1. 장교빌딩을 편입할 때의 IR자료와 비교하면, 한화리츠의 IR자료 퀄리티는 한층 더 좋아졌습니다.

2. '22년 4분기 보유자산 전체의 공실률은 4.7%였으나 '26년 1분기 한화리츠 보유자산의 공실률은 1.6%입니다. 특히, 한화리츠가 보유한 자산 중 규모가 큰 장교동 한화빌딩, 한화손해보험 여의도사옥의 공실율은 0%대입니다. 한화리츠는 임대차 계약 관련 다트 전자공시가 가장 업데이트가 자주되는 리츠 중 하나입니다.

3. '26년 공모가를 상회하는 주가흐름이 이어졌습니다. 무엇보다 고금리시기 자산을 편입하였고, 기준금리가 내려가고 리파이낸싱을 거치면서 자연스레 주가가 올라가는 모습입니다. 연초('26.1.2) 주가 4,155원 대비 '26년 5월은 5,470원으로 상승하였습니다. 특히 4월 27일, 상장 이후 가장 높은 주가인 6,980원을 기록하였습니다. 

4. '25년 1월부터 월간보고서 발행을 시작하였습니다. 또한, '26년 3월 31일에는 '25년 하반기 실적 IR자료('25년 IR Book)를 발표하였습니다.

필자는 지난 번 글에서 한화리츠가 스폰서인 한화그룹 자산을 편입할 것으로 예상하였으나 한화리츠는 이마트타워를 편입하였습니다.

한화리츠는 '26년 내 1~2건의 신규투자를 추진할 예정이었기 때문에 하반기 내 신규 투자가 가능할 수도 있을 것으로 보입니다. ▲대상은 오피스, 물류센터, 호텔 등 ▲우선주/보통주 지분 투자 또는 실물자산 매입 방식 ▲SI투자와 공동투자 및 리츠(펀드) 구조를 활용할 것이라고 밝힌 바 있습니다.

회사는 향후 시장자산의 비중을 확대할 계획이며, 전체 AUM 중 약 10~20%에 해당하는 '전략 자산'의 매입 및 운영을 통해 안정적인 수익확보 및 매각을 통한 추가배당을 늘려나갈 계획입니다. 특히, 그룹 계열사 임차비율이 높은데, 이를 대기업, 공공기관 등 우량 임차인이 확보된 자산을 늘려나가면서 임차인 다변화를 보여줄 것으로 기대합니다.

이마트타워는 유상증자 없이 자체 자금을 통해 자산을 매입하였습니다. 총조달액은 3,685억원이며 임차보증금 112억원, 담보대출 2,000억원, 전자단기사채 1,600억원으로 구성되어있습니다. 

이마트타워 인수의 또 다른 의의는 AUM 확대에 따른 신용등급 향상으로 이어질 수 있다는 점입니다. 현재, 한화리츠의 신용등급은 A+(안정적)등급입니다. A+(안정적) 등급은 현 상태 유지 가능성이 높고, 재무상태가 탄탄하고 안정적입니다. 반면, A+(긍정적)등급은 향후 AA-로 상향 조정될 가능성이 높고, 미래 성장성과 재무 개선세가 돋보입니다. 

회사는 AUM 2조원 이상 및 LTV 65%를 유지하면서 AA-등급으로 신용등급을 높이겠다는 구상입니다. 신용등급의 상승은 조달금리의 인하로 인해 배당여력 확대로 증가되며, ETF 등 간접투자 및 투자자 풀(Pool)이 확대된다는 점에서 주가흐름은 양호해질 수 있습니다.

 

한화리츠가 편입한 이마트타워(오렌지센터)의 주요 임차인은 이마트입니다. 이마트는 국민 누구에게나 친숙한 대형마트인 '이마트' 및 창고형 매장인 '이마트 트레이더스', 편의점 '이마트24'를 운영하고 있으며, 계열사 및 자회사로 스타필드, 스타벅스커피코리아, 신세계푸드, 신세계건설 등을 보유하고 있습니다. 

이마트는 원래 성수동에 본사 사옥을 보유하였으며, 성수동 사옥과 이마트 성수점으로 활용하였습니다. 이후 성수동 사옥을 게임사인 크래프톤 측에 매각합니다. 참고로 향후 크래프톤 사옥이 준공된다면 이마트 성수점(마트)은 다시 입점할 계획입니다.

