1. 상장 시 기초자산이었던 에이원타워 당산을 삼성FN리츠에 매각합니다. 자산 매각에 따른 차익실현 분은 특별배당으로 지급될 예정('27년 3월)입니다. '26년 12월 말 기준 150원 + @(특별배당)로 예상됩니다.

2. 작년 말 발생한 공실 해소를 위해 임대차 계약 체결이 진행 중입니다. 계약 체결 이후에는 안정적 임대 수입 확보 및 포트폴리오 건전성이 증가할 것으로 기대합니다.

3. 하이트진로 서초타워 및 NH농협타워(돈의문 D타워) 편입에 따라 '25년 12월 기준 매출(임대수입) 271억원, 영업이익(연결기준) 188억원을 달성하였습니다.

4. '27년 에이원타워 금남로, 에이원타워 광주역에 대한 매각을 추진할 예정입니다. 

 

지난 번에는 매수인인 삼성FN리츠의 관점에서 에이원타워 당산을 바라보았습니다. 이번에는 매도인인 NH올원리츠의 관점에서 에이원타워 당산을 살펴보겠습니다.

필자는 이번 NH올원리츠의 에이원타워 당산 매각은 절반의 성공이라고 생각합니다.

매각이 적절했다는 뜻은 ▲대상의 적절성(리츠가 보유한 자산 중 해당 자산을 매각하는 것이 적절한지?) ▲목적의 적절성(매각의 목적은 무엇인지?) ▲시점의 적절성(현재 시점에 자산을 매각하는 것이 적절한지?) 등 여러 조건을 모두 충족한다는 것입니다. 

먼저, 대상의 적절성입니다. NH올원리츠는 '20년 상장 시 ▲분당스퀘어 ▲에이원타워 당산 ▲에이원타워 인계 ▲도지물류센터를 기초자산으로 보유하고 있었으며, '22년 호남의 ▲에이원타워 광주역 ▲에이원타워 금남로 ▲엔스퀘어를 편입하였습니다. 이후 '24년 6월 에이원타워 인계를 매각하였고, '25년 하이트진로 서초사옥 및 NH농협타워 수익증권(돈의문 D타워, '24년 11월 실물매입 / '25년 9월 리츠 편입)을 편입하였습니다.

자산의 편/출입 타임라인으로 보건대, 현실적으로 하이트진로 서초사옥 및 NH농협타워 수익증권을 매각하는 것은 불가능합니다. 즉, 상장시점 편입한 자산 또는 '22년에 편입한 호남 자산들이 매각 대상입니다.

가장 오랫동안 보유 중인 자산은 상장 때부터 보유한  ▲분당스퀘어 ▲에이원타워 당산 ▲도지물류센터입니다. 하지만, NH올원리츠가 저평가되는 주요 원인을 꼽으라면 호남에 위치한 자산들입니다. 매각대상이 적절한지에 대한 관점에서 볼 때는 ▲에이원타워 당산보다 ▲에이원타워 광주역 ▲에이원타워 금남로 ▲엔스퀘어가 매각대상에 적합할 것입니다. 코람코라이프인프라리츠, SK리츠가 지방자산을 매각하고 수도권에 집중하면서 주가가 상승한 것처럼 NH올원리츠의 주가가 오르기 위해서는 결국 지방자산을 매각해야한다는 뜻입니다. 지금까지 주주들이 주장한 내용입니다. 회사 역시 '25년 에이원타워 금남로와 광주역 매각을 완료하겠다는 입장이었으나 현재까지 매각이 성사되지 않았습니다.

다만, 현 이재명 정부와 여당의 지역 균형발전 정책(제2차 공공기관 지방 이전 계획) 및 호남권 반도체산업 육성논의(삼성전자 첨단 반도체 패키징-후공정 공장 신설)에 따라, 광주/전남 상업용 부동산에 대한 수요가 일시적으로 증가할 수 있다고 생각합니다. 전남광주특별시에서 선정한 핵심 유치 예정 공공기관은 농협중앙회, 한국지역난방공사, 한국마사회, 수협중앙회 등입니다. 

