<Overview>
2. '25년 3월 기준(제10기 재무제표) 자산가액은 8,228억원이었으나 '25년 9월 말 기준('25년 3분기) 자산가액은 1조 1,363억원으로 상승하였습니다. 하이트진로 서초빌딩 및 NH농협타워(돈의문D타워) 우선주 편입으로 인해 AUM이 상승하였습니다.
3. 신규자산 취득으로 인해 '25년 3분기 매출액(영업수익)은 전기 대비 17% 증가한 138.8억원입니다.
4. 이미지 제고 목적으로 분당스퀘어 로비 환경개선 공사를 진행하였고, 완료하였습니다. LED wall 2대를 설치하였고, 로비 중앙부 트랙조명 교체, 층별 안내사인 신규제작 및 설치공사를 하였습니다. 참고로 NH올원리츠는 '22년 분당스퀘어 엘리베이터 8기를 교체하였고, 화장실개선공사를 통해 자산의 내재가치를 상승시킨바 있습니다.
임대차관리, 다시 임대차관리
NH올원리츠의 '25년 하반기 가장 눈에 띄는 점은 바로 임대관리입니다. 이번 글에서는 NH올원리츠의 임대관리에 초점을 맞추겠습니다.
'25년 3분기 IR자료를 기준으로 할 때, NH올원리츠의 임대율은 98.7%입니다. 하지만, '25년 12월 월간보고서('25.12.31 기준)에 따르면 임대율은 93.3%로 감소하였습니다.
공실율 증가(임대율 감소)의 주요 원인은 ▲분당스퀘어와 ▲NH농협타워(돈의문D타워)입니다.
먼저, 분당스퀘어는 주요 임차인인 위메이드 플레이(선데이토즈)가 위믹스타워로 통합이전을 결정하면서 '25년 11월 16일 임차계약이 종료되었습니다. 이에 따라 분당스퀘어 전체 임대면적의 22.6%에 해당하는 공실이 발생하였습니다.
회사는 이와 관련하여 분당스퀘어 임차인 변동 주주서한을 발표하였습니다. i) 다수의 업체들이 임차 투어를 진행하였고, 빠른 시일내에 공실해소가 가능할 것이며, ii) '25년 12월 결산기에 미치는 영향은 제한적이며, 다음 결산기 이전에 공실을 완전히 해소하는 것을 목표로 하고 있습니다.
이 과정에서 아쉬웠던 점은 다음과 같습니다.
i) 임대인의 입장에서 임차인의 공실이 충분히 예상되었으나 미리 대응을 하지 못했던 점입니다. 언론보도에 따르면, '25년 7월 위메이드플레이가 판교로 사옥을 옮긴다고 이야기가 있었습니다. 위메이드플레이와의 임대차계약은 '25년 11월 16일 종료되었으며, 1월 중순 현재 약 두 달이 지났지만 아직까지 신규 임대차와 관련된 공시는 발표되지 않았습니다. 지금 시점에서 돌이켜보면 임차인 퇴거전까지 약 4개월의 준비 기간이 있었습니다. 체결한 임대차계약의 만기가 '25년 12월 31일까지인 점도 고려대상이었습니다.
분당스퀘어의 또다른 주요 임차인인 라인과의 임대차계약은 '28년 4월까지이며, 라인은 분당스퀘어의 70.6%를 차지하고 있습니다.
ii) 공실이 발생한 이후 영향에 대해서 IR 자료를 통해 알려주었더라면 좋았을 것입니다. 분당스퀘어(9층) 일부와 관련된 공시를 찾아보니, '25년 기준 임대차 보증금 약 11.68억원, 월 임대료는 약 1.45억원입니다. '25. 3Q 매출액(영업수익)이 138억원이며, 위메이드플레이 공실로 발생한 손실은 분기당 4.35억원 수준입니다.
iii) 임대차 계약을 한 눈에 알아보기 어려웠습니다. 오피스빌딩은 임차인이 층 전체를 사용하는 경우가 있고, 층의 일부를 사용하는 경우가 있습니다.
위메이드플레이가 임차 중인 물건은 분당스퀘어 ▲건물 9F 일부 ▲14F 전체 ▲16F 일부입니다. '22년 NH올원리츠 IR자료에 따르면, 위메이드의 분당스퀘어 전체 임차면적 비중은 18.5%였으나, 최근 자료에 따르면 22.6%입니다.
