<강점(strength)>
#최상위주가레벨
현재 K리츠 가운데 주가가 가장 높은 곳은 바로 코람코더원리츠입니다. '25년 9월 17일 중순 기준 6,750원의 주가를 기록하였고, 이는 상장 후 최고점입니다. 직전고점은 '22년 4월 26일이며, 6,730원이었습니다.
코람코더원리츠는 '22년 3월 28일에 상장하였습니다. 대부분의 K리츠는 기초자산을 2개 이상 보유하면서 상장하였습니다. 이를 다물(多物)리츠라고 표현합니다. 기초자산을 1개만 보유하면서 상장한 사례도 있습니다. ▲코람코더원리츠의 하나금융투자빌딩(이하 하나증권빌딩)과 ▲대신밸류리츠의 대신343빌딩이 단일자산을 기초자산으로 한 단일자산 리츠입니다.
코람코더원리츠는 신규자산 편입에 따른 유상증자도 없었고, 신규자산 편입을 하지 않았던 점이 오히려 주가 강세요인으로 작용하였습니다. 고금리 대출 상환을 위한 리파이낸싱도 없었습니다. 코람코더원리츠는 '20년 11월 6일 대출을 통해 자금을 조달(상장은 '22년 3월)하였습니다. 금액은 2,920억원(▲삼성화재 1,420억원, ▲한화생명 1,000억원, ▲농협생명 500억원), 금리는 연 2.55%의 고정금리(차입처 상관없이 금리는 동일)이며, 만기는 '25년 11월 6일입니다. 올해 리파이낸싱 금리는 '22년 말보다는 낮으며, '20년보다 리파이낸싱 금리가 소폭 상승할지라도, 하나증권과의 임대차 재계약을 통해 임대료는 상승하였기 때문에 배당에 미치는 영향은 적을 것으로 보입니다.
주가 강세의 또다른 요인은 청산(혹은 자산매각)입니다. 하나증권 빌딩의 주요 임차인인 하나증권은 자산에 대한 매수선택권을 보유하고 있습니다. 만약 하나증권이 매수선택권을 행사한다면 리츠 청산 시에 주주들은 자산 가치 상승분에 대한 청산금액을 누릴 수 있습니다.
이외에도 코람코더원리츠가 상장 시 제시한 배당수익률은 연 6.2%수준으로 상장 시점 유사리츠 평균인 연 4.9%와 비교했을 때, 다른 리츠보다 공모가 대비 배당수익률이 높았습니다. 또한, SK리츠, 삼성FN리츠, 대신밸류리츠와 같이 분기 배당금 정책을 유지하고 있습니다. SK리츠는3,6,9,12월, 삼성FN리츠는 1,4,7,10월이 배당기준월입니다. 동사와 대신밸류리츠는 2,5,8,11월이 분기 배당기준월입니다. 또한, '24년 기준 연 7%에 달하는 분기배당을 지급하며, 하나증권 등 안정적인 임차인을 두고 있고, 임대율 98.9%('25년 5월말 기준)를 유지하는 점 역시 강점이라고 볼 수 있습니다.
<약점(weakness)>
#단일자산
단일자산 리츠라는 점은 코람코더원리츠의 약점이기도 합니다. 상장 이후 유상증자가 없었고, 신규자산을 편입하지 않았습니다.
단일자산 리츠는 부동산 개발 등 적극적인 전략을 구사하기 힘들고, 신규자산의 편입에 유상증자가 수반되어야 하며, 채권 등 자금조달 시 금리의 측면에서 불리합니다. SK리츠, 신한알파리츠 등 다른 대형 오피스 리츠처럼 안정적인 신용도를 바탕으로 한 회사채 발행은 어려웠을 것으로 보입니다.