여담이지만, 돌이켜보면 이마트가 과연 성수동 사옥을 매각하는 것이 적절한 선택이었는가에 대한 의문은 남습니다. 이마트의 성수동 사옥 매각 이후, 삼표시멘트 부지의 개발, 크래프톤, 젠틀몬스터의 성수동 투자, 소문난성수감자탕 부지가 1000억원에 팔리는 등 성수동 일대에 엄청난 가격상승이 있었습니다. 이를 고려한다면, 이마트의 성수동사옥 매각은 다소 아쉬운 부분입니다.

누군가의 선택에는 반드시 기회비용이 따르게 됩니다. 즉, 자산을 매각하지 않았을 때의 성수동 부지 가격상승과 그룹의 신성장동력인 스타필드 건설, SSG닷컴 운영, 지마켓 인수 효과를 비교하는 것입니다. 스타필드는 이마트의 한 축으로 자리잡았으나, SSG과 지마켓의 포지션은 여전히 아쉽습니다.

최근 문제가 된 스타벅스 사태로 인해 이마트는 당분간 어려워질 전망입니다. 이마트에서 캐시카우 역할을 수행하는 곳은 스타벅스, 스타필드, 이마트 트레이더스입니다. 

물론 스타벅스 사태는 일시적일 것으로 예상합니다. 임차인의 가장 큰 어려움은 스타벅스가 아닌, 오프라인 유통업의 하락세입니다. 경쟁사인 홈플러스의 어려움은 이마트 측에 반사이익을 가져온 것은 맞지만, 온라인에서는 쿠팡과 네이버쇼핑이, 오프라인에서는 식자재마트와 다이소라는 쟁쟁한 상대와 경쟁을 펼쳐야합니다. 

이와 같은 외부환경의 어려움에도 불구하고, 신한서부티엔디리츠의 인천 스퀘어원을 임차중인 홈플러스처럼 임대료를 내지 못하거나 퇴거하는 등 극단적인 상황으로 이어질 것 같지는 않습니다. 현재 이마트타워의 임대료는 월 11억원 수준으로, 이마트와 계열사의 규모를 고려한다면 그리 큰 금액은 아닙니다. 참고로 과거 이마트 광주점이 건물 소유주인 광주신세계에 지급한 임대료는 월 3억 6000만원 수준입니다.

 

이마트가 임차 중인 이마트타워는 처음부터 이마트의 사옥으로 사용된 곳은 아닙니다. 이마트가 입주하기 전, '22년까지 해당 사옥을 사용한 곳은 오렌지라이프입니다. ING생명이 오렌지라이프로 사명을 변경했고, 이후 신한금융지주에서 오렌지라이프를 인수하였고 기존의 신한생명과 오렌지라이프를 합병한 신한라이프로 이어졌습니다. 전 임차인 신한라이프는 현재 신한알파리츠가 보유한 신한L타워를 사용 중입니다.

보통 업무권역을 CBD, GBD, YBD로 구별합니다. CBD는 GBD나 YBD 대비 공급이 증가할 예정입니다. CBD의 오피스 공급 증가 이슈는 CBD에 오피스를 보유한 리츠들에게 악재입니다. 

하지만 CBD 역시 하나의 큰 권역이지만, 서울역 권역, 을지로 권역, 광화문 권역 등 세부 권역으로 나누어져였습니다. 즉, CBD를 하나로 볼 것이 아니라, 각 세부권역의 공급량, 임차인 등을 나누어서 판단해야합니다.

이마트타워가 위치한 곳은 서울역 권역입니다. CBD는 을지로권역의 공급이 늘어날 예정인 반면, 서울역 권역은 발전가능성의 관점에서 바라봐야합니다. 서울역 북부역세권 개발과 동시에 강북 코엑스가 오픈할 예정입니다. 근처에 신축 자산의 공급이 늘어나는 것은 상대적으로 구축인 이마트타워에게 악재로 비춰질 수 있으나, 자산이 지닌 입지적 가치와 업무 편의성은 인근의 신축과 동일합니다. 

임차인인 이마트와의 임대차계약은 '32년까지입니다. 임대차계약 종료 후, 이마트는 떠날 것으로 전망합니다. 이마트 측은 신세계동서울PFV를 활용해 한진중공업이 보유한 동서울종합터미널을 인수하였고, 이를 스타필드 및 이마트 사옥으로 개발할 계획입니다. '27년에 착공하여, '31~'32년 쯤 완공할 예정입니다. 

