미국 리츠 시장은 시가총액이 2,000조원에 달하는 물리적인 규모 만큼이나 다양한 자산과 섹터로 구성돼 있습니다. 국내 상장 리츠에선 쉽게 찾아볼 수 없는 데이터센터, 셀프스토리지, 시니어하우징은 물론 카지노, 옥외광고판, 문서보관, 지상권 등 "설마 이런 것 까지?"라는 의구심이 들 만한 자산들까지 리츠로 운영되는 사례를 쉽게 접할 수 있습니다. 또한 불법과 합법의 경계에서 기회를 찾는 리츠까지도 존재합니다.
⑫"광고판도 리츠가 됩니다" 규제가 키운 옥외광고판 리츠 이야기
⑩챕터11(파산보호신청)에서 카지노리츠 얼굴로, '비치프라퍼티스'
이번 회차에 다룰 플레이어는 바로 불법과 합법의 경계에 있는 대마초 리츠이야기입니다. 물론 직접 대마초를 재배하고 판매하는 운영사는 아닙니다. 이를 생산할 수 있는 부동산을 임대하는 곳입니다. 대표적인 리츠로 뉴욕거래소에 상장된 이노베이티브 인더스트리얼 프라퍼티스가 있습니다. 대마초 리츠들은 어떻게 법적인 테두리 안에서 존재를 인정받을 수 있었을까요. 그리고 리츠 상품으로서 투자매력은 어떨까요.
규제 틈바구니 안에서 확장, 세일앤리스백과 넷리스
미국의 대마초 리츠는 현지 산업에 대한 독특한 규제 환경 속에서 성장한 플레이어들입니다. 연방정부 차원에서 대마초는 불법입니다. 반대로 주법 차원에서는 불법이 아닙니다(주별로 합법인 곳이 있고 의료용 등 제한적 합법인 곳, 완전히 불법인 곳들로 나뉩니다). 두 법이 부딪힐 경우엔 상위법인 연방법에 따라 문제가 됩니다. 하지만 현실에서는 연방정부가 주정부의 대마초 비즈니스 환경에 별다른 관여를 하지 않습니다.
대마초 리츠의 설립과 성장은 대마초 운영사와는 떼어놓고 볼 수 없습니다. 리츠들은 대마초를 합법화한 주에 한해서, 그리고 이를 잘 준수하는 운영사들과 공조 관계를 유지합니다. 운영사 역시 주법 안에서 사업자등록을 하고, 세금을 내고, 합법적 영업권을 가집니다. 이들의 영업터인 부동산을 임대하는 역할을 리츠가 맡습니다. 미국 당국에서도 대마초 리츠를 인정하고 있고, 대마초 운영사도 비즈니스 기회가 있는 배경들입니다.
사실 보다 구체적으로는 대마초 운영사가 비즈니스를 위해 모든 공간과 시설을 개발하고 만들고 나면 이를 리츠가 사주는 방식이라고 볼 수 있습니다. 일종의 ‘세일앤리스백’입니다. 또한 세금과 보험, 비용 등을 운영사가 모두 해결하는 ‘넷리스(NNN)’ 구조이기도 합니다. 일부에서는 이러한 방식을 파킹거래, 특수목적법인(SPC), 계열관계 등에 대한 의구심을 갖기도 합니다. 하지만 아직까지는 비즈니스 동업자 정도로만 인식되고 있습니다.
물론 합법과 규제 사이에 빈틈은 발생합니다. 직접적인 제재나 관여가 제한적일뿐, 대마초 운영사의 비즈니스 환경은 완전히 자유롭지 않습니다. 운영사들은 어디에서든 대형 은행과 같은 1금융권에서 대출이 쉽지 않습니다. 만약 자금조달 주체가 상장사라면, 부동산만 소유한 회사라면 이야기는 조금 달라질 수 있습니다. 이렇게 대마초 리츠는 운영사의 자금 니즈를 합법적인 테두리 안에서 채워주는 역할을 한다고 할 수 있습니다.