코람코더원리츠의 상장 IR BOOK에 따르면 영속형 상장리츠로 대형화 및 다물리츠를 추구하면서 신규자산 편입에 따른 지속성장형 리츠로 성장성을 확대해나갈 것이라고 밝혔습니다. 자산의 지속적인 편입을 통해 높은 신용도를 바탕으로 회사채를 발행할 계획을 제시하였습니다.
AMC인 코람코자산신탁은 더에셋, 그랑서울, 센터포인트광화문, 사학연금 서울회관, 강남P타워, 타임스퀘어, 분당두산타워 등 트로피에셋을 보유('21년 12월 기준) 및 운용하였으며, G타워, 한화빌딩, STX남산타워 등의 오피스 자산을 청산한 경험이 있습니다. 또한, '21년 12월 기준 코람코자산신탁이 운용 중인 자산 14.3조원 중 60%이상(8.7조원)이 오피스로 구성되어 있습니다.
당시 코람코더원리츠가 검토한 신규편입대상자산은 그랑서울, 더에셋, 강남역 DF타워(에이플러스에셋타워), 분당두산타워입니다. 이를 위해 i) 우선주 취득을 통해 안정적인 수익성을 증대하는 방법, ii) 자리츠의 완전한 소유권을 확보하는 방안, iii) 실물자산에 투자하여 자산규모를 확대하는 방안을 모색하였습니다.
그중에서 코람코더원리츠는 '22년 강남역 DF타워 우선주(1,000억원) 편입을 시도하였으나, '22년 하반기 금리 인상과 맞물려 편입에 실패하였습니다. 강남역 DF타워는 코람코라이프인프라리츠와 롯데리츠가 우선주 형태로 편입하였습니다. 이후, 코람코더원리츠는 같은 AMC에서 운용 중인 코람코라이프인프라리츠와의 M&A를 시도하였으나 이 역시 무산되었습니다. M&A가 무산되면서 성장가능성은 줄어들었고, 상장 시 약속했던 영속형 상장리츠 구상은 멀어졌습니다.
<기회(opportunity)>
#여의도노른자입지
으레 '여의도'라고 하면 떠오르는 이미지가 있습니다. 국회의사당, 방송국(KBS, 옛 MBC), 그리고 증권가입니다. 증권사 뿐만 아니라, 한국거래소, 금융감독원, 예탁결제원 등이 여의도에 자리잡고 있으며, 자산운용사, 리츠의 운용사들 역시 여의도에 사무실을 두고 있습니다. 미래에셋(본사 을지로센터원), 대신증권(본사 대신343) 등 일부 증권사만이 여의도에 입주하지 않고 을지로에 터를 잡았습니다.
여의도는 CBD, GBD에 비해 공급이 제한되어있습니다. 반면, 네트워킹 등 집적이익, 업종의 특수성으로 인해 여의도는 수요가 꾸준히 이어지고 있습니다. 유안타증권(동양증권)은 작년 을지로에서 여의도로 사옥을 이전하였고, 우리투자증권은 여의도미래에셋빌딩을 인수 후, 신사옥으로 사용할 예정입니다. BNK금융그룹은 강남 BNK디지털타워를 신한알파리츠에 매각한 후, 우선협상대상자 지위에서 여의도 현대차증권빌딩 인수를 시도하였습니다.(단, 해당 자산은 우선매수권 행사로 인해 현대차증권이 쉐어딜 방식으로 인수)
정부정책 역시 금융중심지인 여의도의 특수성을 인정하고, 이에 대한 정책적 지원을 뒷받침합니다. '23년 서울시는 여의도에 대해 용도지역 상향, 용적률 인센티브 제공, 높이 규제 완화 등을 포함한 여의도 금융중심 지구단위계획구역을 지정하였습니다.
