앞서 왕가위 드라마 '번화'를 통해 새롭게 조명되는 상하이의 푸시와 AI 시대에 발맞춰 변화하는 글로벌 금융 비즈니스 지역 푸둥의 개발 상황을 통해 상하이 도시 개발의 전반적인 흐름을 살펴보았습니다. 이번에는 도시의 발전과 성장 과정에서 대두되는 보존과 개발에 대한 참고 사례가 있어 공유하고자 합니다.
최근 국내 종묘 사례에서도 알 수 있듯, 도시 재개발 과정에서 역사의 가치를 어떻게 현대적으로 재해석할 것인가에 대한 고민은 늘 뜨거운 화두입니다. 중국 상하이 푸시 지역에 위치한 '장원(张园)'의 도시 재생 프로젝트는 이러한 고민에 대한 하나의 방향을 제시합니다. 단순히 낡은 것을 고치기 보다 ‘원형 보존’이 공간, 브랜드, 문화로 이어지는 도시재생의 새로운 패러다임을 보여주고 있습니다.
장원을 찾아오는 사람들, 지역의 새로운 파급력
2022년 11월 장원의 서구(West Zone)가 개장했습니다. 개장 후 장원은 외부 관광객들에게는 글로벌 럭셔리 브랜드들의 팝업 공간과 중국 내에서는 쉽게 접하기 어려운 글로벌 브랜드 매장을 만날 수 있는 곳으로, 상하이 지역 주민에게는 미슐랭 등급의 레스토랑과 트렌디한 F&B를 만날 수 있는 공간으로 성장했습니다. 불과 몇 년 전만해도 장원 인근 지역은 글로벌 규모의 스타벅스 로스터리 매장을 위해 잠시 방문하는(이른바 ‘찍먹’) 관광지였으나, 지난 8월 루이비통 크루즈라는 플래그십 스토어와 다양한 글로벌 브랜드(버켄스탁, 블루보틀 등)들, 그리고 디즈니 주토피아2 팝업 같은 다채로운 상업 시설과 경험 공간들이 자리잡으며 핫플로 떠오른 것입니다.
장원이라는 역사적 건축물 공간에서 소비력이 활성화되는 모습을 목격하고 실제 데이터가 궁금해졌습니다. 관련 지자체와 공사가 발표한 자료와 언론 보도자료를 바탕으로 장원 서구 개장이후 어떤 변화가 있었는 지 살펴보았습니다.
장원 서구(West Zone) 개장후 일평균 약 3만명의 유입 인구를 꾸준히 유지하고 있습니다. 피크 시점에는 무려 하루에 약 8만명까지 방문했다는 보도도 나왔습니다. 특히 2024년 5월 중국 대표 연휴 기간(노동절)에는 장원의 누적 방문객 수가 12만명 이상을 기록하며 그 인기를 실감케 했습니다(정안구·시 운영사 발표 기준). 개장 직후부터 유입이 급격히 증가했다는 중국의 언론보도처럼, 젊은 세대 사이에서 유행하는 ‘打卡(다카, 본래 뜻은 출퇴근 시에 도장이나 카드를 찍는 행위, 즉 출석체크를 의미하며 최근에는 SNS에서 특정 장소나 활동을 인증샷으로 남기는 ‘체크인’ 문화로 확장되어 사용 중)’ 문화가 이러한 유입 증가를 견인하고 있는 것으로 보입니다.
장원의 활성화는 인근 상권의 소비력에도 영향을 미쳤습니다. 보도에 따르면 장원 주변 상권의 매출이 최대 40%까지 상승한 구역도 있으며, 심지어 이익률이 20%이상 증가했다는 수치도 제시될 정도라고 합니다(정안지업·현지 조사 기준). 이러한 변화의 중심에는 ‘首店/首发/首秀(쇼우띠엔-첫 매장/쇼우파-첫 출시/ 쇼우시우-첫쇼케이스)'전략을 구사하는 주요 글로벌 브랜드들의 유입이 있습니다. 이는 상권의 소비 구조가 고가 브랜드 중심으로 변화하고 있음을 명확히 보여주는 지표라고 할 수 있습니다.
