1. '25년, ESR켄달스퀘어리츠는 활발한 캐피탈 리사이클 및 자산 리밸런싱으로 인해 포트폴리오가 성장하였습니다. 천안LP1, 이천LP9 등 총 3개 자산을 취득하였고, 이천LP4를 매각하였습니다. 이를 바탕으로 자산 숫자는 19개에서 21개로 늘었으며, AUM 3조원을 돌파하였습니다.

2. 1,341억원 규모의 유상증자가 완료되면서 재무구조가 강화되었습니다.

3. 임대차 관련 지표의 변동이 있었습니다. 임대율은 99%에서 97%로 낮아진 반면, 임차인 비중에 있어서 이커머스 및 3자 물류 임차인의 비중이 81.8%에서 84.6%로 늘어났습니다. 

4. 총영업수익은 1,347억원, NOI(영업이익)는 1,167억원입니다. '25년 하반기 주당배당금은 '25년 상반기와 동일한 주당 137원입니다.

 

ESR켄달스퀘어의 가장 큰 특징은 임차인이 쿠팡에 편중되었다는 점입니다. '25년 하반기 기준, 계약 면적 기준 임차인 구성 비중은 쿠팡이 54%, 그외 이커머스 및 3PL 32%, 소비재 14%입니다. 계약 면적 기준으로 절반 이상이 쿠팡입니다.

단일 임차인의 비중이 높다는 것은 양날의 검입니다. 임차인의 실적이 좋거나 호재가 있을 경우, 자산가치 역시 자연스레 상승하거나 임차인의 주가 흐름에 따라 리츠의 주가 역시 상승하는 경우도 있었습니다. '21년 쿠팡이 상장할 무렵, ESR켄달스퀘어리츠는 한익스프레스 등과 함께 쿠팡 상장 테마주로 엮여 7,000원을 넘었습니다. 

현재의 쿠팡 사태는 리츠 투자자들에게도 망설여지는 포인트인 것은 분명합니다. 최대 임차인인 쿠팡의 매출이 떨어지는 '탈팡' 효과가 나타났습니다. 일각에서는 필자처럼 탈팡 효과가 찻잔 속의 태풍이라고 보는 관점도 있지만, 이전 대비 절대적으로 떨어지는 것은 사실입니다. 

그렇다고 해서 ESR켄달스퀘어리츠가 포트폴리오 구조를 바꾸기 위해 탄력적으로 대응하거나 쿠팡에 대한 노출도를 줄일 수도 없는 노릇입니다. 지금 자산을 매각한다고 할지라도 '주식'과는 달리, 부동산은 매각하는데 시간이 걸릴 것이며, 오히려 가격 관점에서 상투가 아닌 바닥에서 자산을 매각하는 결과를 초래할 수 있기 때문입니다. 

쿠팡의 점유율 및 쿠팡이 우리 사회에 미치는 영향력과 파급력을 생각한다면 충분히 이번 위기를 극복할 수 있을 것이며, 투자자들은 이후를 바라봐야 합니다. 또한, 큰 틀에서 보자면, 백화점, 대형마트, 편의점 등으로 구성된 유통업 내에서 이커머스 산업이 성장할 것은 분명하며, 이커머스의 성장은 쿠팡을 제외하고는 이루어지기 힘든 스토리라고 생각합니다.

다만, 단일 임차인에 편중된 리스크를 줄일 필요성은 있습니다. 내수시장이 침체되고, 이커머스 시장이 발달하더라도, 오프라인 유통업이든 온라인 유통업이든 간에 성장하는 '플레이어(Player)'들은 존재합니다. 쿠팡이 그렇고, 무신사, 올리브영, 다이소 등이 대표적인 성장하는 유통 플레이어들입니다. 이들처럼 '성장할 수 있는' 임차인의 비중을 늘렸으면 합니다. 참고로 '25년 10월 취득한 이천 LP9번 자산의 임차인은 버킷플레이스(오늘의 집), 프리즘에프에스(3PL업체)이며, 회사는 역시 쿠팡 편중에 대해 인지하고 이에 대응하기 위해 노력하는 것으로 생각합니다. 

올해 쿠팡이 직접 리츠운용사(알파CNC자산운용)를 설립하였고, 향후 쿠팡이 보유한 물류센터 자산들을 운용할 계획입니다. 쿠팡은 대전, 천안, 인천에 위치한 물류센터를 바탕으로 리츠를 설립하였습니다. 

쿠팡이 리츠를 운용한다면 쿠팡이 해당 리츠의 최대주주가 되며, 연기금 등 기관투자자들의 투자가 뒷받침될 것입니다.