이에 따라, 한화리츠는 이마트와의 임대차계약 종료에 대해 2가지 트랙으로 준비하고 있습니다. ▲Stabilized Core 전략과 ▲Value-add 전략입니다. ▲Stabilized Core 전략은 매입 후 2~3년동안 안정적인 운영 수익을 확보하고, 3년차부터 조기 매각을 개시하여 5년 이내 매각을 추진하는 것입니다. 반면, ▲Value-add 전략은 이마트와의 임대차 계약 종료 이후, 대체임차인을 확보 후 매각을 추진합니다. 

필자는 두 전략 모두 나름의 장점이 있다고 생각합니다. 먼저, ▲Stabilized Core 전략은 한화리츠의 성격과 취지의 측면에서 의미가 있습니다. 한화리츠는 스폰서리츠입니다. 스폰서리츠는 일반적인 리츠 대비 자산의 매각이 쉽게 이루어지지 않는다는 특징을 지닙니다. 차익 실현이 어렵다는 뜻과 같습니다. 조기 매각을 통해 차익을 실현함으로써 스폰서리츠의 취약점을 개선할 수 있다는 점에서 의의가 있습니다.

반면, ▲Value-add 전략은 부동산 투자 본연의 측면에서 의미가 있습니다. 부동산 투자는 다른 자산 대비 취득-운용(개발, 리모델링 등)-매각의 각 단계 별로 비용 및 세금이 많이 발생합니다. 가령, 취득세율이 약 4%인데, 만약 조기매각할 경우, 장기매각 대비 세율이 다소 높게 느껴질 것입니다. 자산을 매각하여 차익을 실현하는 것은 분명 의미가 있으나, 매매회전율이 높다면 AMC의 수수료 역시 높아집니다. 또한 현재 이마트와의 임대차계약은 ▲매입후 5년 동안은 연 3%인상이고 ▲5년차 이후에는 연 3% 또는 CPI 중 높은 금액(단, 상한선 5%)로 이루어집니다. 시장임대료를 반영하고, 임차인에 대한 불확실성이 해소된다면 오히려 매각가치를 극대화할 수 있을 것입니다.

한화리츠와 비슷한 시기 상장했던 삼성FN리츠와의 행보와 비교해보면, 둘의 성격은 비슷합니다. 그룹 내 보험사 및 금융계열사들을 스폰서로 하였으며, 상장 당시 자산 편입 계획 역시 스폰서의 자산을 편입하는데 치중하였습니다. 하지만, 양 사는 올해 외부 자산 편입을 시도합니다. 한화리츠는 이마트타워를, 삼성FN리츠는 에이원타워 당산을 편입할 계획입니다.

삼성FN리츠는 꾸준히 삼성금융네트웍스(삼성생명, 삼성화재) 및 계열사(에스원)의 자산을 인수하였습니다. 또한, 자산의 입지를 측면에서도, CBD, 강남, 잠실, 판교 등 우량 입지의 자산을 편입하였습니다. 최근 삼성FN리츠는 NH올원리츠가 보유한 에이원타워 당산의 우선협상대상자로 선정되었습니다.

에이원타워 당산은 NH올원리츠가 보유했다는 점에서는 외부자산이지만, 결국 스폰서인 삼성금융네트웍스가 사용 중인 자산입니다. 자산 관리의 효율성 측면 및 내부자의 정보(가령, 보험회사는 보험대리점에게 임대료를 지원해주는 등의 메커니즘, 보험대리점의 폐업률, 수익구조 등)에서는 유리합니다. 그래서 외부자산을 편입하였으나, 임차인이 스폰서 계열사라는 점에서 완전한 의미의 외부자산이라는 생각은 들지 않으며, 매각 가능 여부 등 스폰서리츠의 한계에서 벗어날 수 있을까라는 의문은 듭니다.

한화리츠는 이번 이마트타워를 편입하면서 스폰서리츠이지만 적어도 스폰서가 사용 중인 자산을 꾸준히 모으기만 하지 않고, 외부자산을 편입하면서 이를 매각하여 매각차익을 주주들에게 환원하겠다는 의지를 내비쳤습니다. 즉, 스폰서리츠의 고질적인 문제에서 벗어날 수 있습니다. 뿐만 아니라, 임차인을 분산하는 효과가 나타날 예정이며, 외부자산 및 비계열사 임차인을 편입함으로써 매각 및 임대에 대한 노하우를 쌓을 수 있다는 점에서 의의가 있습니다.