면적이나 입지를 넘어 '공간 경험'이 부동산 가치 평가에서 중요한 역할을 하는 시대입니다. 사람이 오래 머무는 공간이 높은 투자 가치를 가진 자산으로 인지되는 것이죠. 디벨로퍼와 자산운용사 역시 자산 가치를 측정할 때 사용자 경험이 얼마나 축적되어 있는지, 사용자 편의성을 얼마나 높였는지, 이용 효율이 높은 지 등을 주요 기준으로 삼고 있습니다. 포스터 앤 파트너스는 이 같은 지점에서 자산 가치를 극대화할 수 있는 방향으로 설계를 진행합니다. 데이터를 통해 공간 경험을 세밀하게 기획하고, 사람이 오래 머물고 싶은 공간을 설계해 자산의 수익성까지 높이는 구조를 찾아냅니다.

포스터 앤 파트너스는 설계 단계에서 건축가, 엔지니어, 환경분석가, UX리서처로 구성된 ‘Specialist Modeling Group(SMG)’이 공간 모델링을 담당합니다. 이 팀은 건물의 조도, 온도, 음향, 시선, 동선 등 ‘사람이 공간을 어떻게 감각하고 사용하는가’와 관련된 데이터를 분석해 공간을 시뮬레이션합니다. 이를 통해 디자이너의 직관이 아닌 실제 사용자 경험 데이터를 기반으로 설계를 구현하는 것이죠.

오피스 공간이라면 일하는 사람들이 하루 동안 가장 오래 머무는 공간은 어디인지, 공기 흐름과 빛의 방향이 업무 집중도에 어떤 영향을 미치는지 세밀하게 시뮬레이션합니다. 리테일 공간에서는 소비자 동선의 체류 밀도와 구매 행동 데이터를 시각화해 매장 구조 설계나 라운지 배치 등에 활용합니다. 이러한 접근은 건축의 효율을 높이는 수준을 넘어 공간의 경제적 수익성을 데이터로 관리할 수 있게 한다는 점에서 자산 가치 평가와도 연결됩니다.

 

런던 시티 중심부에 위치한 블룸버그 유럽 본사(Bloomberg European Headquarters)는 포스터 앤 파트너스가 ‘데이터 중심 설계’를 가장 적극적으로 실험한 프로젝트입니다. 그 결과 이 빌딩은 건물의 다양한 지속가능성 항목을 바탕으로 평가하는 BREEAM 인증에서 최고 등급인 ‘Outstanding’을 획득했습니다. 세계 최고 수준의 지속가능 오피스이자, 직원 경험을 정량화한 설계 사례로도 평가받습니다. BREEAM에서 ‘Outstanding’ 등급을 받은 오피스의 경우 임대료 및 자본가치 측면에서 프리미엄이 발생하기도 합니다. JLL의 보고서에 따르면 런던 오피스 시장에서 BREEAM 인증 건물은 자본가치가 평균보다 20.6% 높게 평가되는 것으로 나타났습니다. 

이 같은 평가를 끌어낼 수 있었던 바탕에는 데이터가 있습니다. 이 건물의 주요 기능은 직원들의 이동 데이터를 정량화한 ‘행동 지도’를 기반으로 설계되었습니다. 어느 구역에서 사람들이 가장 많이 모이는지, 이동 동선이 어디서 교차하는지, 대화나 회의가 가장 활발히 일어나는 지점을 분석했습니다. 이 데이터를 토대로 건물 중심부에 램프를 두어 직원들의 자연스러운 층간 이동을 유도했고, 사무실 공간의 공기와 온도는 실시간 센서 데이터를 통해 자동 조절되는 시스템을 구축했습니다. 빛의 밝기, 소음, 습도 등 모든 환경 데이터는 중앙 통합 시스템으로 수집되어 직원 만족도 및 생산성 지표와 함께 분석됩니다. 

이 프로젝트에서 포스터 앤 파트너스는 에너지 절감뿐 아니라 인간 중심의 운영 효율성을 수치로 증명했습니다. 블룸버그 유럽 본사 건물은 기존 대비 약 35%의 에너지를 절감했으며 직원들의 체류 만족도 역시 높아졌습니다. 이러한 성과는 건물의 장기 임대 가치에 직접적 영향을 미치는 요소로 평가받고 있습니다.

이 같은 기준에 맞춰 미국 쿠퍼티노에 위치한 애플 파크는 자연 환기가 가능하도록 설계되었습니다. 온도, 공기질, 조도 등 업무 공간의 환경은 모니터링되며, 이렇게 모인 데이터를 기반으로 업무 공간은 쾌적한 상태를 유지합니다. 또한 ‘포드(Pod)’라고 불리는 공동 협업 공간과 개별 사무 공간을 마련해 창의성과 협업의 중심지가 되게끔 설계했습니다. 유리 커튼월을 활용해 시선의 투명성과 공동체적 개방감을 강화하기도 했습니다.  

애플 파크는 여러 차례의 프로토타입을 통해 최적화된 공간 경험을 찾고자 했습니다. 애플의 최고 디자인 책임자였던 조너선 아이브는 매체와의 인터뷰를 통해 애플 파크 프로젝트에서 소프트웨어처럼 ‘경험’을 설계하는 것이 중요하다고 강조하기도 했습니다. 실제 포스터 앤 파트너스의 설계 사례를 하나씩 살펴보면 경험을 설계에 반영하는 세밀한 과정을 이해할 수 있습니다. 

