산 편입이 활발한 섹터 중 하나는 호텔입니다. 케이팝데몬헌터스(케데헌), K팝, K컬쳐에 따른 외국인 관광객의 유입증가는 호텔섹터에 호재입니다. 예전과 달리 원화의 가치가 하락한 점 역시 관광수요 증가에 한 요인으로 작용하였습니다. 외부환경이 괜찮습니다. 다만, 이번 자산의 편입이 호텔 섹터에 쉽게 편승할 수 있을지는 미지수입니다.

신한서부티엔디리츠는 용산드래곤시티(일부), 동대문, 광화문, 마포(공덕)에 호텔을 보유하고 있습니다.(단, 자료의 인천스퀘어원은 상업시설)동사는 지난 번 아늑호텔 홍대점을, 롯데리츠는 강남 L7을 편입하였습니다.

이번에 편입할 자산의 입지는 관악구 신림동, 인천 구월동입니다. 과거와 달리, 단체 관광객보다는 개별관광객들이 늘어나는 추세이며, 이들은 경복궁, 종묘 등 패키지여행에서 선호하는 관광지와 함께, 익선동, 성수동 등 현지인(한국인)이 자주 가는 곳을 찾아다니는 방향으로 바뀌었습니다. 외국인들이 자주 방문하는 광화문(종로, 명동등), 강남, 홍대, 성수 등 주요 관광코스에 위치한 것이 아니기 때문에 굳이 해당 자산을 이용할 필요성은 다소 떨어집니다.

CS프리미어호텔서울은 서울특별시 관악구 신림동 1474-11에 소재하고 있으며, 2호선 신대방역에서 도보로 10분 정도의 거리에 위치해있습니다. 인근 지역은 모두 준주거지역 또는 일반주거지역이지만, 자산이 위치한 난곡사거리 일대만 일반상업지역입니다. 난곡사거리 근처 호텔은 URBAN Hotel Golf 신림직영점, 도미니크호텔과 CS프리미어호텔서울까지 총 3곳이며, 각각 떨어져 있습니다. 일반적인 숙박시설 밀집지역을 생각하면 적은 숫자입니다.

보통 숙박업소는 법적 규제(국토의계획및이용에관한법률, 건축법 등) 때문에 역/터미널/유흥가 등에 밀집되어 있습니다. 따라서, 경쟁자가 많더라도 그 지역에서 충분한 수익을 거둘 수 있기 때문에 밀집되어 있습니다. 관광수요가 풍부한 제주도에서 게스트하우스를 운영하는 것과 경북의 BYC(봉화, 영양, 청송)지역에서 게스트하우스를 운영하는 것을 비교해보면 전자가 경쟁자는 많겠지만, 오히려 시장 전체의 수요가 크기 때문에 후자보다 유리할 수 있습니다. 

해당 자산은 다소 뜬금없는 위치의 나홀로 호텔에 가깝습니다. 다만, 해당 호텔을 운영하는 측에서는 파티룸과 장기숙박을 통해 공실을 해결하는 모습입니다. 장기숙박의 경우, 보증금 30만원에 월 숙박료는 절반을 할인해줍니다.

아늑호텔 구월은 인천 남동구 구월동 1131-7에 소재하고 있습니다. 앞서 살펴본 CS프리미어호텔서울보다는 인근에 숙박시설이 많습니다. 하지만, 전형적인 관광지의 모습보다는 숙박업소와 소규모 오피스텔이 혼재된 상업지역에 가깝습니다. 

인천종합터미널과 지하철로 1정거장 반 정도 떨어져있기 때문에 터미널 인근의 숙박업소보다는 접근성이 다소 떨어지는 것이 아쉽고, 인천 문학경기장과도 2정거장 이상 떨어져있어서 다소 아쉽습니다. 이용객의 평을 살펴보면 깔끔하고, 2층의 호텔뷔페가 괜찮다는 이야기가 있습니다. 조식뷔페와 브런치뷔페를 운영 중이고, 외부인도 이용가능합니다.

 

코람코라이프인프라리츠는 CS프리미어호텔서울의 비교사례로 3가지(포포인츠바이쉐라톤 구로, 롯데시티호텔 구로, 루쏘호텔)를, 아늑호텔 구월의 비교사례로 3가지(디자이너스인천, 론도호텔, 호텔아라)를 적용하였습니다. 하지만, 몇 가지 아쉬웠던 점이 있었습니다.

CS프리미어호텔서울의 비교사례로 포포인츠바이쉐라톤 구로, 롯데시티호텔 구로, 루쏘호텔을 적용하였습니다. 단순히 객실 당 가격이 저렴하다고 해서 CS프리미어호텔서울이 저렴한지는 따져봐야할 문제입니다. CS프리미어호텔서울은 2성급이며 비교사례인 포포인트바이쉐라톤 구로(3.42억원/실)는 4성급, 롯데시티호텔 구로(2.83억원/실)는 3성급, 루쏘호텔(2.04억원/실)은 모텔입니다. 

비교사례가 인근지역 * 이 아닌 동일수급권 ** 인 점 역시 적절한 비교사례라고 할 수는 없습니다. 그리고 비교사례는 모두 2호선에서 반경 300m내에 위치하고 있지만, 해당 자산은 반경 600m 내에 위치하고 있습니다. 

부동산의 거래사례는 부동산 가치 평가를 위한 중요한 데이터입니다.  그래서  「감정평가에 관한 규칙」에서는 거래사례비교법을 주요 방식으로 내세우고 있습니다. 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 비교합니다. 

