2. 미래에셋맵스제1호리츠가 실물 부동산으로 보유한 곳은 롯데몰 광교점으로 공실률은 0%입니다. 강남KG타워, 마제스타시티 타워1 역시 공실률은 0%입니다.(*출처 = 강남KG타워 : 코크렙47호 '25년 9월 자산운용보고서, 마제스타시티 타워 1 : 코크렙66호 '25년 9월 자산운용보고서)

3. 미래에셋맵스제1호리츠는 '25년 3월 리파이낸싱을 완료하였습니다. 차입조건은 Tranche A 600억원(CD수익률 + 1.67%), Tranche B 940억원(CD수익률 + 1.77%)으로 합계는 1,540억원입니다. 변동금리를 통해 3개월 단위로 금리가 재산정 중이며, ▲'25.6.24 기준 4.61% ▲'25.9.24 기준 4.34% ▲'25.12.24 기준 4.35% 수준입니다. 이 과정 속에서 롯데몰 광교점 담보감정은 매입가('19.4Q) 대비 약 10.25% 상승한 3,065억원('25.1Q)입니다.

4. 미래에셋맵스제1호리츠는 '23년 1월 마제스타시티 타워1 우선주 투자와 관련하여 IR book(Version 2.0) 및 Q&A Book(Version 2.0)을 발행하였습니다. 이후 IR book 등을 발행한 적은 없지만, '24년 하반기 IR 행사 및 '25년 하반기 IR 행사에 연간 한 차례씩 참여하였습니다.

 

미래에셋맵스제1호리츠의 AUM은 약 3,000억원을 상회합니다. 그중에서 롯데몰 광교점이 약 2,780억원을 차지합니다. 실질적으로 미래에셋맵스제1호리츠의 성과는 롯데몰 광교점에 달려있습니다.

먼저, 임대차 구조부터 보겠습니다. 롯데몰 광교점의 임대인은 맵스1호리츠, 임차인이자 전대인은 GS리테일, 전차인은 롯데쇼핑입니다. 맵스1호리츠는 GS리테일로부터 임대료를 수취하며, GS리테일은 롯데쇼핑으로부터 전대료를 수취하는 이중구조입니다. 

임대차(맵스1호리츠-GS리테일)와 전대차(GS리테일-롯데쇼핑)계약의 목적물(롯데몰 광교점)은 같으며, 계약기간역시 '15.09.04~'35.09.03으로 동일하지만, 디테일에 있어서 두 계약은 차이가 있습니다.

맵스1호리츠-GS리테일이 맺은 임대차계약을 살펴보면, 임대차보증금이 500억원입니다. 또한, GS리테일 측이 지급하는 임차료는 일정기간 고정임대료 구조입니다. 1기('20.3.24~20.09.03)의 연차임 약 108억원(10,756,302,780원)을 12로 나눈 금액을 월차임으로 산정하였습니다. 이후 2기('20.09.04~'30.09.03)는 매년 2%씩 인상되며, 3기('30.09.04~)는 그 전년도 차임에서 1% 인상한 금액을 연차임으로 합니다. 또한, 임차인 귀책으로 인해 임대차계약이 해지 시 보증금 500억원을 몰취할 수 있으며, 임대인이 만족할 수 있는 후속임차인을 유치할 경우 면제됩니다. 

반면, GS리테일-롯데쇼핑이 맺은 전대차계약의 임대차보증금은 300억원입니다. 롯데쇼핑이 지급하는 전차료는 월 고정차임(A)+월 변동차임(B)구조입니다. 월 고정차임(A)은 매월 5.4억원 수준이며, 월 변동차임(B)은 차임산정 기준 매출액에 3.2%를 곱한 금액입니다. 

'20년 7월 6일 삼성증권에서 발행한 미래에셋맵스제1호리츠 : 미래에셋의 첫번째 리츠, '광교'입지의 강점에 따르면, '15~'19년까지 GS리테일이 리츠에 지출하는 고정임대료보다 롯데쇼핑이 GS리테일에 지급하는 전대료가 컸다고 하였습니다.(임대료 < 전대료) 적게는 1억원에서 많게는 약 5억원 가량 차이가 났습니다. 즉, 롯데몰 광교점의 매출이 늘어날수록 맵스1호리츠보다 GS리테일의 수익이 커지는 구조입니다.

하지만, 최근 롯데몰 광교점의 실적을 감안할 때, 과거와 달리 이와 같은 구조는 깨진 것으로 예상합니다. 앞서 설명드린 삼성증권 자료에 따르면 롯데아울렛 광교점(롯데몰 광교점)의 '17년, '18년 매출은 각각 1,443억원, 1,523억원입니다. '18년 기준 롯데몰 광교점은 전국 주요 29개 아울렛(롯데, 신세계, 현대 3사 기준) 중 15위를 차지하였으며, 롯데쇼핑이 보유한 아울렛 19개 중 6위였습니다. 즉, 상위권 매장이었습니다.

