미국 리츠 가운데 가장 높은 배당수익률을 가진 곳을 꼽으라면 어디를 들 수 있을까요. 아마도 많은 이들이 ‘모기지 리츠(Mortgage REITs)’를 꼽지 않을까 생각합니다. 모기지 리츠는 이름이 주는 왠지 모를 까다로움(?)도 있지만, 뜯어보면 심플한 구조의 비즈니스를 구사합니다. 단순화하면 리츠가 고객들에게 주택담보대출을 해주고, 대출 이자수익을 주주들에게 돌려주는 구조라고 할 수 있습니다. 이 과정에서 어마어마한 레버리지(차입)을 일으켜 배당수익을 극대화합니다. 이 레버리지(+금리)는 모기지 리츠의 핵심이자 '처음과 끝'입니다.

모기지 리츠는 흔히 아는 리츠(에쿼티리츠, Equity REITs)와 큰 틀에서 구분되고 있기도 합니다. 에쿼티리츠는 흔히 소개되는 미국 리츠 지수(FTSE Nareit All Equity REITs Index, MSCI US REIT Index 등)에 포함되는 반면, 모기지 리츠는 포함되지 않죠. 그만큼 성격을 달리 하는 리츠란 방증입니다. 이번 회차에서는 미국 리츠 시장의 변방이라면 변방이라고 할 수 있지만, 배당수익률 측면에서는 '원 티어(one tier)'에 가까운 리츠가 모기지 리츠입니다. 모기지 리츠의 투자 매력과 위험 요인 등에 대해 알아보겠습니다.

동시에 모기지 리츠의 간판인 두 종목, ‘애널리 캐피털(Annaly Capital Management)’과 ‘AGNC 인베스트먼트 (AGNC Investment)’와 대형 사모펀드 운용사(스타우드 & 블랙스톤)의 모기지 리츠에 대한 이야기도 전할 예정입니다. 큰 틀에서는 금리와 레버리지의 함수라는 점이 유사하지만, 생존과 투자, 운용 전략이 다르고, 퍼포먼스 역시 다릅니다. 섹터 안에서 차별점을 보는 점도 흥미로운 대목입니다.

첫째도 금리, 둘째도 금리…’하이 리스크, 하이 리턴’의 대표

모기지 리츠를 정확하게 알기 위해서는 먼저 일반 리츠라고 부르는 ‘에쿼티 리츠’에 대해 알 필요가 있습니다. 에쿼티 리츠는 지금까지 소개된 많은 리츠들인데요. 토지, 건물 혹은 지상권 등 다양한 부동산 자산에 투자해 확보되는 수익을 배당으로 돌려줍니다. 반면 모기지 리츠는 부동산이 아닌 대출채권에 투자하는 방식입니다. 말 그대로 대출을 해주고 여기서 발생한 이자수익을 주주들에게 돌려주는 리츠입니다.

모기지 리츠가 투자하는 자산은 정확히는 개인 대출이 아닌 대출채권이 합쳐서 발행된 주택저당증권(MBS)입니다. 특히 주거용 혹은 상업용 부동산에 집행한 대출채권이 중심이 되는데요. 이 과정에서 타 리츠 대비 월등하게 많은 레버리지를 일으켜서 수익을 극대화합니다. 우리나라로 따지면 보통 40%에 가까운 자금을 은행 자금으로 융통해 집을 사는데요. 이 자금을 빌려주는 역할을 미국 모기지 리츠가 한다고 볼 수 있습니다. 

거슬러 올라가 모기지 리츠의 시작점을 보겠습니다. 1960년대 ‘기관투자자의 전유물이던 부동산 투자를 개인들에게’란 미국 리츠 시장의 태동과 활성화 슬로건과 궤를 같이하고 있습니다. 당시 에쿼티 리츠와 모기지 리츠가 동시에 시작되는 셈입니다. 역사적으로는 두 유형의 리츠가 동시에 출발했습니다. 리츠 시장 초기에는 모기지 리츠가 밀렸습니다. 에쿼티 리츠를 중심으로 리츠 시장은 자리잡았습니다.  

당시엔 개발업자나 사업체 중심으로 고객군이 꾸려졌습니다. 직접 대출의 형태다 보니 원금 회수 리스크는 높아졌는데요. 자연스럽게 파산하는 모기지 리츠도 많았습니다. 이후 자산건전성 등 체질 개선을 위해 모기지 리츠는 상대적으로 안전한 대출채권, 즉 정부가 보증을 선 채권(ex. 주택저당증권-MBS)에 투자하는 비중이 높아졌습니다. 현재 대부분의 모기지 리츠가 운영하는 방식입니다. 

