2026년이 어느덧 한달 앞으로 다가왔습니다. 이번 글에서는 2026년 리츠(REITs) 투자자들이 알아두면 좋을 이슈를 몇 가지 점검해보겠습니다.

1. 다시 재연될 조짐, '금리 탠트럼(Tantrum)'
시장의 기대(금리 인하)와 연준의 생각이 엇갈리고 있습니다. 언제나 있는 흔한 일이지만 2026년은 금리 인하 방향으로 달려가던 시장이 연준 신호에 급정거하거나, 동력을 잃어버리는 일이 발생할 수 있습니다. 이미 12월 FOMC의 금리 결정을 앞두고 시장이 민감하게 반응하고 있는 모습입니다. 이제는 과거처럼 ‘얼만큼 내리냐’가 핵심이 아니라, ‘금리 인하가 언제 멈출까’를 고민하게 될 것입니다. 만약 경제지표가 여전히 좋아서, 인플레이션 목표치 도달이 어려워서, 중립금리를 구조적으로 상향 조정하는 시나리오가 나온다면 시장 전체에 큰 충격을 줄 수도 있습니다. 

리츠 투자자에게 최상의 시나리오는 완만한 금리 인하의 지속입니다. 지표가 너무 뜨겁지도 차갑지도 않게 나오면서 지금과 같은 금리 인하를 멈출 명분이 딱히 없는 상황이죠. 이런 시나리오에서는 리츠 가운데 수익이 장기계약으로 묶어 있는 반면, 고금리 조달비용으로 고통받던 리츠들에게 가장 큰 수혜가 예상됩니다. 대표적으로 넷리스(Net Lease), 리테일(Retail), 산업용(Industrial) 리츠들이 여기에 속합니다.

2026년은 금리라는 변수가 다시금 시장을 지배하는 양상이 두드러질 것으로 보입니다. 미국 증시와 함께 미국 리츠의 변동성이 크게 확대될 것으로 보입니다. 상대적으로 한국 상장 리츠는 금리 발작에 따른 민감도가 과거 대비 줄었다고 판단됩니다. 다만, 상장 리츠로서 시장 흐름과 무관할 수 없기에 거시경제 변수에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

2. 배당소득 분리과세가 미칠 여파
다음은 한국 리츠에게 영향을 끼칠 수 있는 국내의 특별한 이슈입니다. 현재 국회에서는 배당소득 분리과세 법안이 기획재정위원회 조세소위 심사 중에 있습니다. 세율 상한선을 두고 막판 조정 중에 있는 것으로 알려져 있습니다. 연말 예산안 처리 시한 전까지 조율이 완료되면 빠르면 2026년부터 배당소득 분리과세 법안이 시행됩니다. 코리아 증시 밸류업 일환으로, 주주환원을 위한 배당정책을 활성화하고자 해당 법안이 진행되고 있지만, 배당을 충실하게 잘 주고 있는 리츠는 역설적이게도 이번 법안 적용 대상에서 제외될 가능성이 매우 높습니다. 다른 대기업의 배당성향이 증가하게 된다면, 상대적으로 상장 리츠의 배당 매력도가 하락하게 되어 시장에서 소외될 수 있습니다.

현재 리츠는 배당소득 분리과세 혜택을 2026년 일몰을 연장 조건을 한시적으로 받고 있습니다만, 실효성이 매우 떨어진다는 지적이 늘 있었습니다. 리츠 주식을 매수한 이후 개인이 직접 증권사에 별도 신청을 해야 하는 번거로움 때문이죠. 그리고 5,000만원 한도와 3년 장기 보유라는 조건 역시도 제약으로 작용하고 있습니다.

이번 배당소득 분리과세 법안이 통과되면, 개인은 일반 계좌에서도 별도의 신고 없이 밸류업을 충족한 기업으로부터 수령한 배당금에 대해 9.9% 세율을(연 금융소득 2천만원 이하) 적용 받게 되니, 메리트가 올라가게 됩니다. 한국 상장 리츠의 배당수익률이(현 평균 7.2%) 높아도, 밸류업 기업의 세후 배당수익률이 더 높아질 수 있는 여지가 생깁니다.

현 리츠 개인 투자자라면 이미 ISA 계좌를 활용해 절세 혜택을 최대로 받거나, 혹은 분리과세 신고를 통해 절세 효과를 충분히 누리고 있을 것이라 판단됩니다. 때문에 배당소득 분리과세 법안이 실행된다고 하여 리츠를 팔고 다른 밸류업 기업을 매입하는 형태의 이탈은 많지 않을 것이라 생각합니다. 다만, 연 금융소득 2,000만을 초과하는 경우 리츠는 5,000만원 한도가 너무 작아 큰 제약 요건이 될 수 밖에 없습니다. 일반 밸류업 기업에 한도 없이 투자해도 절세 효과가 크니, 자금 이탈 효과가 집중해서 나타날 수 있습니다.

이러니저러니 해도 해당 법안은 리츠에게 불리하게 적용될 수 있습니다. 2026년 상장 리츠와 AMC는 밸류업 기업과 차별화되는 리츠 본연의 매력을 더욱 어필해야 할 것 같습니다. 일반 기업 대비 부족한 성장성을 메워줄 수 있는 상장 리츠만의 매력에 집중한 IR 전략이 필요해 보입니다. 

3. 패시브 자금 비중 확대 기조 
TIGER리츠부동산인프라 AUM이 1조원을 돌파했습니다. 연초 5,700억원에서 80% 가까이 증가한 수치입니다. 4개 대표ETF(TIGER리츠부동산인프라, KODEX한국부동산리츠인프라, PLUS K리츠, WON 한국부동산TOP3플러스)의 합산 AUM은 1.6조원으로 연초 대비 120% 가량 증가했습니다. ETF가 제시한 월분배금이 리츠 투자 본연의 목적에 부합하고, 유상증자 등 개별 종목 이슈 대응이 필요 없다 보니 개인들의 많은 선택을 받은 것으로 보입니다. 

패시브 자금의 증가는 리츠 전반에 대한 수급이 개선되는 효과로 긍정적입니다. 다만 정기 리밸런싱 기간에 의도치 않은 수급 교란이 일어날 수 있습니다. 이미 2025년 한 해에도 일어났던 일입니다. 2026년에는 패시브가 시장에서 차지하는 비중이 커진 만큼, 리밸런싱 기간에 주의해야 할 필요가 있습니다. 

험난한 길이었지만, 한국 상장 리츠 시장은 2025년 한 해 분명 한단계 더 발전하였습니다. 2026년 대외환경의 변수, 제도적 한계 등 넘어야 할 파고는 여전하지만, 상장 리츠 AMC와 주주와의 한층 강화된 신뢰 속에서 잘 이겨낼 것이라 믿습니다.