'25년 기준 롯데몰 광교점은 전국 주요 35개 아울렛(롯데, 신세계, 현대 3사 기준) 중 29위를 차지하였으며, 롯데쇼핑이 보유한 아울렛 22개 중 17위입니다. 참고로 '25년 기준 NH올원리츠가 보유한 롯데몰 남악점이 주요 아울렛 35개 중 23위입니다.

물론, 리츠의 입장에서 볼 때 순위보다는 실제 매출이 중요할 수 있습니다. 전체 파이가 커지는데 비해 단순히 순위만 낮아질 수도 있기 때문입니다. 언론보도에 따르면 롯데몰 광교점의 매출은 다음과 같습니다. 상장 시 맵스1호리츠 제공한 증권신고서의 [차임산정 기준 매출실적]과 숫자의 차이가 있었으나, 추이에 있어서 차이가 없었습니다.

'20, '21년은 코로나19의 영향으로 사회적거리두기로 인해 리테일 실적이 좋지 않았던 해입니다. 그럼에도 불구하고, '25년 롯데몰 광교점의 실적은 코로나19가 한창이던 '20년과 크게 다르지 않습니다. 

미래에셋맵스1호리츠에 따르면, 롯데몰 전환 이후 ▲대형 키즈카페인 '바운스 더퍼스트' 입점 ▲나이키, 아디다스 메가샵 구성 ▲F&B업장 구성을 강화하면서 가족 단위 방문객 유입이 확대될 것으로 기대하였습니다. 경기융합타운 조성사업의 마지막 경기정원 조성공사가 진행 중이며, '26년 상반기 완공 예정입니다. 인근 지역의 여가시설의 완공은 해당 부동산과 보완할 수 있다는 점에서 긍정적입니다. 

하지만, 유의미한 매출증대로 이어질지는 미지수입니다. 해당 자산은 소비자에게 비슷한 혜택(benefit)을 제공하는 대체재와 비교할 필요가 있습니다. 리츠 투자자들이 지방자산을 외면하는 것처럼, 유통업계 역시 지방보다 수도권의 신규 출점에 앞장서고 있습니다. 특히, 광교, 동탄, 판교 등 경기남부 지역은 젊은층의 인구가 많으며, 유통업계는 이들의 소비를 타게팅하고 있습니다.

롯데몰 광교점의 가장 직접적인 대체재는 바로 인근의 갤러리아 광교점입니다. 갤러리아 광교점은 경기 남부 최초의 아쿠아리움, 스카이워크(유리루프 전망대) 등이 입점하면서 롯데몰 광교점의 수요를 흡수하였습니다. 뿐만 아니라, 스타필드 수원, 롯데백화점 동탄점, 현대백화점 판교점 등 경기남부지역 백화점 및 쇼핑몰의 경쟁심화로 인해 해당 자산의 매출이 꾸준히 하락하고 있습니다. 

또한, 2010년대에는 여러 오프라인 유통 채널 중 아울렛은 성장하는 편에 속했습니다. 아울렛이 그렇게 많지 않았던 2010년대 중반과는 달리, 현재는 신세계의 스타필드, 롯데쇼핑의 타임빌라스, 현대백화점의 현대프리미엄아울렛 등을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 가령, 예전에는 별마당도서관이 코엑스에만 있었기 때문에 외지인이라면 한번 쯤 가볼법한 필수코스였다면 현재에는 전국 스타필드 곳곳에서 별마당도서관을 찾을 수 있기 때문에 굳이 코엑스의 별마당도서관을 갈 필요성을 느낄 수 없게 되었습니다. 복합쇼핑몰의 등장은 오프라인 유통채널 간의 경계선을 무너뜨리면서 소비자 입장에서는 백화점과 아울렛, 쇼핑몰 간의 유의미한 차이를 느낄 수도 없으며, 예전처럼 매출성장이 쉬울 것 같지는 않습니다.

한편, 앞서 설명한 바와 같이, 롯데몰 광교점의 임대차계약은 매출연동 구조가 아닌 매년 상승하는 구조입니다. 즉, 임대료와 전대료의 차이는 결국 GS리테일이 그 차액을 지급할 의무를 지닙니다. 해당 점포의 매출이 떨어진다고 해도, GS리테일과 롯데쇼핑의 신용등급 및 현금창출력을 감안한다면 홈플러스처럼 임대료 미지급사태가 발생할 것 같지는 않습니다. 정리하자면 미래에셋맵스1호리츠는 '35년까지 롯데몰 광교점의 매출이 떨어지더라도 임대료를 꾸준히 올릴 수 있게 되며, 롯데몰 광교점 매출 하락에 의한 타격은 미래에셋맵스1호리츠가 아닌 GS리테일이 고스란히 받습니다.

다만, 본질은 기초자산입니다. 임대차계약이 만료된 '35년 임차인인 GS리테일이 빠지고, 전차인인 롯데쇼핑과 현재의 전대차구조와 동일한 조건으로 임대차계약을 맺게 된다면, 해당 자산의 메리트는 떨어집니다. 신규 매수자의 입장에서 볼 때, 매출성장이 지지부진한 리테일 자산을 쉽게 인수하기는 어려워 보입니다. 매각이 된다고 하더라도, 다른 자산들처럼 매각차익을 쉽게 누릴 수 있을 것 같지는 않습니다.