이재명 정부는 부산 해양수도 이전기관 지원 특별법을 제정해 해양수산부 및 산하 공공기관, HMM, SK해운 등 민간 해운사들은 본사를 부산으로 옮겼습니다. 당시 해양수산부의 청사가 준비되지 않아 일시적으로 임대하였다는 보도가 나왔습니다. 부산의 사례로 추정컨대, 공공기관의 광주권역 이전은 지역 내 오피스 수요 증가로 이어질 것으로 생각합니다. 이에 따라, 현 시점 오피스인 ▲에이원타워 광주역 ▲에이원타워 금남로를 매각하는 것보다 올해 연말 또는 내년 기관 이전 발표 후 매각하는 것이 더 높은 매각차익을 거둘 수 있을 것이라고 예상합니다. 회사 역시 '27년 내 입지재조정을 위한 지방권역 자산 매각(에이원타워 광주역, 금남로)을 적극 추진할 계획입니다. 다만, 광주형 쇼핑몰인 스타필드광주, 더현대광주 등이 입점함에 따라 ▲엔스퀘어에 대한 매력은 다소 떨어질 것이라고 생각합니다.

다음은 목적과 시점의 적절성입니다. 이번 자산 매각의 목적은 다음과 같습니다.

첫째, 이번 자산 매각은 YBD라고 보기에는 다소 애매한 넓은 범위의 YBD 또는 YBD의 배후지역에서 벗어나 서울 주요 지역 및 분당으로 자산을 재배치하는데 의의를 지닙니다. 

다만, 해당 논리에는 한계가 있습니다. NH농협타워는 CBD이지만, 흔히 투자자들이 생각하는 시청, 을지로, 명동, 서울역이 아니며, 규모 역시 300억 수준으로 AUM에서 차지하는 비중은 크지 않습니다. ▲매입금액 기준 가장 큰 비중을 차지하는 하이트진로 서초타워 역시 강남역, 테헤란로 등 GBD의 핵심지역이 아닌, 넓은 의미의 GBD 또는 GBD의 배후지역이라고 생각합니다. 또한, 결과론적으로 전체자산에서 서울(수도권) 자산이 매각됨에 따라, 지방자산의 비중이 종전 대비 상대적으로 높아지는 효과도 나타날 수 있을 것입니다.

둘째, 재무적인 효과입니다. 서울 서남부 오피스 자산을 매각하고, 이에 따라 i) 매각차익을 주주에게 환원하고 ii) 재무구조를 개선하는 것입니다. 대부분의 리츠들이 자산 매각 후, 캐피탈리사이클링을 통해 새로운 자산을 취득하는 것과 달리, NH올원리츠는 이번 매각을 통해 매각원금은 재무구조 개선 목적으로 대출상환에 활용할 예정입니다.

회사가 보유한 대출금액, 금리 및 만기현황을 살펴보면 위와 같습니다. '금리'를 기준으로 할때 가장 부담이 되는 대출은 ▲NHA1(분당스퀘어)의 주식담보대출 850억원 5.5% ▲NH9호(하이트진로) 중순위 대출 200억원 5.5%입니다. 또한 올해 만기가 도래하는 대출은 ▲NHA1(분당스퀘어) 전환사채 20억원 ▲NH5호(도지물류센터) 602억원 ▲NH7호(에이원타워 금남로, 광주, 엔스퀘어) ▲NH9호(하이트진로) 등 역시 내년에 만기가 도래합니다.

현재의 경제상황 및 한국은행의 발표 등에 따르면, 올해 내 금리인상가 인상될 가능성은 높다고 생각합니다. 즉, 회사는 금리인상에 대해 선제적으로 대응하기 위해 자산을 매각함과 동시에 매각원금은 대출상환에 사용할 것입니다. 기준금리 인상 이후 리파이낸싱 과정에서 대출금리 인상은 피할 수 없지만, 이자비용의 증가를 막을 수 있는 방법이라고 생각합니다. 또한, 금리인상에 따른 자산가치 하락을 막기 위해 선제적으로 차익을 확정짓는 것 역시 좋은 선택으로 볼 수 있습니다.

'25년 초 회사는 하이트진로 서초 사옥 매입과 NH농협타워 수익증권 투자를 위한 캐피탈리사이클의 측면에서 에이원타워 당산, 에이원타워 광주역, 에이원타워 금남로의 매각을 완료한다는 입장이었습니다. 하지만 매각 일정 지연에 따라 유상증자로 조달 방식을 선회했으며, 개인 주주들의 적극적인 참여로 신주 발행을 성공적으로 완료했습니다. 이에 따라, 단기 자금 마련 및 계획했던 투자를 차질없이 이행하였으며, 향후 에이원타워 당산 매각이 완료되면 재무구조 개선과 더불어 금리 부담 완화에 따른 배당 여력 확충으로 이어질 것으로 기대합니다.