2026년의 모기지 리츠는 시장과 투자자들의 기대대로 성장했고, 이제는 ‘하이 리스크, 하이 리턴’의 대표 섹터로 거듭났습니다. 코로나 팬데믹 이후 주가는 크게 떨어졌지만, 누적 배당금이 이를 상당 부분 만회하는 구조였습니다. 모기지 리츠는 연 배당수익률 13~14%를 쉽지 않게 찾아볼 수 있고, 이 역시도 월배당으로 지급되고 있는 곳도 있습니다. 자산가치 상승(채권가치 상승), 조달비용 하락 등이 수반되는 완만한 금리인하 시기에는 경우에는 모기지 리츠의 수요는 더욱 커졌습니다. 

물론 장기적으로 보면 성공적인 사례와 달리 파산하거나 주가 회복이 되지 않는 등 종목 별 희비는 엇갈렸습니다. 많은 리츠들이 그렇듯이 빛의 이면에는 어둠도 존재합니다. 모기지 리츠는 태생적으로 금리에 취약할 수 밖에 없는 구조입니다. 다른 리츠와 비교해도 레버리지 비중이 극도로 높기 때문에 금리 인상 시기엔 수익은 물론 주가 역시 급락하는 경우가 다반사입니다. 때문에 호황과 불황이 극도로 엇갈리는 섹터 중 하나이기도 하죠.

모기지 리츠 2대장 + 알파, 각각의 생존 전략

모기지 리츠의 간판은 애널리 캐피털(Annaly Capital Management)입니다. 모기지 섹터 시가총액 1위이기도 한 애널리 캐피털은 정부 보증 대출채권에 집중투자하는, 안정성을 가장 최우선 순위로 두는 곳입니다. 하지만 단기로 빌려서 장기로 투자하는 모기지 리츠, 그중 애널리 캐피털의 특성상 금리상승 시 한계점은 명확합니다. 대표적으로 2022년~2023년 금리 급등 시점이 매우 힘든 시기였습니다.

서두에 언급했듯이 애널리 캐피털을 비롯한 많은 모기지 리츠들이 안고 있는 키워드는 ‘레버리지’입니다. 고배당의 근간이자, 고위험의 근간이기도 합니다. 정부 보증 채권의 낮은 수익을 보완하기 위해 많은 레버리지를 활용하는 구조입니다. 자본의 7~8배 가량 레버리지를 일으키기 때문에 금리상승에 따른 부담은 크게 확대될 수 밖에 없죠. 애널리 캐피털 역시 주가 하락은 피하지 못했지만, 배당금이 이를 만회하고도 남는 구조였습니다.

두 번째는 AGNC 인베스트먼트(AGNC Investment)입니다. 애널리에 비해 시가총액이나 자산규모는 작지만, 서학개미들 사이에서는 더욱 유명한 리츠이기도 합니다. 소위 모기지 리츠 판 ‘리얼티인컴’으로 묘사되는 곳입니다. 애널리에 비해 더욱 보수적인, 즉 정부 보증 채권의 비중이 더 높다고 볼 수 있습니다. 가장 두드러진 차이는 바로 ‘월배당’ 리츠의 매력을 갖춘 대목입니다. 하지만 AGNC 역시 금리 리스크에 취약하고, 여러 차례의 배당컷과 주가 하락 경험을 가지고 있습니다.

마지막으로 스타우드과 블랙스톤이 운용하는 모기지 리츠는 주거용 외에 상업용 부동산 대출에서 존재감이 큰 곳들입니다. 오피스, 물류, 호텔, 멀티패밀리 등 다양한 섹터의 자산에 자금을 대여해 수익을 올립니다. 두 곳 역시 2020년 이후 부동산 시장 악화와 금리인상의 흐름을 피하지 못했습니다. 오히려 상업용 부동산 시장 침체와 맞물려 더 큰 위기를 맞기도 했습니다. 배당컷이 나오기도 했죠. 점진적으로 상업용 부동산에서의 오랜 레코드와 노하우를 발판으로 포트폴리오 다각화와 체질 개선에 힘을 싣고 있기도 합니다.

모기지 리츠는 보통 미국의 금리 인상 기조가 끝나고, 금리가 동결되거나 인하 기조로 돌아서는 등 금리 변동성이 낮아질 때 실적과 주가가 가장 좋은 흐름을 보입니다. 지난 2024년과 2025년 모기지 리츠들의 주가가 과거 대비 안정적인 추세를 보인 점도 이와 무관하지 않습니다. 모기지 리츠는 일반 리츠의 낮은 수익을 커버하기 위해 투자자들이 활용하는 선택지입니다. 또한 '적절한 금리 타이밍'에 활용할 수 있는 전략적 투자 자산이기도 합니다.