<리츠 투자 기본기3>를 시작하고 지금까지 주로 수익에 대한 이야기를 다뤘습니다. 리츠의 배당 재원은 크게 임대수익과 매각수익으로 나뉘며, 호텔자산의 경우 다소 독특한 지표를 사용해야 한다고 설명드렸습니다.

지금부터는 비용에 관한 이야기를 하려고 합니다. 리츠의 비용 중에서 가장 큰 부분을 차지하는 것은 이자비용입니다. 이는 다른 기업의 재무와 비교할 때 가장 큰 차이점이기도 합니다. 가령, 커피 전문점 스타벅스를 예로 들자면, 커피 원두비용, 인건비, 임대료, 기타 마케팅 비용 등이 주요 비용이며, 저가항공사인 제주항공은 유가(항공유 가격), 항공기 리스비용(이자비용 등), 인건비, 항공권 판매수수료, 공항 임대료 등이 주요 비용이 될 것입니다.

​하지만, 리츠는 정기적으로 발생하는 이자비용 및 건물 관리비용(청소, 경비, 엘리베이터 수리 등 수선유지비) 외에 커피나 원유 등 원자재 가격, 인건비 등이 발생하지 않으며, 소정의 AMC 수수료가 발생합니다.

 

이자비용을 설명하기에 앞서, 이자와 금리에 대해 간단히 알아보겠습니다.

​이자란 타인의 돈 또는 상품에 대한 대가이자 이용료입니다. 과거에는 쌀, 콩 등을 빌리고 다음 해에 이자를 붙여 상환하기도 하였지만, 현대사회에서는 주로 다른 이의 금전을 빌리고 이에 상응하는 대가를 지불하게 됩니다. 하지만, 이와 같은 이자에도 '얼마나' 적당할지, 최소한의 기준이 필요합니다. 따라서 각 나라별 기준금리가 존재하며, 각국 중앙은행 등(미국의 연방준비위원회는 중앙은행이 아닙니다.) 기관에서 발표합니다. 우리가 주택을 구입하기 위한 주택담보대출금리 역시 기준금리를 바탕으로 설정되는 것이죠.

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이와 같은 금리가 리츠에 어떤 영향을 미칠지 크게 3가지 측면에서 짚어보겠습니다.

​1. 조달비용의 측면
앞서, 리츠의 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 이자비용이라고 설명드렸습니다. 리츠가 새로운 자산을 매입할 때에는 레버리지 효과를 누리기 위해서 또는 주주(투자자)들의 투자 부담을 낮추기 위해서 금융기관으로부터 부채를 차입합니다.

​금리인상기라면 리츠의 이자비용이 상승하기 때문에 순이익(임대수익 - 이자비용)이 감소할 것이며, 반대로 금리인하기라면 리츠의 이자비용이 하락하기 때문에 순이익이 증가할 것입니다.

​특히, 리츠는 다른 주식들과는 달리, 배당가능이익의 90%를 배당하기 때문에 이와 같은 금리의 변동에 따라서 투자자가 수령가능한 배당금이 늘어날 수도, 줄어들 수도 있습니다. 금리가 인상될 경우 리츠의 배당금이 줄어들 것이며, 금리가 내릴 경우, 리츠의 배당금이 늘어날 것입니다.

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2. 투자 기회비용의 측면
1억을 보유한 우리가 제안받은 투자처가 3가지 있다고 하겠습니다. 단, 각 상품별 세금, 보증금 등 기타 조건은 고려하지 않겠습니다.

세 투자처 모두 5%의 수익을 기대할 수 있다는 점에서는 동일합니다. 하지만, 정기예금은 우리가 상가처럼 관리할 필요도 없고, 배당주처럼 주가 등락에 따른 스트레스를 받을 필요도 없습니다. 이처럼 은행정기예금, CD금리, 국고채금리 등이 대표적인 무위험 수익률 자산이며, 투자자가 어떠한 리스크를 감수하지 않아도 얻을 수 있는 이론적 수익률(요구수익률)을 뜻합니다.

​상가의 경우, 임차인의 공실리스크, 관리비용 등이 발생하며, 배당주의 경우, 주가 변동성에 따라서 주식이 오를 수도, 내릴 수도 있습니다. 당연히 정기예금보다는 더 높은 수익률을 지급해야 이들에 대한 선호도가 높아질 것입니다.

​5%를 지급하는 정기예금이 내일부터 6%를 지급하게 된다면, 투자자들은 굳이 리스크를 감수하지 않고도 얻을 수 있는 정기예금에 대한 선호도가 올라갈 것이며, 5%를 지급하는 상가와 배당주에 대한 메리트는 낮아질 것입니다.

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3. 자산가치의 측면
금리가 내린다는 것은 돈의 가치가 내린다는 뜻이고, 이는 곧 실물자산 대비 돈이 흔해진다는 뜻이기도 합니다. 돈이 흔하다는 것은 같은 물건을 사기 위해 더 많은 사람들이 몰리게 되어 물건의 가격은 자연스레 상승하게 됩니다. 또한 저금리정책은 경기부양책의 하나로 인식되기도 합니다. 경기가 부양된다는 것은 향후 자산가치의 상승으로 이어지기 때문입니다.

​리츠의 경우, 일반적인 기업들과는 달리, 부동산 자산을 기반에 두고 있습니다. 따라서 금리가 내린다는 것은 단순히 배당수익이 높아진다는 가능성뿐만 아니라, 자산가치가 상승하기 때문에 향후 매각차익에 대한 기대감 역시 커진다는 점에서 매력적입니다.

 

이제까지의 내용들을 종합하여 살펴보겠습니다.

​A씨는 현재 5천만 원을 보유하고 있는 투자자이며,  연 3%의 정기예금과 연 5%의 배당금을 지급하는 ABC리츠 중 ABC리츠에 투자한다고 하겠습니다. A씨가 생각하는 목표수익률은 연 5%수준이라서 ABC리츠는 적합한 투자상품이라고 생각했고, 그는 연 250만원의 배당금을 기대할 수 있습니다.(단, 세금 등 기타비용 및 기타조건은 제외)

​기준금리가 5%로 올라서, 시중은행의 정기예금도 5%를 지급합니다. 기준금리가 오르면서 리츠의 이자비용이 증가하였고 리츠가 지급하는 배당금은 줄어들었습니다. 계산의 편의상 전년 대비 50만원이 삭감된 연 200만원의 배당금이 지급되었다고 하겠습니다.

​당초 투자자들이 기대했던 배당수익률 5%를 맞추기 위해서는 원금이 감소(주가의 하락)해야합니다. 즉, 배당금이 200만원으로 삭감된 상태에서 배당수익률을 5%를 맞추기 위한 원금은 4,000만원입니다. 하지만, 무위험투자인 시중은행의 정기예금이 5%를 지급하기 때문에 투자자들은 리츠를 더욱 외면하기 때문에 이보다 더 높은 배당수익률을 지급하거나 주가의 메리트가 있을 때 진입할 것입니다.

​반면, 금리인하기는 이와는 반대입니다. 이자비용이 줄어들었기 때문에 리츠의 배당여력이 늘어나며, 시중은행의 정기예금 대비 높은 수익률을 제공하기 때문에 투자자들의 수요는 몰릴 것입니다. 이에 따라, 주가상승에 대한 기대감 역시 늘어날 것으로 보입니다.