이번 IR에서 NH올원리츠가 내세운 또다른 성과는 바로 공실률 해소입니다. 과거 NH올원리츠가 에이원타워 인계를 매각할 때 공공기관 및 리테일(편의점) 임차인을 유치하여 공실률을 해소하였으며, 성공적인 엑시트를 달성한 바 있습니다. 이번에 매각할 예정인 에이원타워 당산 역시 입주사 편의성 제공 목적의 카페를 1층에 유치하면서 로비환경을 개선하였으며, 매입 시 공실율 5.4%에서 현재 공실률 0%로 낮췄습니다. 즉, 공실률 해소는 자산가치 제고와 원활한 매각으로 이어집니다.

한편, 회사가 보유 중인 자산 중 공실이 발생한 자산은 ▲분당스퀘어 ▲에이원타워 금남로 ▲에이원타워 광주역 ▲NH농협타워 ▲도지물류센터입니다. ▲하이트진로 서초사옥 ▲에이원타워 당산 ▲엔스퀘어는 임대율 100%입니다. 

NH농협타워는 농협 및 계열사에서 입주하기 전, 돈의문D타워로 당시 DL그룹에서 100%임차 중이었습니다. 하지만, DL그룹은 마곡으로 이전하였고, 농협 및 계열사에서 입주하면서 '25년 12월 기준 임대율은 68.1%였습니다. '26년 5월 말 기준 NH농협타워의 임대율은 72.7%로 상승하였으며 현재 신규 임대차 계약 협의 중입니다. 

'5월 말 기준 전체 운용자산의 가중평균 임대율은 93.7%이지만, 회사는 6월말까지 97.3%로 공실률을 줄일 것으로 예상하였습니다. 그 중에서 분당스퀘어의 공실해소가 가장 돋보였습니다. 

작년 11월말 분당스퀘어의 임대율은 77.4%에서 '26년 5월 말 기준 88.4%로 공실이 상당부분 해소되었습니다.

분당스퀘어는 당초 위메이드플레이(선데이토즈)가 사용 중이었던 층에 공실이 발생하게 되면서 공실율이 증가하였습니다. 하지만, 소시오넥스트(9층 일부), 영진에셋(9층 일부), 주식회사 톤28(12층 일부), 한국투자저축은행(16층 전부) 등이 신규임차인으로 들어오면서 공실이 일부 해소되었습니다. 당초 16층은 (주)SK와 임대차계약 체결 예정이었으나, 한국투자저축은행이 임차하게 되었습니다. SK와 한국투자저축은행은 협업 프로젝트의 파트너사입니다. 

한국투자저축은행 및 소시오넥스트는 연 2.5%씩 임대료가 인상되는 구조이며, 주식회사 톤28은 연 3%씩 임대료를 올리는 구조입니다. 영진에셋은 1~2년차 임대료는 동일하나 3년차 때 5%인상(4년차는 3년차와 동일)하며 5년차 때 다시 5% 인상하는, 즉 격년(2년)마다 연 5% 인상되는 구조입니다.

이에 따라, 현재 분당스퀘어는 소시오넥스트, 영진에셋이 사용하고 남은 9층의 일부와 14층 전부의 공실만 존재하며 회사의 적극적인 마케팅 및 신규 임대차 계약 체결 진행 중에 따라 상반기 내 분당스퀘어의 공실은 대부분 해소될 것으로 기대합니다. 

다만, 공실률에 있어서 여전히 걱정되는 부분은 에이원타워 금남로와 하이트진로 서초사옥입니다. ▲에이원타워 광주역의 임대율이 96.1%임을 감안할 때, 에이원타워 금남로의 임대율은 84.5%로 상대적으로 공실률이 높습니다. '27년 매각을 목표로 하기 때문에 향후 공실이 해소된다면 매각 속도가 한층 빨라질 뿐만 아니라, 매각 금액에 있어서 유리할 것으로 생각합니다. 

하이트진로 서초사옥은 이들과 다릅니다. 현재 하이트진로 그룹이 100%임차 중(단, 구분물건)이지만, 향후 하이트진로그룹은 청담 신사옥으로 이전할 계획이며, 임대차 계약 종료에 따라 선제적인 개발 방향 설정이 중요합니다. 또한, 개발의 용이성이라는 관점에서 볼 때, 다른 소유자들이 보유한 자산의 나머지 부분을 매입하는 것도 한 가지 방법이 될 것입니다.