여의도 금융중심 지구단위계획구역은 동여의도 지역이며, 국제금융중심지구, 상업/업무 복합지구, 도심기능 지원지구, 도심주거 복합지구로 나뉩니다. 한국거래소 일대의 금융업무집적지인 국제금융중심지구에서는 최대용적률 1200%, 350m 이상 초고층 오피스 건축이 허용됩니다.(단, 친환경/창의·혁신 디자인, 공개공지 등 적용 시) 코람코더원리츠가 보유한 하나증권빌딩의 용적률은 580.48%이며, 현행 규정상 가능한 최대 용적률은 800%입니다.
또한, 이에 맞춰 도심공동화를 방지하고, 금융중심지를 지원하는 직주근접의 도심주거를 조성합니다. 여의도 1호 재건축 아파트 단지인 '여의도 한양(포스코이앤씨, 오티에르)', 여의도 재건축 최대어인 여의도 대교아파트를 비롯하여 수정, 공작, 서울 등 12개 단지가 재건축(정비)사업을 추진하고 있습니다. 부동산의 용도가 다를지라도, 인근 지역이 낙후된 지역의 이미지에서 벗어난다면 자연스레 지가는 상승합니다. 인근 더현대서울 등 상업시설 및 여의도공원 등 쾌적한 환경도 뒷받침되면서 여의도의 가치는 더욱 상승할 전망입니다.
교통 역시 편리해집니다. 현재 여의도는 신안산선과 GTX-B노선, 서부선 경전철 개통을 앞두고 있습니다.
#용적률미활용
용적률이란 건축물 모든 층의 바닥면적을 합한 연면적을 대지면적의 비율로 나타낸 것입니다. 용적률이 높을수록 더 높은 건축물을 지을 수 있습니다. 코람코더원리츠가 보유한 하나증권빌딩의 용적률은 580.48%이며, 현행 규정상 가능한 최대 용적률은 800%입니다.
코람코더원리츠는 용적률을 활용한 전략을 보여줄 것으로 기대했었습니다. 코람코더원리츠의 IR Book 에 따르면 하나증권빌딩과 관련하여 자산개발전략 안을 제시하였습니다. 수평증축, 수직증축, 별관신축입니다.
코람코에서 운용 중인 또다른 리츠 '코람코라이프인프라리츠'에서는 주유소의 용적률, 건폐율, 용도전환을 활용하여 F&B의 드라이브스루 매장으로 바뀌었고, 이는 자산가치의 상승으로 이어졌습니다.
하지만, 코람코더원리츠는 이와 관련하여 지금까지 어떠한 액션도 취하지 않았습니다. 이는 곧 동전의 양면과 같습니다.
부동산의 이용의 원칙 중 하나는 바로 대상부동산의 최유효이용입니다. 최유효이용이란, 합리적이고 합법적인 이용가능한 대안 중에서 최고, 최선의 방법을 택하는 것입니다.
개발 전의 부동산(토지) 가치와 개발된 후 부동산(토지) 가치 중 후자의 가치가 높아야 개발이 성공한 것입니다. 단, 대상토지를 나지(裸地)로 상정하여 건축물은 제외하고, 순수 토지의 가치만 가정합니다. 때로는 건축물이 있으면 부동산(토지)의 가치가 오히려 감소할 수도 있고, 반대로 건축물이 있어야 부동산(토지)의 가치가 증가할 수도 있습니다. 전자를 건부감가, 후자를 건부증가라고 합니다.
예를 들어서, 정부의 부동산개발 규제(제한) 전에 지은 상업시설이라면, 이후 추가적인 공급(건설)이 불가능하니 토지에 건축물이 있는 경우, 해당 토지의 가치가 오히려 높을 수도 있습니다(건부증가).
매수자가 원하는 방향과 계획대로 개발하기 위해서는 오히려 건축물이 없는 원형, 미개발 상태의 토지가 나을 수도 있습니다. 최근 성수동 젠틀몬스터 사옥(건축물 철거를 조건으로 인근 토지 임대계약), 청담동 하이트진로사옥의 사례는 대상물건(본사 사옥) 인근 토지를 임대차/매입한 사례입니다. 임대인/매수인 입장에서는 이를 철거하는데 시간과 비용이 발생하고 때로는 내 건물과의 조화를 이루지 못하기 때문에 오히려 나지(裸地)상태를 선호합니다.