대마초 리츠의 또 한 가지 특징이 있습니다. 이전에는 없었던 세일앤리스백 구조가 확산된 부분과도 닿아 있습니다. 바로 마리화나 리츠의 역사가 길지 않다는 점입니다. 2016년 처음 시장에 알려진 이후 업체가 생겨나고 있습니다. 올해 기준으로는 10년여 가량 지난 셈입니다. 대마초 리츠는 2016년 시장에 나온 이후 초반 가파르게 성장했습니다.대마초 시장이 가진 잠재력이 공모 시장인 리츠 등장과 함께 크게 폭발한 셈입니다.
여기서 흥미로운 지점이 있습니다. 과연 규제가 완전히 풀리면 대마초 리츠엔 긍정적일까요. 대마초가 합법인 캐나다를 예로 들어보겠습니다. 오히려 캐나다처럼 합법인 곳에서는 일반 은행들이 직접 대마초 운영사에게 대출해주는 일이 많습니다. 서두에 미국 대마초 리츠가 독특한 규제 환경으로 성장한 곳이라는 표현을 했는데요. 바로 이 지점입니다. 불완전한 합법이 대마초 리츠 시장을 키운 환경인 셈입니다.
기본적 성장 시장, 리츠는 의구심...고위험 고수익 불가피
미국 대마초 리츠엔 이노베이티브 인더스트리얼 프라퍼티스(Innovative Industrial Properties), 뉴레이크 캐피탈 파트너스(NewLake Capital Partners) 등이 핵심 플레이어입니다. 이노베이티브 인더스트리얼은 섹터 대장주의 자리에 있습니다. 뉴레이크 캐피탈 파트너스는 안정적 재무구를 강점을 하는 곳입니다. 이외에 대출 중심의 모기지 리츠 성격인 시카고 애틀랜틱 리얼에스테이트가 존재합니다.
가장 궁금할 수 있는 대목은 바로 배당수익 규모입니다. 언뜻 보아도 합법과 불법 사이, 불안한 비즈니스 환경이 감지되는 만큼 ‘고위험 고수익’ 이미지가 이상해보이지 않는데요. 실제로 대마초 리츠는 높은 배당수익을 시현하는 곳들입니다. 최근 시가배당률이 15%를 훌쩍 넘습니다(대출 중심인 애틀란틱 리얼에스테이트 역시 15% 상회). 과거에도 주가와 상관없이 고정적인 배당금 수치 자체가 높은 섹터 중 하나입니다.
또한 리츠의 주가 흐름 측면에서도 다른 섹터 리츠 대비 높은 변동성을 가지고 있습니다. 연방정부의 작은 정책 변화에도 흔들릴 수 있는 부분들이 너무 많기 때문입니다. 현 시점에서 연방법과 주법의 괴리 혹은 간극의 정도나 미국 차원의 대마초 규제 방식 등 여러 흐름 등에 따라 미국 대마초 리츠는 직간접적인 영향을 받습니다. 이러한 주가 하락은 지금의 높은 시가배당률을 만든 요인이기도 합니다.
정부 정책 외에 대마초 리츠의 생존과 경쟁력을 가르는 요인은 임차기업들입니다. 제한된 임차기업 풀(Pool)을 감안하면 그 영향은 더 큰 편입니다. 때문에 대마초 운영사들의 안정성과 수익성이 매우 중요할 수 밖에 없습니다. 만약 돈을 벌지 못하고 금리상승으로 비용이 급증한다면 리츠가 타격을 입는 것은 당연한 수순입니다. 실제로 일부 운영사가 크게 휘청이는 등 고전하기도 했고, 최근 성장성에 대한 의구심이 커지면서 주가 흐름도 기대에 미치지 못하고 있습니다.
연방법과 주법의 간극 혹은 괴리라는 독특한 규제 환경 속에서 자란 대마초 리츠. 대마초 시장 자체는 2016년 첫 등장 이후 보여준 성장성 만큼이나 여전히 높은 잠재력을 가진 곳이란 평가가 많습니다. 하지만 대마초 '리츠'의 미래에 대한 예측은 부분한 편입니다. 때문에 생존력과 경쟁력 제고를 위한 여러 노력들을 하고 있기도 합니다. 일례로 라이프사이언스 등 헬스케어 자산으로의 확장도 진행되고 있습니다.미국의 대마초 리츠는 미래 어떤 모습을 보이고 있을까요.
