코로나19 기간 호주 물류시장은 글로벌 부동산 시장에서 가장 강한 수혜를 입은 섹터 가운데 하나였습니다. 국경 봉쇄와 공급망 혼란, 재고 확충 수요, 이커머스 확대가 동시에 작동하면서 물류시설 수요가 급증했고, 시드니와 멜버른을 비롯한 핵심 권역에서는 공실률이 빠르게 낮아졌습니다.

2024년까지도 순수출 성장, 강한 인구 증가, 확대되는 이커머스 등을 기반으로 견고한 업황을 보였습니다. 2024년 온라인 쇼핑 가구 수는 980만 가구로 사상 최고치를 기록했고, 2023-24 회계연도 순해외인구유입은 44만6,000명을 기록했습니다. 이는 소비와 도시 확장, 물류 수요를 함께 떠받친 구조적 변수였습니다.

다만 2024년 이후 현재 시장은 뚜렷한 국면 전환에 들어섰습니다. 공급 증가, 서브리스(sub-lease) 물량, 인센티브 상승 등이 순실효임대료(E.NOC) 상승을 제약하고 있습니다. 2024년 상반기에는 전국 공실률이 2% 미만으로 매우 낮았지만, 2025년 상반기에는 2.8%로 상승했습니다. 그럼에도 현재까지 4%의 균형 공실률 아래에 위치해 있기 때문에 지금의 호주 물류시장은 약세 시장으로 전환한 것이 아니라, 팬데믹기의 과열이 풀리며 정상화와 선별화가 동시에 진행되는 시장으로 볼 수 있습니다.

호주 물류시장은 미국이나 영국과 같은 다른 선진국 시장과도 구별됩니다. 미국은 팬데믹 이후 기록적인 신규 공급으로 2024년 공실률이 6.8%까지 상승했고, 영국도 2023년 이후 공급 증가로 인해 공실률이 4.5%를 상회하는 모습을 보였습니다. 반면 호주는 2025년 상반기 기준 전국 공실률이 2.8%에 그쳤고, 이는 여전히 글로벌 최저 수준입니다.

미국은 광대한 내수시장과 다핵형 물류 네트워크를 바탕으로 공급 사이클의 진폭이 큰 시장이라 할 수 있고, 영국이 금리와 규제 대응에 더 민감한 시장이라면, 호주는 수요와 자본이 소수 주요 도시에 집중되고 토지 제약이 강해 핵심 권역의 희소성이 훨씬 크게 작동하는 시장이라고 할 수 있습니다. 즉, 인구 중심지와 가까우면서 토지 공급이 제한된 권역은 구조적으로 공실률이 낮고, 공급이 늘어도 가격 결정력이 쉽게 무너지지 않는 모습입니다.

호주 물류시장이 팬데믹기의 일괄 상승 국면을 지나 권역별 그리고 자산별 차별화가 심화되는 시장으로 이동하고 있다는 점을 감안하면, 개별 자산 선정보다 검증된 상장 플랫폼에 대한 노출이 더 효율적일 수 있습니다. 상장 물류리츠는 전문 운용 역량을 바탕으로 핵심 권역의 우량 자산을 포트폴리오로 보유하면서 개별 자산 리스크를 분산할 수 있기 때문입니다. 

 

호주 상장 리츠 중 시가총액 1위인 굿맨 그룹(Goodman Group)이 대표적인 물류 리츠라고 할 수 있습니다. 굿맨은 현재 14개국에서 물류 자산을 개발 및 보유, 운용하고 있습니다. 굿맨 물류 비즈니스의 가장 큰 특징은 입지 전략입니다. 포트폴리오를 대도시권 내 공급이 제한된 지역에 집중하고 있으며, 최근에는 자동화와 네트워크 통합을 통해 생산성과 효율성을 높일 수 있는 자산을 개발하고 있습니다. 즉, 단순히 물류 시설을 많이 보유하는 모델이 아니라, 소비지와 가까운 핵심 권역에서 대형, 고사양 자산을 공급하는 모델이라고 할 수 있습니다. 이는 호주의 현재 물류 업황에도 딱 맞는 전략이죠.

