제이알글로벌리츠가 기업회생절차를 신청한 지 어느덧 한 달이 지났습니다. 벨기에 파이낸스타워의 캐시트랩 발동으로 촉발된 이번 디폴트는 단순한 개별 종목의 유동성 위기를 넘어, 국내 리츠 시장 전반의 신뢰도와 해외 자산 리스크에 대한 재평가로 이어졌습니다. 특히 리츠가 안정적인 배당 자산으로 인식되어 온 만큼, 시장은 개별 리츠의 펀더멘털보다는 섹터 전반의 안정성 자체에 더욱 민감하게 반응했습니다. 실제로 디폴트 직후 국내 상장 리츠 전반에서 급격한 주가 조정이 나타났습니다.

다만 한 달이 지난 현재, 시장의 우려와 달리 자금 조달 시장은 비교적 안정적으로 유지되고 있으며, 개별 리츠의 자산 운용 역시 계획대로 이어지는 모습입니다. 이번 글에서는 제이알글로벌리츠 디폴트 이후 한 달 간 국내 리츠 시장에 나타난 변화를 살펴보겠습니다.

제이알글로벌리츠가 기업회생 절차를 신청한 4월 27일 이후 국내 상장 리츠 주가는 시가총액 가중평균 지수 기준 -15.0% 하락했습니다. 같은 기간 코스피가 8,000선을 넘어서며 강세 흐름을 이어간 것과는 대조적인 모습입니다.

디폴트 직후 충격은 컸습니다. 다음 거래일은 비교적 차분했으나, 4월 29일 종가 기준 국내 상장 리츠는 전 거래일 대비 평균 5.6% 하락했으며, 개별 종목으로는 한화리츠(-10.02%), 마스턴프리미어리츠(-9.85%), 롯데리츠(-8.11%) 등 전 종목이 일제히 하락 마감했습니다. 

이번 급락은 단순히 특정 리츠의 디폴트에 대한 반응을 넘어, 리츠 섹터 전반의 안정성이 흔들린 결과에 가까웠습니다. 리츠는 배당 안정성과 자산 기반 현금흐름을 핵심 투자 포인트로 하는 상품인 만큼, 디폴트 발생 자체가 시장 참여자들의 심리에 강한 충격으로 작용했고, 투자심리 위축이 빠르게 섹터 전반으로 확산되는 모습이 나타났습니다.

한 달이 지난 현재 주가 흐름을 살펴보면, 해외 자산 중심 리츠의 낙폭이 특히 두드러집니다. 마스턴프리미어리츠(-38.7%), 미래에셋글로벌리츠(-35.4%), KB스타리츠(-29.6%) 등 하락률 상위 종목들은 모두 해외 자산 비중이 높은 리츠입니다. 환정산 부담, 해외 자산 가치 변동성 등 제이알글로벌리츠와 유사하게 발생할 수 있는 리스크에 대한 우려가 직접적으로 반영된 결과로 보입니다.

제이알글로벌리츠 디폴트 이전까지 국내 리츠 시장은 자산 유형과 스폰서 신용도에 따른 차별화 장세가 뚜렷했습니다. 그러나 디폴트 이후 한 달간은 가장 우량한 리츠로 꼽히는 국내 자산 중심의 대기업 스폰서 리츠 역시 한화리츠(-20.9%), SK리츠(-18.9%), 삼성FN리츠(-18.5%), 롯데리츠(-18.2%) 등 적지 않은 하락률을 기록했습니다. 해외 자산 직접 익스포저에 대한 우려를 넘어, 섹터 전반의 투자심리 위축이 광범위하게 반영된 영향으로 판단됩니다.

특히 시장성 차입금 비중이 상대적으로 높은 롯데리츠(40.0%), 삼성FN리츠(31.7%), SK리츠(31.5%), 한화리츠(18.6%) 등은 대기업 스폰서 기반 및 높은 신용등급(AA-~A+)을 감안할 때 조달 환경에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보았습니다. 

실제 한 달이 지난 현재, 시장의 우려와 달리 리츠 섹터 전반의 조달 환경은 비교적 안정적으로 유지되고 있습니다. 주가 급락과 투자 심리 위축에도 불구하고, SK리츠, 한화리츠, 신한알파리츠 등 다수 리츠가 신규 자산 편입 및 차환을 목적으로 한 자금 조달에 성공했습니다.

일부 종목은 차환 금리가 상승했습니다. 디앤디플랫폼리츠는 기존 전단채를 사모사채로 리파이낸싱 하며 금리가 4.3%에서 5.5%로 올랐고, 이지스밸류플러스리츠 역시 전단채 550억 원을 4.2%에서 5.5%로 차환했습니다. 다만 이는 최근 미국채 10년물이 4.5%를 넘어서는 등 시장 금리 자체가 상승 흐름을 이어가고 있다는 점을 고려할 필요가 있습니다. 따라서 이를 제이알글로벌리츠 디폴트에 따른 고유한 영향으로만 해석하기는 어렵습니다.

반면 우량 스폰서 리츠의 조달 경쟁력은 여전히 견조한 모습입니다. SK리츠는 3개월물 전단채를 기존 3.26%에서 3.41%로 소폭 상승한 수준에서 차환했으며, 기존 3.99%의 회사채 950억 원은 오히려 3.4% 전단채로 낮은 금리에 차환하는 데 성공했습니다. 이는 우량 스폰서 리츠에 대한 신뢰가 여전히 유효함을 보여주는 사례입니다.

주가 약세와 투자심리 위축에도 불구하고, 개별 리츠의 자산 운용 역시 계획대로 이어지고 있습니다. 코람코더원리츠의 하나증권빌딩 매각은 예정된 절차에 따라 진행 중이며, 디앤디플랫폼리츠의 세미콜론 문래 매각, 한화리츠의 이마트타워 편입 등 주요 리츠들의 운용 전략도 차질 없이 이어지고 있습니다.

제이알글로벌리츠의 디폴트는 국내 리츠 시장에 적지 않은 충격을 남겼습니다. 특히 안정적인 배당 자산으로 인식되어 온 리츠 시장에서 발생한 디폴트라는 점에서, 투자자들의 경계심을 크게 높이는 계기가 되었습니다. 다만 시장이 우려했던 섹터 전반의 유동성 위기나 조달 경색은 나타나지 않았으며, 개별 리츠들의 리파이낸싱, 신규 차입, 자산 매각 및 신규 편입 등은 모두 계획대로 진행되는 모습입니다.

물론 크게 위축된 투자심리가 회복되기까지는 다소 시간이 필요해 보입니다. 다만 현재 나타나고 있는 조달 환경의 안정은 리츠 시장 정상화의 선행 조건이 유지되고 있음을 시사합니다. 향후 시장의 핵심 변수는 결국 위축된 투자심리가 언제 정상화되느냐에 달려있으며, 그 시점에서 현재의 주가 조정은 중장기 투자자에게 유효한 진입 기회가 될 수 있습니다.