4월말 이후 K리츠 시장은 제이알글로벌리츠 사태로 큰 홍역을 치르고 있습니다. 개별 리츠는 규모와 자산을 가리지 않고 주가 하락을 겪고 있습니다. 리츠 시장의 성장 주역인 상장지수펀드(ETF) 역시 심상찮은 폭으로 역성장 흐름을 보이며 고전하는 모습입니다. 연휴 직전인 22일에 반짝 반등을 하며 기대감을 품었지만, 아직은 안심하긴 힘든 상황입니다. 여진이 남아 있고, 금리 변수 역시 완전히 사그라들지 않았기 때문입니다.

제이알글로벌리츠 사태를 겪으면서 유독 상기되는 대목은 2026년을 비롯해 짝수해 혹은 2년 주기로 리츠 시장이 큰 어려움을 겪는 점입니다. 4월말 이전까지 리츠 시장 반등의 기점은 지난해였습니다. 달리 말하면 시장 전반의 불확실성을 높이는 변수들이 거의 없었기 때문에 가파른 주가 회복이 가능했습니다. 실제로 KRX 리츠 지수는 월간 기준 지난해 하반기부터 올해 3월까지 두 차례를 제외한 대부분이 상승 흐름이었습니다.

2025년 별다른 악재성 이벤트나 변수가 없었던 이유는 2024년의 영향이 큽니다. 당시 전체 리츠의 절반에 해당하는 곳들이 유상증자에 나서면서 시장이 크게 휘청거렸습니다. 때문에 나름대로 각성(?)하는 듯  시장과 투자자들의 역린을 거스르는 곳은 드물었습니다. ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠 등(사모 증자 제외)의 경우도 수년 만의 증자, 고배당 지속이란 명분이 뒷받침 됐기 때문에 별다른 잡음이 없었습니다. 기업공개(IPO)는 대신밸류리츠 한 건이었습니다. 일종의 학습효과로 긍정적 효과가 나타났던 셈입니다.

2024년 당시만 놓고 보면 거의 악몽과도 같았습니다. 2023년 주가가 바닥을 다지고 ‘이제는 반등하겠지’라는 기대감이 싹트던 시절이었는데요. 개별 리츠들은 여러가지 이유로 눌러왔던 유상증자를 실시했습니다. 이후 하반기부터 연말까지 주가는 급락했습니다. 당시 증자율이 150%에 달했던 한화리츠는 공모 기간 동안에 주가가 30% 이상 하락했습니다. 증자 리츠 외에도 대다수 리츠가 일제히 큰 폭의 조정을 피하지 못했습니다.

그리고 가장 오래된 2022년, 인플레이션이 치솟으면서 국내외 고금리 시대가 열리자 금리에 취약한 리츠들이 타격을 받았습니다. 그해 10월엔 강원도 레고랜드 프로젝트(PF) 사태가 터지면서 부동산 관련 상장 주식들은 쇼크에 가까운 주가 하락을 경험했습니다. 이후 리츠 시장은 바닥을 다졌다는 기대감에도 불구하고  2023년에도 고금리 기조가 강화된 여파, 2024년 봇물 터지듯 쏟아진 유상증자 여파 등에 번번이 발목이 잡혔습니다.

물론 2023년은 기대감와 불안감이란 양면을 모두 보여준 한 해였습니다. 2022년 레고랜드 PF 사태로 바닥을 찍고 차츰 안정세를 이어가던 흐름에서 금리 상승 국면(미국 기준금리 최고점 5.5%)이 계속 되면서 시장과 투자자들의 고비용 장기화 시대에 대한 불안감이 동시에 표출되기도 했습니다. 다시 한번 K리츠 지수가 저점을 찍는 흐름이었습니다. 시작은 인플레이션발 2022년 고금리 국면 전환이지만, 정점을 찍은 시기는 2023년말이라고 할 수 있습니다. 

2020년 역시 익히 알다시피 코로나 사태로 국내외 모든 주식들이 대폭락을 했던 시기입니다. K리츠의 지난 6~7년 동안 전반적 흐름은 포문을 본격적으로 연 신한알파리츠 주가가 잘 보여주고 있습니다. 상대적으로 가장 선방한 흐름을 보였지만, 폭이 컸던 하락 모멘텀은 리츠 시장 전체로 봐도 크게 다르지 않습니다. K리츠 시장은 아직 완전히 끝나지 않은 제이알글로벌리츠 사태를 수습하고 다시 한번 회복, 아니 정상 궤도로 진입할 수 있을까요.