올해 국내 상장 리츠 중 가장 높은 수익률을 기록한 종목은 의외의 이름입니다. 시가총액 2,000억 원대의 '코람코더원리츠'가 그 주인공입니다.

KRX 리츠 TOP10 지수(YTD +7.6%)는 물론, 사상 최고치를 기록 중인 코스피 상승률(YTD +41.1%)도 상회하며, 코람코더원리츠는 무려 +54.7% 상승했습니다.

대부분의 리츠들이 대형화와 외형 확장을 위해 공격적으로 자산을 편입하고 유상증자를 진행해온 것과 달리, 코람코더원리츠는 상장 이후 자산 편입이나 유상증자 없이 '여의도 하나증권빌딩' 단일 자산만을 보유한 채 운용을 이어왔습니다. 차입 역시 2020년 2.55%로 5년 만기 고정금리를 확보해, 금리 인상기에도 영향을 받지 않았습니다. 임대료는 꾸준히 상승하는 반면 이자비용은 고정적이다보니 배당금 역시 꾸준히 증가해왔습니다.

물론 최근 들어 두드러진 주가 상승은 하나증권의 매수선택권 행사와 이에 따른 리츠 청산 기대감이 반영된 결과가 큰 것으로 보입니다. 이번 글에서는 하나증권의 매수선택권 행사 가능성과 각 시나리오 별 영향을 전망해보겠습니다.

올해 11월 도래하는 하나증권의 '매수선택권' 

하나증권은 2020년 임대차 계약 체결 당시, 5년 연장 옵션과 함께 우선매수청구권, 매수선택권을 부여받았습니다. 지난 6월에 임대차 재계약을 마쳤고, 이제 남은 것은 매수 관련 권리입니다.

쉽게 말해 우선매수청구권은 리츠가 자산을 매각하려 할 때, 하나증권이 “우리가 사겠다”라고 행사할 수 있는 권리입니다. 반면 매수선택권은 리츠가 자산을 팔 생각이 없어도 일정 시점이 되면 하나증권이 “우리가 매수하겠다”라고 청구할 수 있는 권리입니다.

현재 핵심은 매수선택권으로, 임차인 하나증권은 임대차 개시일로부터 만 59개월이 되는 날을 기준으로 해당 자산을 매입할 수 있는 권리를 가지며, 매수가액은 우선협상대상자 제시가와 감정평가액 중 높은 금액으로 결정됩니다. 매수 의사를 표시하지 않을 경우 권리는 소멸됩니다.

여기서 권리 행사가 가능해지는 날이 2025년 11월 16일입니다. 해당 시점이 도래하면 하나증권은 30일 이내에 권리 행사 여부를 결정해야 합니다. 현재 주가 흐름만 놓고 보면, 시장은 행사 가능성에 무게를 두고 있는 모습입니다.

하나증권의 매수선택권 행사 여부에 따른 시나리오

시나리오 1. 하나증권이 매수선택권을 행사할 경우

행사 시 리츠는 자산 매각 절차에 들어갑니다. 최근 여의도 권역 오피스 거래 사례를 보면, 2025년 6월 현대차증권빌딩은 평당 약 2,900만 원, 2024년 11월 미래에셋증권 여의도사옥은 약 3,150만 원, 2022년 8월 원센티널(기존 신한금융투자타워)는 약 3,020만 원에 거래되었습니다. 다만 지도에서 보듯, 하나증권빌딩이 입지나 규모 면에서 상대적 우위에 있다는 점을 감안해, 매각가는 평당 약 3,200만 원 수준으로 가정해보겠습니다.

여기서 다시 두 가지 시나리오가 가능합니다.

1-1. 매각대금 전액 분배 후 청산

하나증권이 자산을 매수하고, 리츠가 매각대금을 주주에게 전액 분배한 후 청산할 수 있습니다. 현재 주주들이 가장 바라는 이상적인 그림일 것입니다. 평당 3,200만 원을 가정할 경우, 주당 NAV는 약 8,600원으로 계산됩니다. 현재 주가(6,530원) 대비 약 +31.9%의 추가 상승 여력이 있습니다.

1-2. 매각 차익만 특별배당 후 재투자

하나증권이 자산을 매수하더라도, 리츠가 매각 차익만 특별배당 후 매각 원본은 신규 자산에 재투자 할 수도 있습니다. 이 경우 평당 3,200만 원을 기준으로 매각 차익의 90%를 배당한다고 가정하면, 특별배당금은 약 4,200원으로 계산됩니다. 이후 투자한 신규 자산에서 임대수익이 발생하면 다시 배당을 이어갈 수 있습니다.

시나리오 2. 하나증권이 매수선택권을 행사하지 않을 경우

만약 하나증권이 권리를 행사하지 않는다면, 권리는 소멸되고 리츠는 기존대로 운용됩니다. 다만 현재 주가에는 매각 및 청산 기대감이 이미 상당 부분 반영되어 있어, 이 경우 주가가 큰 폭으로 조정될 가능성이 큽니다. 또한 2025년 11월 만기 도래하는 차입금의 리파이낸싱 금리에 따라 향후 배당 규모가 결정됩니다. 금리를 4%로 가정할 경우, 28기(2025년 11월)부터 배당 축소가 예상됩니다.

코람코더원리츠는 어떤 결말을 맞이하게 될까?

최근 주가 상승으로 2026년 예상 배당수익률은 약 4.8%까지 낮아졌습니다. 하나증권이 매수선택권을 행사할 경우 추가 상승 여력이 남아 있지만, 무산될 경우 주가 변동성 확대는 불가피합니다.

안정성과 배당률을 중시하는 투자자라면 지금 수준에서 신규 진입은 다소 부담스러울 수 있습니다. 반대로 매수선택권 행사 가능성에 무게를 두는 투자자라면 여전히 상방 압력이 더 크다고 볼 수도 있겠습니다.

과연 코람코더원리츠는 어떤 결말을 맞이하게 될까요?