K리츠 ETF 시장은 2019년 처음 개화했습니다. 미래에셋자산운용의 ‘Tiger 리츠부동산인프라’가 시초인데요. 국내 ETF 시장 안에서는 생소한 자산이자 콘셉트였지만, 시장의 반응은 기대 이상으로 우호적이었습니다. 2022년 상반기까지 안정적으로 성장했습니다. 2022년 고금리가 시작되면서 처음 역성장을 경험했습니다. 당시 계속 커지던 순자산 규모는 크게 감소했습니다. 개별 리츠가 크게 휘청인 이후, ETF 시장이 이에 후행하여 반응하는 성격이 강했습니다.

하지만 반전은 빠르게 나왔습니다. 그해 말 직접 투자 부담 해소와 연금 투자 수요가 서서히 호재로 작용하며 다시 지속적인 외형 팽창기에 접어들었습니다. 이달 15일 기준 ‘Tiger 리츠부동산인프라’의 순자산 규모는 1조5,000억원대를 훌쩍 넘습니다. 사실상 큰 부침 없이 4년여간 성장 곡선을 그렸습니다. K리츠 ETF 시장 전체로는 더욱 놀랍습니다. 지난달 말 총 7개 ETF가 총 2조5,000억원에 가까운 시장을 형성했습니다.

다시 올해 K리츠 시장은 파장이 예상보다 큰 파장을 일으키고 있는 제이알글로벌리츠 디폴트 사태로 큰 위기를 겪고 있습니다. 그 중심엔 리츠 시장의 큰 손인 ETF가 있습니다. ETF의 특성상 시장 침체의 주체이기도 하고 객체이기도 합니다. 상장 리츠 시가총액(10조원)의 20% 이상의 비중을 ETF가 차지하고 있는데요. 고객자금 이탈과 주가급락이 빠르게 진행되면서 ETF 외형뿐 아니라 시장 전체에 부담을 주고 있습니다.

가장 먼저 개별 리츠 주가 하락은 순자산가치를 떨어뜨리는 주요 요인입니다. 포트폴리오에 담고 있는 리츠의 가중시가총액이 반영되는 ETF의 특성상 당연한 수순이기도 합니다. 해외 자산 리츠를 제한적으로 담고 있지만, 주가 조정은 국내외를 가리지 않고 진행되고 있습니다. 제이알글로벌리츠 사태에 더해 금리 변수까지 부상하면서 당분간 변동성이 더욱 커질 수 밖에 없는 국면입니다. 18일 역시 리츠 주가는 하락했습니다.

최근 K리츠 ETF의 순자산가치를 떨어뜨리는 다른 결정적 요인은 투자자들의 이탈입니다. 가뜩이나 삼성전자와 SK하이닉스 등의 반도체 섹터에 대한 ‘포모 현상’이 극심한 상황에서 제이알글로벌리츠 사태는 일종의 트리거 역할을 한 것으로 보입니다. 수익률이 낮은 것까진 참았지만, 마이너스(-)로 돌아선 흐름입니다. "내가 굳이 이걸 참으면서 기다릴 이유가 있을까"란 생각이 커졌습니다.

이번 K리츠 ETF 외형 축소에서 투자금 이탈이 심상치 않은 이유는 과거와 비교해도 그 낙폭이 예사롭지 않기 때문입니다. 2022년 고금리 국면에서는 ‘Tiger 리츠부동산인프라’ 기준 외형 역성장이 30% 수준에 달했습니다. 최근 보름 동안 11% 가량이 줄었습니다. 문제는 외형 역성장이 계속 진행중이란 점입니다. 2024년 대규모 유상증자로 K리츠 주가가 크게 떨어질 당시엔 역성장 수치는 미미했습니다.

다른 K리츠 ETF들 역시 예외는 아닙니다.  제이알글로벌리츠가 디폴트를 선언하기 전까지 꾸준히 불어나던 순자산가치는 4월말 줄어든데 이어 5월 15일 기준으로 모두 크게 감소했습니다. 순수 K리츠만을 담는 한 ETF는 이미 20% 이상 하락했습니다. 해외 자산 리츠를 담고 있는 ETF나 그렇지 않은 ETF 역시 예외는 없었습니다. 일례로 해외 자산을 배제한 액티브 ETF로 출시한 미래에셋자산운용의 'Tiger 리츠부동산인프라액티브'는 고점 대비 20% 가량 하락할 정도로 낙폭이 컸습니다.

결론적으로 무한성장해오던 K리츠 ETF 시장이 올해 최근과 같이 눈에 띄는 역성장 흐름을 보인 것은 지난 2022년 고금리 시기가 시작된 이후로 4년여 만입니다. 달리 보면 심상치 않은 기류라고 해석될 수 있는 여지도 있습니다. 누가 뭐래도 개인들의 다양한 연금계좌와 기관들의 여유자금 활용을 중심으로 K리츠 시장을 이끌어오던 핵심 비히클이기 때문입니다. 지금의 이러한 의구심과 오해 혹은 불신까지 잘 극복할 수 있을까요.