리츠가 일반적인 부동산 투자와 다른 점은 나 대신 직접 투자해주는 전문가들이 있다는 것입니다.
만약 내가 혼자 투자한다면 중개사를 만나서 부동산을 선택하고, 복잡한 서류를 들고 은행 대출을 알아봐야 합니다. 세입자가 나갈 때마다 새 임차인을 구하고, 밤늦게 터진 문제를 해결하는 것도 오롯이 내 몫입니다. 설령 능력과 열정이 있더라도, 개인의 자금력만으로는 강남의 대형 빌딩이나 특급 호텔을 소유하기란 불가능에 가깝습니다.
결국 우리는 전문가의 능력을 빌려야 합니다. 이때 발생하는 '운용수수료'는 내 계좌에서 직접 차감되는 게 아니라서 잊기 쉽지만, 내가 받을 배당금의 크기를 결정짓는 지출입니다. 운용수수료는 실제 투자자들의 계좌에서 차감되는 항목은 아니라는 점에서 누락하기 쉽습니다.
리츠 운용수수료 알아보기
리츠 운용수수료는 부동산 투자 사이클에 따라 우리가 내는 세금과 비슷한 성격으로 발생합니다. 이 외에도 수선비, 수도광열비, 보험료, 세금 등이 발생하게 됩니다. 이들 비용의 특징은 주로 리츠가 임차인으로부터 관리비를 걷기 때문에 실제 리츠가 부담할 부분은 없다는 것입니다.
여기서 핵심은 ‘넷리스(Net Lease)’ 라는 계약 형태입니다. 임대료 외에 발생하는 각종 유지비를 임차인이 어디까지 책임질지 미리 약속하는 것인데, 구성에 따라 네 가지로 나뉩니다.
내가 투자한 리츠가 어떤 형태의 임대차 계약을 맺고 있는지만 확인하면 됩니다. "수수료가 너무 비싼 것 아닌가?"라는 걱정이 들 수도 있지만, 중요한 건 금액 자체가 아니라 '수수료만큼의 가치를 하느냐' 입니다. 결국 리츠 투자는 전문가에게 정당한 ‘몸값’을 지불하고, 자잘한 유지비 걱정은 임차인에게 맡긴 채 수익을 누리는 과정이라 할 수 있습니다.
하지만 투자자로서 반드시 주의해야 할 지점은 운용사가 주주의 이익보다 '자신들의 수수료 수입'을 늘릴 때입니다.
원활한 캐피탈리사이클링은 매각차익을 주주들에게 환원하고 자본을 효율적으로 활용하는 방법입니다. 하지만, 일부 운용사는 오로지 수수료 수취만을 목적으로 무리하게 신규 자산을 매수하거나 빈번한 매매를 시도합니다. 매각이 어려운 자산이나 투자자가 원하지 않는 부실 자산을 기계적으로 편입하는 행태는 전형적인 ‘덩치 키우기’일 뿐이며, 이는 결국 주가 하락으로 이어집니다. 주가가 지나치게 하락하자 운용사(AMC)가 자신들이 받아 간 수수료를 활용해 주가를 방어하는 모습도 있었습니다.
리츠별 수수료율 확인하기
수수료율은 각 회사마다 다르지만, 기본적인 틀은 비슷합니다. 다트전자공시의 재무제표 중 약정사항을 참고하시면 됩니다. 매입수수료-운용수수료-성과수수료-매각수수료-매각성과수수료로 구성되어있습니다. 다만, 코람코라이프인프라리츠는 주유소를 직접 개발하는 비중이 높았기 때문에 다른 리츠들과는 달리, 개발수수료(개발사업 총사업비의 5%)가 포함되어있습니다.
삼성FN리츠 재무제표 중 약정사항 / 출처=다트전자공시 삼성FN리츠 사업보고서
신한알파리츠 재무제표 중 약정사항 / 출처=다트전자공시 신한알파리츠 사업보고서
위쪽은 삼성FN리츠, 아래쪽은 신한알파리츠의 지급수수료 및 위탁계약에 관한 공시입니다. 수수료율의 차이도 있지만, 두 회사의 가장 큰 차이는 바로 자산관리성과수수료(운용성과수수료)입니다. 삼성FN리츠는 자산관리수수료의 기준을 '현금배당액'으로 하였으며, 신한알파리츠는 주가상승분을 기준으로 하였습니다. 코람코라이프인프라리츠는 목표배당률 연 6.3% 초과 배당가능이익의 10%를 운용성과수수료로 합니다.