또 다른 관점에서 생각해보겠습니다. 현 시점으로부터 약 10년 뒤를 예상하는 것은 어려운 일입니다. 다만, 그때쯤이면 광교신도시는 더 이상 성장하는 신도시가 아닌 안정화, 성숙단계에 이르렀을 것입니다. 도시인구의 증가세는 둔화될 것입니다. 90년대 개발된 1기 신도시인 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본, 고양 일산, 성남 분당 등을 떠올리면 쉽게 이해가 될 것입니다. 이들 1기 신도시에 위치한 백화점이나 아울렛이 노후화된 것처럼 롯데몰 광교점 역시 노후화 단계에 이를 것입니다. 현대백화점 판교점이라는 반례를 들 수 있지만, 이는 대마불사와 같은 예외적인 케이스라고 생각합니다. 아마 대다수는 ▲롯데리츠의 롯데백화점 중동점, 안산점 ▲이리츠코크렙이 보유한 뉴코아 일산점, 뉴코아 평촌점과 비슷한 상태일 것입니다.

도시의 성숙단계가 의미하는 것은 단순히 인구증가의 둔화, 건물의 노후화를 뜻하는 것은 아닙니다. 소비층의 연령대가 높아짐을 뜻합니다. 즉, 지금은 30~50대 직장인, 가족 단위의 나들이객을 대상으로 한 키즈카페, 영화관 등이 최유효이용이라고 볼 수 있지만, 10년 뒤면 이들도 대학병원의 분점, 건강검진센터 등 헬스케어 임차인이 적합할 수 있을 것입니다. 

현재 롯데리츠가 보유한 경기 외곽의 롯데백화점 점포(구리점, 안산점, 중동점)와 미래에셋맵스1호리츠가 보유한 롯데몰 광교점은 큰 차이가 있습니다. 바로 용도 전환의 용이함입니다. 부동산의 소유권이라는 측면에서 볼 때, 롯데백화점은 백화점 건물을 허물고 오피스나 주거용으로 개발가능합니다(단, 관련 법률은 충족한다고 가정). 즉, 롯데리츠가 부동산의 소유권 전부를 보유하고 있기 때문에 매각을 한다고 하더라도 용도의 전환이 용이합니다. 하지만, 롯데몰 광교점은 오피스텔과 상업시설, 문화 및 집회시설이 혼재된 형태입니다. 구분물건이기 때문에 재건축하는 아파트처럼 오피스텔 소유자들의 동의를 받아야한다는 점입니다. 신도림 디큐브시티 재활성화 사업이 참고하기 좋은 예시입니다.

마지막으로, 해당 부동산의 주요 용도 중 하나는 바로 영화관입니다. 인근 갤러리아 광교의 CGV광교가 imax, 4dx 등 특별관을 유치한 것과 비교할 때, 롯데시네마 광교점은 상영관 숫자 등에서 열위입니다. 롯데시네마 광교점의 특징적인 점은 일반상업영화가 아닌 인디영화나 예술영화를 상영하는 경기인디시네관을 1관 보유하고 있습니다. 고정적인 수요가 있다는 점에서는 긍정적이나, 인디시네관의 요금은 일반상업영화관에 비해 저렴하다는 점은 고려되어야할 것입니다. 또한, 영화관 시장의 하락세와 더불어, 롯데시네마-메가박스의 합병은 여전히 지지부진합니다. 

 

#선뜻 확신 어려운 미래에셋맵스리츠의 미래

우연인지, 필연인지 롯데몰 광교점의 매출처럼 미래에셋맵스1호리츠 주가 역시 하락 흐름을 보이고 있습니다. '21년 5,000원 전후의 주가에서 '26년 현재 2,500원대로 반토막 났습니다. '24년 초 마제스타시티 우선주 편입을 위한 130억원 규모의 유상증자가 있었습니다. 당시 구주주 청약률은 124%로 초과청약되었습니다. 그럼에도 불구하고, 유상증자 이후의 주가흐름은 지지부진합니다.

미래에셋맵스리츠는 향후 성장전략으로 '26년 이후 우선주 지분증권투자와 신규 실물부동산 자산 편입을 염두에 두고 있습니다. 다만, 현재 주가 수준과 시가총액을 고려한다면, 다른 리츠들처럼 규모가 큰 자산을 편입하는 것은 어려울 것으로 생각합니다. 또한, 우선주, 수익증권 등 소규모 자산편입 및 유상증자도 하나의 방법일 수는 있지만, 롯데몰 광교점의 크기를 감안한다면 효과는 미미할 것으로 보입니다. 이미 시장에는 NH프라임리츠 등을 통해 우선주와 수익증권에 투자하는 회사가 존재하며, 미래에셋맵스리츠가 유상증자를 통해 확보한 마제스타시티 우선주는 코람코라이프인프라리츠가 보유 중이기도 합니다.