가파른 시장 상승에 밀려드는 불안감
요즘 필자는 더 없는 혼란 속에 있습니다. 코스피 5000시대의 얼떨떨함은 낯선 숫자가 주는 위화감뿐만 아니라, 그 경이로운 속도에 있습니다. 코스피는 2025년 6월 3,000선을 재탈환 이후 불과 4개월만에 4,000선을, 그 이후에는 무려 3개월만(정말 딱 92일)에 5,000선에 안착했습니다. 과거 코스피 지수가 1,000에서 2,000으로 가는 데 18년이라는 시간이 소요된 것과 비교하면 약 70배 이상 압축된 속도입니다.
이게 과열인지, 아니면 정말 새로운 국면의 시작인지. 필자는 ‘지금의 이 상승이 맞나’라는 의심을 직업적으로 하고 있고, 이를 숫자로(valuation) 풀어내 투자 매력도를 가늠하는 임무를 가지고 있습니다. 하지만 현재 시장의 속도는 분석의 속도를 앞지르고 있다는 느낌입니다.
시장 참여자들 역시 다르지 않습니다. ‘안 사자니 불안하고, 사자니 두려운’ 상황입니다. 또한 상당수의 투자자들은 소수 종목이 주도한 지수 상승에서 상대적인 박탈감을 느끼고 있습니다. 상장 리츠도 그러합니다. 2026년 1월 한달 코스피가 24.0% 상승하는 동안 리츠(KRX부동산리츠인프라 지수)는 0.65% 상승에 그쳤습니다. 그러다 보니 자연스럽게 조바심이 생겨납니다. 안 오르는 것은 팔아야 할 것 같고, 이미 많이 올랐지만 ‘더 갈 것 같다’는 생각에 뒤늦게라도 갈아타야 할 것 같아 불안합니다.
버블에 대한 판단은 의미 없음 '중요한 건 예측이 아닌 대응'
지금 시장이 버블인지 아닌지를 우리는 판단할 수 있을까요? 솔직히 말하자면, 판단할 수 없습니다. 버블은 언제나 사후적으로 정의됩니다. 지금 이 순간에 ‘버블이다’라고 단정하는 태도는 분석이라기보다는, 시장의 거대한 흐름을 통제할 수 있다는 과장된 자신감 또는 대중을 향한 선전에 불과합니다.
그럼 어떻게 해야 할까요?
이런 장세에서 투자자가 가져야 할 태도는 ‘예측’이 아닌 ‘대응’입니다. 상승과 하락을 예측하지 않고, 두 상황을 모두 대응하는 것에 초점을 둬야합니다. 상승을 부정하지 않되, 하락을 전제로도 살아남을 수 있는 포트폴리오가 중요합니다. 다시 말해, 퇴로가 열려 있는 선택이 필요합니다. 그리고 이 지점에서 ‘리츠’의 필요성이 대두됩니다. 리츠의 역할은 지수를 이기기 위한 자산으로서가 아닌, 대세 상승에 올라타기 위한 수단으로서도 아닌, 포트폴리오의 완충지대로서 방어하는 데 있습니다. 시장이 언제 갑자기 방향을 틀어 하락으로 돌아선다고 하더라도, 투자자는 리츠를 통해 ‘대응’할 수 있습니다.
지금 가장 위험한 판단은, 리츠를 배제하는 것
지금이 리츠 투자의 적기라고 호소하는 것은 아닙니다. 다만 시장의 과열 양상에 불안감을 느끼며 무엇이든 오르는 것에만 집중하고 있을 때, 현명한 투자자는 하락에도 대응할 수 있는 선택을 해둔다는 것. 그리고 그 대안으로 리츠가 있다는 것을 강조하고 싶습니다.
시장이 방향을 바꿔 하락장으로 전환될 때는 수익률이 아니라 ‘얼마나 덜 흔들리는가‘, ‘얼마나 오래 버틸 수 있는가‘가 더 중요해집니다. 리츠는 바로 그 시간을 벌어주는 자산입니다. 근본적으로 임대료라는 현금흐름이 남아 있고 근거가 명확하며, 시간이 흐를수록 자산가치가 우상향한다는 실체적인 믿음이 확고하기 때문입니다. 이러한 근거는 투자자들로 하여금 공포심에 성급한 결정을 하지 않도록 붙잡아줍니다.
이러한 유동성은 사회의 구조를 바꾸는 힘일 수 있습니다. 이에 오랜 시간 장기간 지속될 가능성이 높습니다. 또한 장기 자금일수록 신중한 태도로 자산을 선택합니다. 개별 종목에 대한 매수 집중보다는 ETF로 인해 유입되는 자금이 많아지는 것이 이러한 점을 반증합니다. 자산배분에 대한 이해도가 점차 높아진 성숙한 자본시장에서 리츠는 단순히 시장 방어용 자산에서 넘어가, 필수적인 구성 요소가 되어가고 있습니다. 리츠라는 안전장치와 함께 현명한 투자자가 되시길 바랍니다.