3. 브랜드 및 콘텐츠 전략과 방문 효과의 관계: 경험 경제의 실현
장원은 단순한 쇼핑 공간을 넘어 ‘경험 경제’를 구현하는 플랫폼으로서 평가받고 있습니다. 예를 들어, ‘F1 상하이 그랑프리’ 기간에 장원에서 다양한 브랜드 콘텐츠 팝업이나 협업 이벤트가 잇달아 열리면서 방문객들의 흥미를 끌었습니다. 이는 글로벌 프리미엄, 빅 브랜드들의 ’首店/首秀(쇼우띠엔-첫 매장/쇼우시우-첫 쇼케이스)' 전략으로서 장원을 선택하는데 있어, 새로운 브랜드 입점에 그치지 않고, 고객들에게 상하이의 도시 스토리를 읽는 차별화된 경험을 제공하며 방문을 유도하는 강력한 콘텐츠로 기능하고 있음을 의미합니다. 역사적 공간이 최신 트렌드와 만나 새로운 문화적 체험을 제공하는 전략이 성공적으로 작동하고 있는 것이죠.
보존과 재생을 아우르는 견고한 구조 : 거버넌스, 규모, 입지의 조화
서구(West Zone) 개장만으로도 성공했다는 평을 받고 있지만, 장원 도시 재생 프로젝트는 여전히 진행 중입니다. 그럼에도 빠른 성공 사례를 만들 수 있었던 것은 장원 프로젝트의 견고한 사업 구조에서 비롯됩니다.
장원 도시 재생 프로젝트의 개발 규모는 지상 약 60,000㎡, 지하 약 70,000㎡로, 역사 건축구역(석고문식 주거 블록)을 중심으로 상업, 오피스, 주거, 호텔, 문화 공간이 혼합된 복합 플랫폼으로 설계되었습니다. 특히 거버넌스 측면에서는 지자체(정안구, 静安区)가 도시재생을 위한 행정 지원과 인허가 체계를 유기적으로 제공하며, "Shanghai's first urban regeneration project to implement protective expropriation and historical restoration"이라는 공식 보도문처럼 '보존적 수용 및 역사적 복원'이라는 명확한 원칙 아래 사업을 추진했습니다.
매입 및 운영 구조 역시 탄탄합니다. Swire Properties 와 상해정안지업그룹(上海静安置业集团)이 조인트벤처를 구성하여 추진하는 형태입니다. 대규모 프로젝트에 필요한 자본력과 전문성을 확보하는 동시에, 민간과 공고의 협력을 통한 시너지를 창출하는 모범적인 사례로 평가되고 있습니다.
중국 정부의 주요 관리 지역이라는 입지 역시 핵심 성공 요인입니다. 정안구는 중국 정부 주도하에 현재 난징서로를 ‘천억위안(한화 약 20조원)의 상권(千亿商圈)’으로 만들겠다는 목표를 가지고 있으며, 이 목표
하에 진행되는 도시 개발 프로젝트에 장원 도시 재생 프로젝트 역시 포함되어 있습니다. 상하이 정안구(静安区)의 난징서로(南京西路) 핵심 상권에 위치하며, 위하이로(威海路) 및 태싱로(泰兴路) 인근의 뛰어난 접근성은 교통 및 상업적 측면에서 매우 유리합니다. 이러한 입지는 개발의 파급 효과를 극대화하는 기반이 됩니다.
서구와 동구의 조화로운 전략: 단계별 기획과 진행 현황
장원 도시 재생 프로젝트는 서구(West Zone)와 동구(East Zone)로 나누어 전략적인 개발을 진행하고 있습니다.서구(West Zone)는 위하이로 서쪽, 태싱로 동쪽 구역에 위치하며 지상 약 20,000㎡ 규모로 전체 지상 면적의 약 35%를 차지합니다. 앞서 말씀드렸듯이 2022년 11월 개장 후, 이미 글로벌 럭셔리 브랜드 플래그십과 팝업스토어들이 입점하여 '역사 건축 + 고급 브랜드' 형태의 상업화가 활발하게 진행되고 있습니다. 이는 '고급 경험형 소비와 역사 공간 보존'이라는 프로젝트의 명확한 방향성을 보여줍니다.동구(East Zone)는 지상 약 40,000㎡, 지하 약 70,000㎡ 규모로 계획되었으며, 지하철 2, 12, 13호선 난징서로역과 직접 연결되는 교통 허브로서의 지하 공간이 설계될 예정입니다. 2026년 말 완공을 목표로, '주거 + 오피스 + 문화시설 + 교통 환승'이 융합된 완전한 복합 플랫폼이 구현될 것으로 기대됩니다.
이러한 단계별 전략은 입지 우수성을 바탕으로 역사 건축군을 유지하면서 상업·문화 플랫폼화하여 지역 랜드마크화 및 브랜드 가치 상승을 유도하고 있습니다. 또한, 지하철 환승 허브와의 연계를 통해 유입 인구를 증가시키고 상업 활성화를 가능하게 하며, 단순 상업 시설을 넘어 '문화 + 비즈니스 + 거주'가 결합된 새로운 도시 공간을 창출하고 있습니다.