구 본사 건물 옆에서 3년간 카페테리아 프로토타입을 운영하며 직원들의 경험과 사용 패턴을 관찰했습니다. 카페테리아는 직원들이 식사를 하는 곳이며 직원 간의 만남과 교류가 활발하게 이뤄지는 주요 공간이기에 사용자들의 니즈를 좀 더 분명하게 담아낸 설계에 집중한 것이죠. 또한 초기 사무실 프로토타입에서 평평한 나무 벽에 소리가 반사되며 소음이 크게 발생하는 것을 발견했는데, 포스터 앤 파트너스는 벽에 수백만 개의 미세한 구멍을 뚫고 그 안에 흡음재를 채우는 방식을 제안하였습니다. 이 방법을 통해 공간의 소음을 낮추면서도 나무 공간 특유의 편안한 음향 환경을 만들 수 있었습니다. 

이러한 과정을 통해 애플 파크는 애플의 사용자 경험 철학과 포스터 앤 파트너스의 건축 기술이 결합된 프로젝트로 평가됩니다. 실제 프로토타입을 통해 사용 경험을 검증하고 이를 설계에 반영함으로써, 경험 중심 설계가 건축에서 ‘공간 경험’을 어떻게 극대화하고 운영 효율까지 높일 수 있는지를 보여주는 대표적인 사례로 꼽힙니다. 

 

데이터를 기반으로 한 포스터 앤 파트너스의 사용자 경험 설계는 건물뿐만이 아니라 도시 개발에 적용되기도 합니다. 아부다비 도심에서 약 17km 떨어진 사막에 위치한 마스다르 시티는 아랍의 문화적 맥락과 도시 데이터 분석을 결합한 프로젝트입니다. 이 도시는 탄소 중립 및 제로 웨이스트를 실험하는 프로젝트로도 알려져 있습니다. 사용자 경험 데이터가 실시간으로 반영되고 학습되는 도시 시스템을 구축한 대표적인 사례이기도 합니다. 이곳에서는 도시의 환경을 이루는 전력망, 교통망, 기후 시스템이 수집된 거주자와 방문자의 행동 데이터에 맞춰 하나의 시스템으로 운영됩니다. 도시 전체가 하나의 인터페이스가 되어, 사람의 감각과 행동을 읽고 반응하는 구조인 셈입니다. 

기존의 도시 시스템이 ‘효율’을 목표로 했다면, 마스다르 시티는 여기에 ‘경험의 질’까지도 최적화하는 UX 실험 도시로 설계되었습니다. 대표적인 예가 자율주행 셔틀 ‘PRT(Personal Rapid Transit)’ 입니다. 이 시스템은 이동 중 사람들이 느끼는 스트레스, 대기시간, 햇빛 노출 등 감각 데이터를 수집합니다. 수집된 데이터는 도시 전반의 보행 동선과 그늘, 휴식 구간을 조정하는 근거가 됩니다. 도시를 이동하면서 사람들이 최적의 교통 시스템을 경험할 수 있게끔 시스템이 움직임까지 관리합니다. 

극단적인 사막 기후인 마스다르 시티에서 쾌적한 경험을 만드는 또 다른 중요 시스템은 데이터 기반의 기후 반응형 디자인입니다. 포스터 앤 파트너스는 도시의 각 구간에 센서를 설치해 실시간 온도, 풍향, 습도 데이터를 수집하고 이를 바탕으로 거주자들이 체감하는 ‘쾌적 지수(Comfort Index)’를 예측합니다. 또한 자연광이 부족한 구간에서는 조명의 강약이 환경 데이터에 맞춰 조절되어 시각적 불편함을 최소화합니다. 이러한 구조 덕분에 도시는 하루의 시간과 기후 변화에 따라 스스로 환경을 조정하며, 사람들에게 언제나 일정한 쾌적함을 제공합니다. 

포스터 앤 파트너스는 디지털 기술을 설계 전 과정에 활용하면서 동시에 사람이 공간에서 느끼는 경험적 가치를 최종 목표로 삼고 있습니다. 데이터가 경험을 정교하게 이해하기 위해 활용되는 것이죠. 설계 초기부터 사람의 행동 데이터를 시뮬레이션하고, 조명·환기·동선 등 주요 설계 변수를 정량적 분석 기반으로 시스템화하며, 완공 이후에도 지속적 데이터 수집을 통해 운용 효율을 개선합니다. 이 같은 접근은 결과적으로 자산의 장기적 수익성과 연결됩니다. 건물의 사용성이 높아질수록 임차인의 만족도가 높아지고, 이는 공간의 브랜드 가치와 임대 수익률을 향상시키는 주요 요인이 되기도 합니다. 

 

감각적 디자인보다 경험의 효율성에 더 집중하는 포스터 앤 파트너스는 공간의 성공 여부가 사람이 얼마나 머물고, 협업하고, 에너지를 덜 소모하며 생산적으로 활동하느냐에 달려 있다고 이야기합니다. 따라서 건물의 외형보다 공간 경험 데이터를 핵심 지표로 삼아 건축물을 데이터로 관리되는 인간 경험의 생태계로 정의해 나가고 있습니다. 이는 경험을 통해 자산을 새롭게 정의하는 포스터 앤 파트너스만의 공간 설계 전략의 하나입니다.