이에 대한 이야기를 하자면, 분당스퀘어 16F 일부는 '22년 재단법인 해피빈과 네이버문화재단이 각각 795.23㎡ (240.56평), 375.18 ㎡ (113.49평)을 사용 중이었습니다. 하지만, 이들의 기존 임대차계약 만기는 '25년 2월 28일이었으나, '23년 3월 3일 임대차계약을 중도해지하였습니다. 해피빈과 네이버문화재단이 임차했던 면적을 합치면, 위메이드플레이가 임차한 16F의 면적과 동일합니다. 분당스퀘어 9층 일부는 또 다른 임차인 라인이 사용했던 면적( 577.21㎡= 174.61평)과 동일합니다. '23년 7월 7일 라인은 9층 일부 임대차 중도해지계약을 체결하였습니다.
향후 IR자료에서는 층별 임차인을 조금 한눈에 보기 쉽게 도표를 제공하면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
반면, NH농협타워(돈의문D타워)의 경우, 기존 임차인이었던 DL그룹(대림)이 '25년도 말 퇴거하였습니다. DL E&C 등 DL그룹 전계열사는 마곡 원그로브로 둥지를 틀게 됩니다. '25년 말 DL그룹 퇴거 이후 NH농협그룹의 사옥으로 활용될 예정입니다. 농협중앙회에서 TF를 구성하여 계열사별, 각 층별 임차구성을 계획하기 때문에 이는 일시적인 공실이며 향후 공실에 대한 부담은 줄어들 것입니다. 다만, 이 경우에도 일시적인 공실이라는 점을 밝혔으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
다만, NH올원리츠의 임대관리능력이 단순히 배당에만 영향을 미치는 것은 아니기 때문에 필자는 향후 두 가지 부분에서 투자자들의 고민이 필요하다고 생각합니다.
첫째, 매각예정자산인 에이원타워 금남로, 광주역입니다. NH올원리츠에서 두 자산이 차지하는 비중은 각각 3.3%, 2.1%수준으로 크지는 않습니다.
두 자산 모두 공실이 존재합니다. 두 자산의 매입시점인 '22년 8월 에이원타워 광주역, 금남로의 임대율은 96%, 81%수준이었고, '25년 12월 기준 각각 96.1%, 84.5%입니다. 에이원타워 광주역의 임대율은 매입 이후 꾸준히 96% 수준을 유지하였습니다. 96%수준이라면, 어느 정도 납득할만한 수준이라고 생각합니다.
해당 자산이 위치한 광주광역시 금남로/충장로의 오피스 임대가격지수(출처 : 한국부동산원) 역시 양호하지 않습니다. '24년 2분기를 100으로 놓고 봤을 때, '25년 3분기 98.43이며, 해당 자산의 편입 시점인 '22년 4분기 102.62임을 감안한다면 광주 금남로/충장로 내 오피스 임대 가격지수는 꾸준히 감소하고 있습니다. 광주 내 또 다른 오피스 지구인 상무지구 역시 오피스 임대 가격지수가 감소('22.4Q = 100.49 → '25.3Q = 99.12)하고 있지만, 광주 금남로/충장로 대비 하락폭은 적습니다. 광주와 비슷한 규모의 다른 지방 광역시인 대구(동대구, 동성로, 수성범어), 대전(대전 원도심, 둔산, 서대전네거리), 울산(삼산동, 신정동) 역시 금남로/충장로 대비 하락폭이 적거나 오히려 오피스 임대 가격지수가 상승한 지역도 있었습니다.
에이원타워 금남로의 맞은편에는 대신증권 광주센터가 위치해있었습니다. 대신자산신탁(시행수탁)과 롯데건설(시공)이 해당 부지를 엘시그니처광주(생활형숙박시설)로 개발하였지만, 현재까지 미분양 상태입니다. 오피스와 생활형숙박시설은 비록 용도가 다른 부동산이지만, 인근 부동산의 공실은 당해 부동산에 긍정적인 영향을 미칠 수 없습니다. 이와 같은 외부환경 속에서 해당 자산이 계획했던 것만큼 쉽게 매각될까라는 생각이 듭니다.
에이원타워 금남로, 광주역 두 지방 오피스 자산의 편입은 당시 투자자(주주)들이 선호하는 자산은 아니었지만, NH올원리츠는 공실율을 해소하면서 자산의 가치를 극대화시킬 목적에서 '지방'자산을 편입하였을 것입니다. 물론 리츠 배당수익률 방어를 위한 의지도 컸습니다. 하지만, 지방자산을 매각하고 수도권 자산에 집중하는 SK리츠와 코람코라이프인프라리츠와 다른 방향성이었습니다.
결과론적으로 에이원타워 금남로의 임대율만 놓고 봤을 때, 수년 간 공실율 개선은 다소 미흡했기 때문에 해당 자산의 신규투자자의 입장에서도 메리트가 다소 떨어질 것으로 보입니다.