핵심 설계 포인트와 기술 접목: 원형 보존의 태도와 스마트 요소
이 프로젝트를 살펴보며 가장 인상적이였던 부분은 ‘원형 보존의 태도’였습니다. 단순히 역사 건축을 '남겨두는' 것을 넘어, 원형을 최대한 유지하면서 현대적 기능을 부여하는 방식으로 설계되었습니다. "fully preserving and restoring the Shikumen houses"라는 문구처럼 43개 블록, 약 170개 건물에 이르는 다양한 스타일의 석고문(Shikumen) 건축물을 존중하는 자세가 돋보입니다.
기술의 접목 또한 특별합니다. 눈에 띄는 사례는 ‘건물 이동'입니다. 지하 공간 확장을 위해 18개 건물을 로봇으로 옆으로 평행 이동시킨 보존 기술은 “Our goal is revitalisation. Demolition was never an option.”이라는 개발 철학을 여실히 보여줍니다. 이는 기술이 단순히 기능 삽입이나 외관 변화가 아닌, 구조적 움직임까지 포함된 '보존을 위한 도구'로 활용된 중요한 사례입니다. 또한, 지하 환승 허브 연결, 대규모 지하 공간 설계 등 인프라 기술이 역사 건축군과 융합된 방식도 주목할 만합니다.
브랜드 공간화 측면에서는 LVMH, 리치몬트(Richemont), 케링(Kering) 그룹과의 협업을 통해 럭셔리 브랜드와 예술·문화 행사를 결합한 플랫폼을 구축하여, 단순 쇼핑몰이 아닌 '문화 체험형 상업 공간'으로 역사 건축이 재탄생하는 모델을 제시했습니다. 이런 모델을 제시한 배경을 이해하려면 장원의 역사적 의미와 본래의 기능을 살펴볼 필요가 있습니다.
역사·문화적 맥락과 도시 브랜드 전략: '백년의 장원'이 담고 있는 메시지
장원은 1882년으로 거슬러 올라가는 깊은 역사를 지녔습니다. 공원·정원에서 시작해 주거지·상업지로 변모해 온 이 공간은 상하이가 가진 동서 문화 융합의 결과물입니다. 중국 전통 민가와 서양식 정원·주택이 석고문 건축이라는 형태로 공존해왔고, 이번 프로젝트는 이를 '도시 문화 자산'으로 승화시켰습니다.
시행사, 지자체, 설계팀 모두 "보존을 먼저, 개조를 나중에"라는 원칙 아래 설계 및 정비를 진행하며 역사적 층위를 살리는 작업을 개발 초기부터 포함했습니다. 브랜드 슬로건인 “백년의 장원(百年张园)”은 단순한 마케팅 문구가 아닙니다. 이는 ① 오래된 문화 자산을 다시 활성화하고 ② 서양 문화의 영향을 배제하지 않고 도시 문화의 일부로 수용하며 ③ 글로벌 비즈니스 도시로서 상하이가 재도약하고자 하는 의지를 담고 있습니다.
특히 중국이 겪어온 역사적 단절(문화대혁명 등)을 감안할 때, 장원 프로젝트는 상하이가 "잃어버린 도시 경험을 회복한다"는 중요한 문화적 동력을 내포합니다. 중국 내 소비 둔화와 같은 경제적 환경 속에서 상하이가 글로벌 인재, 브랜드, 자본을 유치하려면, 단순 저가 상업 개발이 아닌 차별화된 도시 브랜드 경험이 필요하며, 장원은 바로 이 '차별적 경험'을 구현하는 플랫폼 역할을 하는 것입니다.
장원 도시 재생 프로젝트는 한마디로 "없애지 않고 다시 쓴 도시"의 모델입니다. 역사 건축군의 원형을 유지하면서 현대적 비즈니스 기능을 부여하고, 문화 브랜드로 재탄생시키며, 나아가 글로벌 도시 경쟁력의 플랫폼으로 거듭나는 흐름이 이 안에 모두 담겨 있습니다. 장원은 앞으로 어떻게 운영될지, 과연 장원이 난징서로의 자본 창출의 핵심 기능으로서 지속될 수 있을지 귀추가 주목됩니다. 비록 한국과는 여러 가지 사회경제적 맥락이 다른 중국의 사례이지만, 장원 사례를 통해 우리가 추구해야 할 미래 도시의 모습에 대한 깊은 영감을 얻을 수 있기를 기대합니다.