아직 신규매수자가 정해지지는 않았지만, 결국 매수자입장에서는 본인(매수자) 뜻대로 개발하는 것이 나을지, 아니면 이미 매수자의 입맛에 맞게 개발된 건축물이 있는 상태가 나을지는 미지수입니다. 후자의 경우, 매수자는 건축비용과 시간을 절약할 수 있다는 장점이 있습니다. 일각에서는 바로 옆 한국투자증권 빌딩과 함께 통합개발을 하지 않을까라고 추측하기도 합니다.
한편, 아직 확정되지는 않았고 해당 자산과 무관한 내용이지만, 미국, 일본 등 해외에는 용적률 이양제(TDR , Transfer of Development Rights )라는 제도가 있습니다. 한국에서는 결합건축 등으로 제한적으로 이용되어 왔으며, '25년 서울시는 본격적으로 서울형 용적이양제를 추진 중입니다. 용적률이양제는 미사용 용적률을 다른 지역으로 이양(이전)하여 사용되지 않은 공간의 가치를 보전할 수 있는 제도입니다. 용도지역 종상향이 어려운 상업지역 등 지속적으로 증가하는 개발수요에 대응하기 위한 수단으로 사용될 수 있으며, 이를 바탕으로 개발이 필요한 지역의 성장을 촉진할 수 있습니다.
만약, 용적률 이양제가 도입되었다면, 하나증권 빌딩의 미사용 용적률을 활용하는 방안은 수평 증축, 수직증축, 별관신축에 이어서 용적률 매각을 통해 주주들에게 배당을 지급할 수 있는 선택지도 또 하나 늘어날 수 있었던 셈입니다. 역으로 유상증자 등을 통해 건물을 더 높게 지을 수 있는 선택지도 가능했을 것입니다.
<위협(threat)>
#하나증권#안갯속
코람코더원리츠의 가장 큰 위협은 '아직 정해진 것이 없다'는 것입니다. 현재 단일 자산의 주요 임차인은 하나증권입니다.
하나증권의 모기업인 하나금융그룹(하나금융지주)은 현재 을지로에 본사사옥을 보유하고 있지만, '26년 인천 청라국제신도시로 이전할 계획입니다. 1단계('15~17년) 그룹 통합데이터센터를 시작으로, 2단계('17~'19년) 하나글로벌캠퍼스를 통해 그룹의 인재를 양성하는 공간을 만들었고, 3단계('22~) 청라 그룹 헤드쿼터를 만들 계획입니다. 이 과정에서 하나금융그룹의 계열사들을 청라신도시에 모아서 이를 바탕으로 하나드림타운(청라 그룹헤드쿼터)을 완성하게 됩니다.
코람코더원리츠는 '25년 5월 임차인인 하나증권과의 임대차계약을 '30년 12월까지 5년 더 연장하였습니다. 이 과정에서 임대료는 평당 102,000원에서 매년 3.5%씩 인상됩니다. 이에 따라 만약 하나증권이 하나드림타운으로 입주한다고 하더라도, 공실에 대한 걱정은 없습니다. 또한 대부분의 증권사는 여의도에 위치하고 있기 때문에 하나드림타운이 완성된다고 하더라도, 하나증권의 일부만 이전하지 않을까 추정합니다.
공실에 대한 우려가 사라졌음에도 불구하고, 아직 리츠의 방향에 대해 정해진 것이 없습니다. 임차인인 하나증권이 '25년 11월부터 매수선택권을 행사할 수도 있고, 리츠가 제3자에게 매각할 수도 있습니다. 확률은 낮지만 지금처럼 계속 운용될 수도 있습니다.