일각에서는 NH올원리츠의 전체 AUM에서 차지하는 비중이 적기 때문에 문제가 될 정도는 아니라고 하지만, NH올원리츠의 주가가 하락하기 시작했던 시점은 공교롭게도 지방자산을 편입하면서부터였습니다. 또한, 신규자산으로 취득한 NH농협타워의 우선주 금액이 300억임을 감안하고, 3년 이상의 기회비용을 생각한다면 가능한 좋은 성과를 거두어야 했었습니다.
NH올원리츠는 지난 '25년 상반기 IR 행사에서 해당 자산에 대해 용도전환 가능성을 언급하였습니다. ▲관광숙박시설 ▲의료시설 ▲교육연구시설로의 컨버전을 고려 또는 ▲기존용도인 오피스를 유지하면서 리모델링하는 방안을 고려하고 있습니다.
NH올원리츠가 용도변경 또는 리모델링 중 어떤 방안을 택하든 간에 현재 임차인인 하이트진로그룹이 떠나는 것은 기정사실입니다.
임차인의 계약만료 전 공백없이 신규 임차인을 구하는 것이 바람직할 것이며, 용도전환 또는 기존용도 유지 목적의 리모델링은 가능한 짧은 기간 내에 이루어져야 할 것입니다. 입주공사기간을 계약기간에 넣는 것도 방법이고, 입주공사기간에 대해 렌트프리를 받고 임대료를 인상하는 방식도 하나의 방법일 것입니다.
또한, 임대차기간이 약 6년 이상 남아있으며, 그 사이에 새로운 용도가 급부상한다면 이에 따른 또다른 검토가 필요할 것입니다.
또 다른 관점에서 바라보면, 하이트진로 서초빌딩은 구분물건입니다. 현재 물건의 가장 높은 층은 대화감정평가법인에서 오피스로 사용 중이며, 나머지 아래층은 웨딩홀로 사용 중입니다. 또한, 해당 물건은 주차타워가 있는데, 이 주차타워 역시 지분으로 구성되어있습니다. 향후 NH올원리츠가 웨딩홀 등을 편입할 기회가 온다면 건물 전체에 대한 플랜을 미리 세우는 것도 한 가지 방법일 수 있습니다.
물론 그렇다고해서 지금까지 NH올원리츠가 임대관리에 막연히 손을 놓고만 있었던 것은 아닙니다.
NH올원리츠는 에이원타워 인계를 매각한 사례가 있습니다. 해당 자산은 '20년 2월 매입시 공실률이 19%였으나 계열사인 농협은행을 비롯하여 고용노동부, 이마트24를 유치하면서 공실률을 5%로 안정화한 바가 있습니다. 회사는 '20년 2월 462억원(평당 551만원)에 매입하여 '24년 6월 575억원(평당 686만원)에 매각하면서 IRR 16.9%를 달성할 수 있었습니다.
또한, 현재 보유 중인 도지물류센터 역시 기존 임대차 계약 만기 전 신규 임대차계약 체결을 완료하였습니다. 도지물류센터의 기존 임차인인 삼성전자로지텍, 늘품마루, 딜리버리랩 등이 도지물류센터를 사용 중이었고, 공실율은 약 3.2% 수준이었습니다. 신규임차인은 롯데글로벌로지스(롯데택배)입니다. 하지만, 이번 신규 계약체결로 인해 임대율은 97.4%(공실율 2.6%) 수준으로 상승하였습니다.
'25.3Q에 NH올원리츠가 제시한 임대차만기 현황자료입니다. 자료에 따르면, WALE은 4.92년('25.12 WALE = 5.78년)이며, 임대만기가 안정적으로 분산되어있다고 하였습니다. 하지만 필자의 생각은 조금 다릅니다. 약 10여 년의 기간 중에서 '25년, '28년, '36년에 임대차 만기가 몰려있으며, 나머지 시기의 임대차 만기의 비중은 적습니다. 그런 점에서 볼 때 NH올원리츠와 비교 시 타사 리츠(대표적으로 신한알파리츠)의 임대차 관리가 돋보였습니다. '28년을 제외한 나머지 년도에 임대차 만기가 골고루 분산되었기 때문입니다.
또한 임대차 만기는 길다고 해서 좋은 것도 아니며, 짧다고 해서 좋은 것도 아닙니다. 가령, 오피스의 선호도가 높을 때에는 임대차 만기를 짧게 가져가면서 임대료 상승을 즉각 반영하는 것이 회사수익에 도움이 될 것입니다. 다만, 오피스 선호도가 떨어지는 시기라면 오히려 임대차 만기를 길게 가져가면서 안정적인 수익을 도모하는 것이 바람직한 방향입니다. 단, 임대차 관리는 그 와중에 공실이 발생하지 않아야한다는 것을 전제하고 있습니다. 이와 같은 점을 고려할 때, NH올원리츠는 다소 아쉬웠습니다.
