최근 슈드(SCHD, 찰스슈왑 배당주 ETF)와 커버드콜 상품이 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 두 상품의 구조는 서로 다릅니다. SCHD는 배당성장이 가능한 종목들을 기반으로 하며, 커버드콜은 특정 자산을 매수하면서 동시에 이에 대한 콜옵션을 매도해 그 대가로 프리미엄을 통해 추가 수익을 얻는 구조입니다. 기초자산과 상품구조는 다르지만, 투자자들의 결국 꾸준한 수익인 '배당'에 관심이 있음을 살펴볼 수 있는 부분이죠. 

리츠 역시 배당을 지급하는 투자 상품입니다. 리츠 배당의 원천은 임차인들이 지불한 임대료입니다. 리츠는 SCHD나 커버드콜보다 배당에 대한 예측가능성이 높습니다. 바로 투자자가 임대료 구조를 미리 알 수 있기 때문입니다. 하지만, 자산마다 임대료 산정 방식이 조금씩 다릅니다. 이번에는 임대료 구조의 유형과 각 리츠별 임대료 운용 방식에 대해 알아보겠습니다.

임대료 구조 1. 일정한 금액을 지불하는 고정형

고정임대료는 우리가 일상생활에서 가장 흔히 볼 수 있는 임대료 산정 방식입니다. 아파트, 오피스텔, 상가, 대학가 원룸 등 임대료 구조가 이와 같습니다. 계약기간 동안 변동 없이 동일한 임대료를 받습니다. 다만 이자비용, 물가상승분을 고려한다면 초기에 수령하는 임대료보다 나중에 받는 임대료의 가치가 다소 낮을 수 있습니다. 조금 쉽게 표현하자면, 올해 내 연봉이 4,000만 원 인 것과 3년 뒤 내 연봉이 4,000만 원인 것은 다른 것과 동일한 이치죠.

임대료 구조 2. 매년 상승형

복리로 매년 임대료가 상승하는 임대료 구조도 있습니다. 예를 들어 매월 임대료가 100만 원이고 매년 2% 상승하는 구조라고 가정할 때, 올해는 100만 원, 내년에는 102만 원, 그 다음 해에는 104만 원이 아닌, 104.04만 원입니다. 즉, 매년 2% 상승이라는 것은 단계적으로 2%가 상승하는 것이 아니라, '전년도' 대비 2% 상승하는 구조입니다. 내년의 임대료가 102만 원이라면, 102만 원에서 2% 상승하기 때문에 복리의 효과를 누릴 수 있습니다.

임대료 구조 3. 특정 기간마다 상승

특정 기간마다 상승하는 임대료 구조의 경우 일정 기간동안 동일한 임대료를 받다가 계단식으로 상승합니다. 보통 N년마다, 홀수년(짝수년)마다 반복해서 상승하는 구조가 여기에 해당합니다. 복리의 효과를 누리기에는 특정 기간마다 상승하는 구조보다 매년 상승하는 구조가 투자자에게 유리합니다.

임대료 구조 4. 특정 시점에 상승

매년 상승하는 구조와 특정 기간마다 상승하는 구조는 일정 기간마다 반복적으로 임대료가 상승합니다. 이와 달리 특정 시점에 상승하는 임대료 구조는 정해진 시점에 1회 임대료 상승이 일어난 후 고정 임대료를 수취하거나 그때부터 임대료가 상승하는 형태입니다.

임대료 구조 5. 물가지수 연동형

물가에 연동해 임대료가 결정되는 유형은 투자자 입장에서 인플레이션을 헷징할 수 있다는 장점이 있습니다. 물가가 오른 만큼 물가상승분을 임차인에게 전가할 수 있습니다. 인플레이션 발생을 방지하기 위한 중앙은행의 금리인상에 대비할 수 있다는 점에서 돋보입니다. 다만, 앞서 살펴본 4가지의 구조 대비 임대료의 예측가능성은 떨어집니다.

임대료 구조 6. 매출연동형

매출연동형 임대료는 임차인의 매출에 따라 임대료가 달라지는 구조입니다. 일반적으로 매출의 N%를 임대료로 지급합니다. 스타벅스 또는 프렌차이즈 카페들이 매출연동 임대료로 계약하는 사례가 많습니다. 다만, 코로나19 등 외부 환경 요인으로 사업이 부진해질 경우 임차인의 부담은 줄어드는 반면, 임대인의 수익도 줄어듭니다. 반대로 사업이 잘될수록 임대인은 더 높은 임대료를 받을 수 있습니다.

임대료 구조 7. 복합 구조

복합 구조는 한 가지 유형이 아닌, 여러 유형을 더한 구조입니다. 대표적으로 앞서 소개한 6가지 임대료 중 2가지를 더해 조건별 임대료 구조를 만드는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. A조건의 임대료와 B조건의 임대료를 합산하는 것이죠.

▲이지스레지던스리츠의 누디트홍대, 디어스명동, ▲롯데리츠의 트렌치D(롯데백화점 안산, 부천중동, 롯데마트계양, 경기양평), 트렌치E(롯데프리미엄아울렛 이천점, 롯데마트 춘천점)는 A조건과 B조건의 임대료를 합산하여 계산합니다. 두 자산 모두 고정(또는 매년상승)임대료에 매출연동임대료를 적용함으로써, 조금 더 정교한 임대차 구조를 만들었습니다. 투자자 입장에서는 매 기간 고정된 임대료를 바탕으로 임차인의 능력에 따라 조금 더 높은 수익을 얻을 수 있습니다.

이 외에 MAX 조건도 있습니다. A조건과 B조건 중 큰 값을 택하는 임대료 구조입니다.