굿맨의 해외 물류 비즈니스 역시 핵심은 국가 분산보다 도시 집중입니다. 국가 숫자를 늘리는 것이 아니라 주요 글로벌 대도시권에서 소비지와 가까운 희소 입지를 선점하는 전략을 보이고 있습니다. 예를 들어 미국 포트폴리오의 경우 미국 전역에 넓게 퍼져 있는게 아니라 LA와 같은 핵심 도시권에 더 깊게 들어가는 전략을 보이고 있죠. 이 전략이 가능한 이유는 굿맨이 물류를 개발 이후 바로 매각하는 식의 사업이 아니라 장기 프로젝트 사업으로 보기 때문입니다. 토지를 확보하고, 장기간에 걸쳐 개발하고, 준공 후 임대와 운용을 통해 패시브 수익을 만듭니다. 필요할 경우에 외부 파트너 자본과 함께 보유 구조를 재편하고 있습니다. 즉 각 현지에서 금융기관, 시공사, 인허가, 자본 파트너까지 연결되는 플랫폼을 구축하고 있는 모습입니다. 

굿맨 외에도 호주에는 센츄리아 인더스트리얼 리츠(Centuria Industrial REIT), 덱서스 인더스트리아 리츠(Dexus Industria REITI)처럼 물류에 특화된 리츠가 상장되어 있습니다. 다만 이들 리츠는 굿맨처럼 대규모 개발과 자본 파트너십, 글로벌 확장을 함께 수행하는 플랫폼형 사업자라기보다는, 물류 자산을 보유 및 임대하면서 안정적인 수익을 창출하는 성격이 더 강하다고 볼 수 있습니다. 이 외에도 앞서 소개한 스탁랜드(Stockland), GPT 그룹(GPT Group)과 같은 다각화 리츠 역시 포트폴리오 내에 의미 있는 물류 자산을 편입하고 있어 호주 상장 부동산 시장 내 물류 익스포저는 생각보다 폭넓게 형성되어 있다고 할 수 있습니다.

 

굿맨은 물류 그 이상의 플레이어로 진화하고 있기도 합니다. 이렇게 구축한 플랫폼을 기반으로 여러 국가에서 데이터센터 비즈니스를 확대하고 있습니다. 기존에 물류 시설을 개발하기 위해 확보해 두었던 핵심 도시권 토지와 전력 접근성을 데이터센터로 전환하는 전략입니다. 25년 12월말 기준 굿맨의 글로벌 데이터센터 전력 확보 규모는 16개 주요 도시에서 총 6.0GW까지 확대됐고, 개발 중인 전체 파이프라인의 73%도 데이터센터가 차지하고 있습니다. 또한 데이터센터 개발을 위해 각 현지에서 파트너십을 통한 대규모 외부 자본을 유치했습니다. 여기에 최근에는 미국 LA에서 데이터센터 운영 기업인 데이터뱅크(DataBank)와의 파트너십을 통해 단순 개발을 넘어 임대와 운영 역량까지 결합하는 구조를 구축하고 있습니다. 즉, 굿맨은 기존 물류 플랫폼 위에 자본 파트너십과 운영 파트너십을 차곡차곡 얹으면서 디지털 인프라 사업자로 진화하고 있는 셈입니다. 

굿맨과 유사한 흐름은 스페인의 멀린 프라퍼티스(Merlin Properties)와 미국의 프롤로지스(Prologis)에서도 확인됩니다. 두 개 상장 부동산회사 모두 기존에는 물류 비즈니스를 영위하고 있었으나 최근에는 기존 물류 시설을 데이터센터로 전환하거나 물류 부지에서 신규 데이터센터를 개발하는 전략을 취하면서 데이터센터 네트워크를 구축하고 있습니다. 즉, 핵심 도시의 물류 입지와 전력 접근성을 보유한 글로벌 물류 플랫폼들이 데이터센터로 사업 영역을 확장하는 흐름이 나타나고 있는 모습입니다. 다음 글에서는 이러한 흐름의 연장선에서 호주 데이터센터 산업을 보다 자세히 살펴보고자 합니다.