리츠의 자금 조달 방식은 다양합니다. 담보대출과 유상증자가 대표적이지만, 최근에는 회사채 발행을 통한 자금 조달도 꾸준히 증가하고 있습니다.

국내 상장 리츠 중에서는 2019년 롯데리츠가 처음으로 담보부사채를 발행한 이후, SK리츠, 한화리츠 등 높은 신용등급을 보유한 대기업 스폰서 리츠를 중심으로 여러 리츠들이 회사채 시장을 적극 활용해왔습니다. 최근에는 삼성FN리츠가 삼성생명 잠실빌딩 편입과 함께 A+ 신용등급을 기반으로 2,000억 원 규모 회사채 발행을 추진하며 시장의 주목을 받고 있습니다.

 

높은 신용등급이 가지는 경쟁력

최근 주가 급락을 겪은 제이알글로벌리츠의 유상증자 추진 배경 역시 신용등급과 무관하지 않습니다. 당초 회사채 발행을 통해 자금을 조달할 계획이었으나, 추가 차입이 신용등급에 부담 요인이 될 수 있다는 신용평가사에 의견에 따라 유상증자로 방향을 선회했습니다. 등급이 하향될 경우 차입금리 상승 등으로 이어질 수 있기 때문입니다. 

그렇다면 신용등급이 높아지면 어떤 점이 좋을까요?

1)    첫째, 가장 직접적인 차이는 조달금리입니다.

리츠는 레버리지를 기반으로 운용되는 구조인 만큼, 조달금리의 차이는 곧 배당 여력의 차이로 직결됩니다. 신용등급에 따라 회사채 발행 금리는 달라지며, 담보대출보다 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있습니다. 실제로 대기업 스폰서 리츠들은 높은 신용등급을 바탕으로 담보대출 대비 경쟁력 있는 금리로 회사채를 발행해 금융비용을 절감하며 수익 구조를 개선해왔습니다.

2)차환 안정성 측면에서도 경쟁력이 생깁니다.

리츠는 만기가 도래하는 차입금을 얼마나 안정적으로 리파이낸싱 할 수 있는지가 매우 중요합니다. 신용도가 높을수록 회사채 수요는 상대적으로 견조하게 유지되며, 시장 변동성 확대되는 상황에서도 자본시장 접근성이 유지될 가능성이 높습니다. 또한 기관투자자 다수가 신용등급을 투자 판단 기준으로 활용하고, 일부는 내부 규정상 일정 등급 이상만 투자할 수 있다는 점을 고려하면, 높은 신용등급은 시장 신뢰의 상징이라 할 수 있습니다. 

결국 높은 신용등급은 시장 신뢰도 제고 -> 자금 조달 용이 -> 이자비용 절감 -> 재무건전성 개선으로 이어지는 선순환 구조를 만들어냅니다.

리츠의 신용등급은 어떻게 결정될까

국내에서는 한국신용평가, 한국기업평가, NICE신용평가가 리츠의 신용도를 평가합니다. 세부적인 평가 기준은 평가사마다 다소 차이가 있지만, 큰 틀은 유사합니다.

일반 기업과 달리 리츠는 현금흐름의 대부분이 보유 부동산에서 발생하는 임대수익이며, 법적으로 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 합니다. 내부 유보가 제한적이라는 구조적 특성이 있는 만큼, 결국 리츠의 신용도는 크게 ① 자산이 만들어내는 현금흐름(사업 안정성)과, ② 그 현금흐름이 부채를 얼마나 안정적으로 감당할 수 있는지(재무 안정성) 두 가지 축에서 평가됩니다.

1) 사업 안정성: 자산이 만들어내는 현금흐름

리츠의 신용도를 평가할 때 가장 먼저 살펴보는 것은 보유 자산입니다. 앞서 말했듯, 리츠의 현금흐름 대부분이 임대료에서 발생하는 만큼, 사업 안정성은 곧 보유 자산 경쟁력에서 출발합니다. 

‘총자산 규모’가 클수록 사업 기반은 안정적인 것으로 평가됩니다. 여기에 자산이 위치한 지역의 수요 수준과 성장성, 공급 환경 등을 종합적으로 고려한 ‘입지’도 중요한 판단 기준이 됩니다. 수요가 견조하고 신규 경쟁 자산 진입이 제한적인 지역일수록 긍정적으로 평가됩니다. 

건물의 연식, 규모, 설계, 부대시설과 같은 물리적 경쟁력, 자산 유형과 지역의 분산도 역시 중요한 요소입니다. 국내에서는 일반적으로 오피스 자산이 임대 수익 안정성 측면에서 상대적으로 높은 평가를 받습니다.

임대의 질 역시 핵심 판단 기준입니다. 임차인의 신용도, 임대율과 공실률, 잔존임대차기간(WALE), 만기 분산 여부 등을 통해 현금 유입의 예측 가능성을 평가합니다. WALE이 길고 우량 임차인 비중이 높을수록 현금흐름 안정성은 강화됩니다.

2) 재무 안정성: 레버리지와 상환 능력

리츠는 배당 의무로 인해 차입 의존도가 높아질 수밖에 없는 구조입니다. 따라서 재무 안정성 역시 신용등급 평가에서 중요한 요소입니다.

핵심은 단순히 부채의 많고 적음이 아니라, 현재의 현금 창출력이 차입 부담을 얼마나 안정적으로 감당할 수 있는지입니다. 대표적인 지표로는 ‘총차입금/EBITDA’와 ‘EBITDA/금융비용’이 활용됩니다. 전자는 현금 창출력 대비 차입금 규모를, 후자는 현금흐름이 이자비용을 얼마나 여유 있게 커버하는지를 보여줍니다.

대표적으로 자산 대비 레버리지 수준을 보여주는 ‘LTV(총차입금/총자산)’ 역시 중요한 지표입니다. LTV가 높을수록 추가 차입 여력은 제한되며, 자산 가치 변동에 대한 민감도도 확대됩니다.

이 외에도 자본구조의 안정성, 운용의 신뢰성, 스폰서의 지원 가능성 등 개별 리츠의 특성을 반영한 요소들을 추가적으로 고려해 신용등급을 결정합니다.

 결국 리츠의 신용등급은 두 가지 질문으로 귀결됩니다.

첫째, 보유 자산이 얼마나 안정적으로 현금을 만들어내는가.

둘째, 그 현금이 차입 부담을 충분히 감당할 수 있는가.

대기업 스폰서 리츠가 상대적으로 높은 신용등급을 받는 이유 역시 이 구조 안에서 설명됩니다. 우량 자산 편입 능력, 안정적인 임대 기반, 자본시장 접근성, 그리고 위기 시 지원 가능성까지 이 모든 요소가 사업 안정성과 재무 안정성을 동시에 강화하기 때문입니다.

리츠의 신용평가는 결국 이 두 축의 균형을 점검하는 과정이라 할 수 있습니다.