삼성증권이 최근 미국 리츠 시장 프리뷰를 담은 ‘미국 리츠:2026년 전망-불안한 주가 상승보다 현금흐름을 선택’이란 보고서를 내놨습니다. 

이경자 삼성증권 리서치센터 대체투자팀장은 미국 리츠 시장이 2025년 큰 폭으로 오른 현지 증시 대비 고금리 국면의 부진한 흐름을 이어갔지만, 전체 상장 리츠의 30% 이상이 배당 인상을 시현한 점에 더욱 주목했습니다. 또한 미국 증시(S&P 500) 대비 상대적으로 낮게 형성된 리츠의 밸류에이션이 역사적으로 리츠 투자자들에게 우호적인 투자기회를 제공해왔던 시기임을 짚었는데요. 바로 지금이 그러한 시기임을 강조했습니다.

2026년 역시 고금리 시대의 경험을 토대로 금리인하 국면과 맞물려 레버리지 효과에 기반해 배당 성장을 지속할 것으로 전망했습니다. 배당 성장의 근거는 크게 세 가지입니다.

가장 먼저 지난해 12월 금리인하를 바탕으로 올해 두 차례의 추가 금리인하를 전망, 레버리지 효과가 커질 수 있을 것으로 내다봤습니다. 2분기 리츠의 가중평균 차입금리는 4.0% 수준이지만, 추가 금리 하향 시 팬데믹 이전 수준인 3.2%로 하락할 것으로 예상했습니다. 

두 번째는 앞서 언급한 현재 미국 리츠와 S&P 500 간의 밸류에이션 차이인데요. 과거 2006년 이후 S&P 500의 PER과 리츠의 P/FFO 비율이 1에 수렴해온 점에 주목했습니다. 금융위기, 팬데믹, 최근 AI 기술주 랠리 등 세 번의 시기에 1배 이상으로 이탈했다는 판단입니다. 현재 1.2배는 금융위기 이후 최고 수준입니다.

마지막으로 리츠의 배당안정성과 성장성을 높게 평가했습니다. 특히 미국은 인공지능(AI) 과열 우려가 남아 있는 상황에서 리츠의 안정적 현금흐름은 주가 하방을 받쳐주는 요인이란 분석입니다. 단적으로 미국 리츠는 일부 섹터의 부실화 우려에도 70여개 리츠가 배당을 인상했습니다. 반대로 배당을 축소한 리츠는 전체(약 200여개)의 10% 수준인 19개였습니다.  

삼성증권은  미국 리츠 시장의 리뷰와 프리뷰를 통해 AI 등 주식 시장의 높은 변동성에 피로감을 느낌 투자자라면 배당형 리츠에 주목할 필요가 있다고 제언했는데요. 미국 리츠는 한국을 비롯한 아시아 국가 리츠의 배당형 리츠 콘셉트도 있지만, 평균 배당성향이 70% 이하로 낮고 일반 기업과 유사한 성장형 중심의 리츠가 많다고 전제했습니다.

특히 이 팀장은 배당형 리츠 가운데서도 넷리스, 헬스케어, 쇼핑몰 리츠 등의 투자 매력을 높게 평가했습니다. 시장 과열과 섹터 편중에서 벗어나 안정적인 배당 확보란 목적에 부합하는 종목이란 평가입니다. 관세정책, 공급과잉 등으로 저평가된 산업용(물류), 셀프스토리지의 회복 가능성에도 주목했습니다. 반면 임대주택 리츠는 정책 불확실성을 이유로 주의대상으로 꼽았습니다.

그는 “성장형 리츠의 특성인 불안한 주가 상승보다, 꾸준한 현금흐름이 나은 선택이 될 수 있다”며 “탄탄한 미국 경기 기반에, 금리 인하의 출발선 상에서 다소 지루해 보이지만 현금흐름이 차곡차곡 쌓이는 배당 중심의 미국 리츠는 포트폴리오 분산 관점에서 고려해야 할 선택지”라고 설명했습니다. 이어 “배당형 리츠 기준 우량 종목은 리얼티 인컴, 프로로지스, 퍼블릭스토리지, 웰타워, 사이먼 프로퍼티”라고 덧붙였습니다.