올해 신규상장 리츠는 대신밸류리츠가 유일합니다. 대신밸류리츠 역시 공모가를 회복하지 못하였습니다. 한 때 많은 리츠들이 상장을 했던 것과는 시장 분위기가 다릅니다. 이와 같은 관점의 연장선 상에서 쿠팡리츠가 빠른 시일 내에 상장하지 않을 것이며, 앞으로도 상장하지 않을 수도 있겠다는 생각도 듭니다. 운용사들의 성과를 평가하는 요소 중 하나는 바로 주가이기 때문입니다. 상장리츠의 특성상 시장상황에 따라 주가는 자주 바뀌고 유상증자 등을 고려한다면, 일부 기관투자자들은 상장리츠인 ESR켄달스퀘어리츠보다 오히려 비상장리츠를 선호할 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 

또한, 쿠팡이 직접 운용하는 리츠와 ESR켄달스퀘어리츠를 비교한다면, 쿠팡이 직접 자산을 운용한다는 것은 추후 쿠팡의 니즈에 맞는 자산을 개발할 가능성이 높고, 물류와 관련된 정확한 데이터, 더욱 유리한 입지를 보유할 것입니다. 다만, 이와 같은 생각은 쿠팡리츠가 기관투자자들에게 안정적인 수익을 제공하고, 책임임차 및 엑시트(exit) 방안 등 만족할만한 조건을 제시한다는 가정이 있어야합니다. 

그렇다면, ESR켄달스퀘어리츠가 쿠팡이 설립한 리츠보다 수익률의 측면에서, 안정성의 측면에서, 정보의 취득 측면에서 기관투자자들에게 어필이 되어야할 것입니다. ESR켄달스퀘어리츠의 IR활동 중에 가장 눈에 띄는 것은 기관투자자, 외국계 투자자들과의 미팅이 많다는 것이었습니다. 또한, AUM이 크다는 점 및 향후 편입가능성이 높은 파이프라인이 많다는 점 역시 ESR켄달스퀘어의 강점입니다. 

'인플레이션'이 발생하게 된다면, 돈의 가치가 떨어지며, 실물자산을 보유한 투자자들은 유리합니다. 최근 한국에서 발생하는 인플레이션은 조금 다른 양상입니다. 이재명 정부의 확대 재정정책에 따라 물가가 상승하고, 원화 가치가 하락하면서 환율 역시 상승하는 모습입니다. 

현재 전 세계에서 공급이 부족한 재화 또는 서비스를 꼽아보자면, 전기와 관련된 'Supply chain(변압기, 발전기, 전선 등)', 반도체와 관련된 'Supply chain(그래픽카드 등)'입니다. 두 섹터에서 가격이 상승하는 근본적인 배경은 바로 AI(인공지능) 수요 증가입니다. 

물류센터는 다른 자산 대비 전기를 많이 소모합니다. 유가흐름이라는 변수는 배제하고, 한국의 원화약세(달러강세) 흐름이 지속된다면 전기를 생산하는데 드는 비용이 증가하게 됩니다. 

이에 따라 필자는 다음과 같이 생각하였습니다. 

최근 높은 전기요금으로 인해 지방 산업단지 내 중소 제조기업들 중 사업을 중단하는 사례들이 있었습니다. 마찬가지입니다. 

물류임차인들 역시 전기요금이 높아진다면, 임차인 입장에서는 일종의 물류비용 증가로 해석할 수도 있을 것입니다. 임차인 입장에서는 비용이 증가하기 때문에 이를 감당하지 못하는 임차인들은 임대차 만기 이후 임대차를 종료할 것이며, 물류센터에 대한 임대차 수요도 다소 줄어들 것으로 보입니다. 

즉, 임차인들이 저항하지 않고 혹은 임대료에 영향 없이 임대료에 순응할지 여부가 중요할 것으로 예상합니다. 필자는 대형 임차인들보다는 중소형 임차인들이 타격받을 것으로 생각합니다. 따라서 임차인 안정성 측면에서 볼 때 중소형 물류센터보다는 대형 물류센터의 선호도가 높아질 것이며, ESR켄달스퀘어리츠는 대형 물류센터의 비중이 높습니다. 

둘째, 안정적인 전기의 공급이 가능한지 여부입니다. 향후 전기의 수요가 폭증한다고 해도 안정적인 전기 공급이 가능할지 궁금하였습니다. 실제 개발도상국에서는 가끔씩 도시 전체에 정전이 발생하며, 엘리베이터, 냉장고 등은 물론이고 가로등조차 사용하지 못하는 경우도 있었습니다. 그래서 물류센터 역시 기존 설계보다 더욱 전기소모에 있어 효율적인 스마트그리드가 필요하며, 이에 대비하기 위한 ESS(에너지저장장치)의 중요성이 커집니다.  참고로  상온 물류센터의 필수 전력량은 평당 0.03~0.05㎾로 추정하며 저온 물류센터는 상온 대비 2~5배 이상의 필수 전력량을 요구합니다.

지금은 ESR켄달스퀘어리츠가 물류센터 지붕 위에 있는 태양광 에너지를 임대해주는 역할에 그칩니다. 태양광 사업 공간을 외부에 임대하는 지금과 달리, 내부의 에너지 공급을 충당하기 위한 목적으로 바뀔 수도 있을 것입니다. 앞으로 임차인은 상대적으로 전력을 안정적이고 저렴하게 공급할 수 있는 자산을 원할 것이며, 교통 등의 입지뿐만 아니라, 일조량, 효율성 등을 모두 고려한 자산의 수요가 증가할 것으로 생각하였습니다.