대신증권은 지난 3월 6일 여의도 금융투자교육원에서 <K-REITs/Infra Corporate Day>를 진행했습니다. 행사에는 국내 상장 리츠 6개 사, 상장 인프라펀드 2개 사가 나서서 올해 전략을 발표하고, 10개 이상의 기관 투자자들과 질의응답을 나눴습니다.

먼저 지난해 리츠 시장을 돌아보면, 가장 두드러진 흐름은 기초자산의 안정성과 자금 조달 경쟁력을 중심으로 종목 간 본격적인 차별화가 나타났다는 점입니다. 국내 자산 중심 리츠는 +17.9%, 해외 자산 중심 리츠는 -5.7%, 대기업 스폰서 리츠는 +25.4%의 성과를 기록했습니다. 

또한 연간 기준 뚜렷한 금리 하락 흐름 속에서 리츠 차입금리도 점진적으로 하락하며 이자비용 부담이 완화됐는데요. 특히 높은 신용등급을 바탕으로 저금리 회사채 조달에 성공한 대기업 스폰서 리츠의 강세가 돋보였습니다.

 

이번 콥데이에서 확인한 주요 리츠들의 2026년 운용 전략도 이러한 시장 흐름과 맥을 같이합니다. 핵심은 크게 세 가지로 요약되는데, 하나씩 살펴보겠습니다.

먼저 신규 편입 측면에서는, 스폰서 파이프라인을 활용한 확장 전략이 뚜렷하게 확인됐습니다. 롯데리츠는 2024년 말과 올해 1월 롯데호텔 L7 강남·홍대를 잇따라 편입하며 비리테일 포트폴리오를 넓히고 있는데요. 향후 그룹사가 장기 마스터리스 중인 물류센터 등 자산군 다각화도 예고했습니다. 삼성FN리츠는 이달 중 삼성생명 보유 잠실빌딩 편입을 마무리할 예정이며, 스폰서(삼성생명·삼성화재) 자산에 대한 우선매수협상권을 활용해 포트폴리오를 지속 확대할 계획을 밝혔습니다.

스폰서 자산뿐 아니라 시장 우량 자산을 편입하는 움직임도 나타나고 있는데요. 한화리츠는 최근 이마트타워 우선협상대상자로 선정되며 상반기 중 편입을 마무리할 예정입니다. 해당 자산 입찰에는 신한알파리츠도 마지막까지 경합한 것으로 알려져, 우량 시장 자산을 둘러싼 리츠들의 편입 의지도 확인할 수 있었습니다. 

자산 편입 방식과 관련해서는, 시장 전반에 유상증자 피로도가 누적된 만큼 증자보다는 여유 LTV를 활용한 차입 방식을 우선하겠다는 기조가 공통적으로 확인됐습니다.

자산 매각에 대한 계획도 확인할 수 있었습니다. 신한알파리츠는 서울 오피스 자산 가치의 큰 폭 상승을 감안해, 초기 편입 자산·구분소유 자산을 중심으로 선별 매각을 추진해 차익을 실현할 계획입니다. ESR켄달스퀘어리츠도 매년 꾸준히 이어온 캐피탈 리사이클링(Capital Recycling) 전략을 올해도 지속하며, 매각 차익을 특별배당 재원으로 활용할 계획입니다.

② 추가 금리 인하 없이도: 리파이낸싱으로 이자비용 개선 지속
올해는 지난해만큼 시장금리의 추가적인 큰 폭 하락을 기대하기 어렵지만, 주요 리츠들은 여전히 저금리 리파이낸싱을 통한 이자비용 절감 여력이 유효하다고 밝혔습니다.
신한알파리츠는 금리 5.50%의 그레이츠 강남 담보대출 저금리 전환, 금리 4.75%의 씨티스퀘어 조기 리파이낸싱 등을 통해 이자비용을 낮춰나갈 계획입니다. 신한서부티엔디리츠는 광화문 G타워 차입금(고정 5.25%, 변동 CD+175bp, 후순위 7.5%)의 전액 선순위 전환 리파이낸싱과, 호텔 자산의 조기 리파이낸싱을 통한 이자비용 절감을 검토 중입니다.

다만 금리 불확실성이 이어지는 환경인 만큼, 지난해 두드러졌던 회사채 발행 및 변동금리 구조 확대보다는, 시장 금리 추이를 확인하며 신중하게 조달 전략을 가져가겠다는 기조가 공통적으로 나타났습니다.

③ 결국엔 배당: 배당 확대를 통한 주주가치 제고
리츠 투자자들이 궁극적으로 기대하는 것은 안정적이고 성장하는 배당입니다. 리츠들은 앞서 언급한 운용 전략들의 최종 목적이 지속적인 배당 확대를 통한 주주가치 제고에 있음을 한목소리로 강조했습니다.
실제로 제시된 배당 가이던스에서도 확대 추이가 돋보였습니다. 신한알파리츠, 롯데리츠, 신한서부티엔디리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등은 향후 수 년간 전년 대비 우상향하는 DPS 가이던스를 명확하게 제시했습니다. 다른 리츠들 역시 기존 가이던스 대비 추가 상향 가능성을 열어뒀습니다.

 

상장 리츠 시장 시가총액 10조 원 돌파라는 기분 좋은 소식으로 시작한 2026년입니다. 종목 간 차별화가 본격화된 만큼 옥석 가리기도 중요해졌지만, 그만큼 리츠 시장이 성숙해져가고 있다는 신호이기도 합니다. 올 한 해도 리츠 시장의 성장을 기대해봅니다.