이를 주식으로 비유하자면, 신규상장 종목은 IPO시 유사기업을 설정합니다. 때로는 대상기업과 매우 동떨어진 미국기업이나 고평가 기업 등을 가져와서 높은 밸류에이션을 적용합니다. 높은 밸류에이션을 통해 대상기업의 가치를 끌어올릴 수 있습니다. 구주매출은 오너에게, 신주발행은 기업에 현금이 대거 유입됩니다. 즉, 이를 방지하기 위해서는 본건(대상물건)과 가장 적절한 비교대상을 가져와야합니다.

아파트로 예를 들어보겠습니다. 가령, 래미안 원베일리 1호의 가치산정을 위해서 가장 적합한 사례은 원베일리 단지 내 같은 동, 같은 층, 같은 향, 같은 면적의 물건입니다. 흔히 바로 옆집(앞집)의 거래사례가 가장 괜찮을 것입니다. 대상물건과 유사할수록 그 사례는 대표될 수 있습니다. 단, 특수한 상황(증여 등)은 없다고 가정합니다. 원베일리 단지 내에 유사사례가 없다면, 바로 옆 아크로리버파크의 비슷한 층, 향, 평형대의 사례도 인정될 수 있을 것입니다. 하지만, 서초구 내 나홀로아파트의 사례를 가져온다면, 이는 적절한 사례라고 보기에는 어렵습니다.

* 인근지역 : 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역

** 동일수급권 : 대상부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함

 

아늑호텔 구월의 비교사례는 디자이너스인천, 론도호텔, 호텔아라입니다. 모두 인천광역시 남동구 구월동에 위치하고 있습니다. 비교대상의 측면에서는 앞선 CS프리미어호텔서울보다 적절하였습니다. 

디자이너스인천-론도호텔-호텔아라 순으로 아늑호텔 구월과 인접합니다. 디자이너스인천은 본건과 직선거리 500m안에 위치할 정도로 가까우며, 론도호텔과 호텔아라는 인천종합버스터미널 근처에 위치합니다. 본건은 3성급이며, 다른 호텔들은 2성급, 모텔입니다. 그럼에도 불구하고 본건의 객실당 가격이 저렴한 이유 중 하나로 주차장을 그 원인으로 추정합니다. 디자이너스인천은 지하에, 론도호텔과 호텔아라는 건물 1층에 주차장을 보유하고 있습니다. 아늑호텔 구월은 건물 내부에 기계식주차장(주차타워)을 보유하고 있지만, 객실수 대비 주차장이 적은 것도 사실입니다. 그래서 인근 홈플러스(CGV) 구월점의 주차장을 사용 중입니다.

대상물건의 구조나 설비의 부족 등에 의해서 발생하는 기능적 감가 때문에 객실당 단가가 낮게 거래될 수 있었을 것이라고 생각합니다. 예를 들어서 10층짜리 신축 건물에 엘리베이터 또는 에스컬레이터가 없다면, 이는 신축일지라도 당연히 감가되어야 합니다. 이사 또는 택배기사 또는 사용자가 사용하기에 불편하다면, 그 힘든 비용에 있어서 감가되는 것이 바람직합니다. 반면, 농촌 농막수준의 2층짜리 단독주택에 에스컬레이터 또는 엘리베이터를 설치한다면, 이는 기능의 과잉으로 그만큼 관리비용 등이 발생하기 때문에 이 역시 감가의 대상입니다.

건물에 주차장이 부족하니, 고객들에게 인근 주차장에 주차하는 비용을 지급하거나 외부 주차장과 제휴하여 임대하거나, 주차장이 부족해 손님들이 방문하지 않음으로 인한 공실 등이 자산의 감가요인으로 작용할 수도 있을 것입니다.

가령, 코람코라이프인프라리츠가 해당 자산에 대해 외국인 관광객을 대상으로 한다면, 월 평균 객실점유율에서 외국인 관광객들이 차지하는 비중을 데이터로 내세울 수도 있을 것입니다. 아늑호텔 서울홍대점은 홍대역 인근에 있기 때문에 외국인 관광객 수가 많은 것은 자연스레 이해가 되지만, 투자자들이 생각하기에 이번 편입에 있어서 외국인의 비중이 얼마나 될지 납득이 되질 않습니다. 코람코라이프리츠가 이에 대해 메리어트 Bonvoy 멤버십 고객의 유입 및 브랜드 도입을 위한 리모델링을 실시하지만, 얼마나 효과가 있을지는 미지수입니다. 필자가 관광객이라면, 관광지 인근의 현지 카페와 멀리 떨어진 곳의 스타벅스 중 전자를 택할 가능성이 높기 때문입니다. 후자를 택하는 것은 당재화의 퀄리티 및 브랜드에 대한 충성도가 매우 높고, 대체재의 퀄리티가 낮을 때 성립가능하다고 생각합니다. 

모텔을 사고 팔 때는 월 별 모텔에 대한 예약 실적, 현금매출, 카드매출 등 역시 참고합니다. 객실이 몇 개 있고, 하루에 몇 회전이 가능한지, 주말, 연휴, 축제기간 등에는 회전율이 더 좋은지를 판단하는 기준입니다. 이와 비슷하게 호텔리츠에서 늘 등장하는 데이터인 객실점유율, 평균객실요금(ADR), 객실당 매출(RevPAR)에 대한 내용은 없었습니다. 

임대차 구조에 대한 내용도 다소 부족하였습니다. 이번 자료를 살펴보면 최소보장임대료(MRG)기준 Cap rate를 통해 산출한 것을 보면, 임대차계약 조건 중 최소보장임대료는 있을 것으로 예상합니다. 참고로 동사의 또 다른 호텔 자산의 사례인 아늑호텔 홍대에서는 최소보장임대료(단, 연 1.5% 상승)와 매출연동임대료 중 큰 금액을 택하였습니다.