2. '26년 롯데리츠는 금리인상에 대비해 차입 만기를 2~3년으로 장기화할 예정입니다. 또한 금리 변동성이 높은 회사채 비중 축소를 검토하고, 고정금리 확대를 통해 금리 변동 리스크 헤지 및 배당 안정성을 확보할 예정입니다.

3. 상장 이후 편입자산 가치는 총 5,741억원(19.8%) 증가하였습니다. 자산군 별로 백화점 28.7%, 마트24.0%, 아울렛(이천프리미엄) 19.4%, 마트&아울렛(대구율하, 서청주) 21.5%, 물류센터 6.4% 상승하였습니다. 비교적 최근에 편입한 L7강남 및 L7홍대는 최신 담보가치를 미반영하였으며, 이를 감안한다면 자산가치의 추가 상승 여력이 존재합니다.

롯데리츠는 마트, 백화점을 기초자산으로 시작하였고, 이후 오피스 우선주(강남역DF타워) 및 그룹사가 보유한 아울렛, 물류센터로 섹터를 확장해 나갔습니다. 이후, 롯데리츠가 편입한 신규섹터는 바로 호텔입니다. 특히, 원화 하락 및 K컬쳐의 확산 등에 따라 외국인 관광객은 급증하였고 호텔 섹터에 대한 수요는 증가하였습니다. 롯데리츠는 그룹 계열사 호텔롯데로부터 L7 Hotels 강남타워, 롯데호텔 L7홍대를 편입하였습니다. 

더 나아가, 회사는 향후 포트폴리오 다각화를 위해 시장 환경에 부합하는 신규 투자섹터를 지속적으로 발굴해나갈 예정입니다.

롯데리츠가 이번 IR에서 제시한 추가 검토 대상 자산 및 신규 투자 섹터는 시니어 하우징과 데이터센터입니다. 이에 대한 필자의 생각은 다음과 같습니다

일반인들에게 롯데그룹 하면 가장 먼저 떠오르는 것은 단연 '내수 소비재 시장'일 것입니다. 물론 롯데그룹 계열사 중에는 롯데케미칼(구 호남석유), 롯데에너지머티리얼즈(구 일진머티리얼즈), 롯데정밀화학, 롯데알미늄 등 제조와 수출을 담당하는 중화학·소재 부문도 자리잡고 있습니다. 하지만 대중적 인지도 측면에서는 롯데쇼핑, 롯데웰푸드, 롯데칠성음료, 롯데시네마, 롯데호텔, 롯데월드 등 일상과 밀접한 유통 및 B2C 계열사들이 주를 이룹니다.

매출을 기준으로 보면 그룹 내 화학, 제조(B2B) 부분과 유통, 식품, 서비스(B2C)의 비중은 약 4.5:5.5로 균형을 이루는 듯합니다. 그러나 최근 영업이익을 기준으로 하면 B2C 부문의 비중이 85% 이상으로 압도적입니다.중국의 대규모 공장 증설로 인한 범용 화학제품의 공급과잉(롯데케미칼)과 글로벌 전기차 시장의 캐즘 현상(롯데에너지머티리얼즈) 등이 겹치면서, 실질적인 그룹의 캐시카우 역할은 완전히 B2C 부문이 짊어지고 있습니다.

베이비부머 세대가 액티브 시니어에 본격적으로 편입되면서 프리미엄 시니어하우징에 대한 수요는 가파르게 증가할 것입니다. 과거 소규모 시니어하우스는 경영난과 서비스의 질 저하로 신뢰를 잃었던 사례들을 감안한다면, 자본력과 시스템을 갖춘 '기업형 시니어 하우징'이 시장을 주도할 것입니다. 

시니어하우징 리츠의 성패는 임차인이자 운영사인 브랜드가 운용역량을 지녔는가에 달려있습니다. 삼시세끼 식사가 잘 나오되, 장기간 먹더라도 물리지 않아야하며, 문화강좌, 골프, 수영 등 시니어 맞춤형 콘텐츠의 매력도, 시설 노후화에 대응가능한 지속적인 재투자 능력 등이 갖춰져야 안정적인 리츠 임대 수익이 보장되기 때문입니다.

이러한 관점에서 롯데그룹은 타사 대비 높은 시너지 밸류체인을 구축할 수 있습니다. 그룹의 부동산 자산을 관리하는 롯데물산이 개발을 맡고, 롯데건설이 시공하며, 고품격 서비스 노하우를 가진 호텔롯데가 'VL' 브랜드를 통해 위탁운영하는 구조가 가능합니다. 여기에 롯데쇼핑(백화점)의 문화센터 인프라, 롯데컬처웍스의 문화·공연 콘텐츠, 그리고 롯데호텔이나 홈쇼핑의 프리미엄 관광 패키지 상품을 유기적으로 연계한다면 노인들의 삶의 질을 높이는 독보적인 시너지를 누릴 수 있을 것입니다.

현재 롯데그룹에서는 호텔롯데가 VL이라는 브랜드로 프리미엄 시니어하우징 사업을 영위하고 있습니다. 서울 강서 마곡의  'VL르웨스트' 와 부산 기장 오시리아의  'VL라우어' 두 곳이 대표적입니다. 다만, 호텔롯데는 브랜드를 빌려주고 내부의 호텔식 컨시어지, 청소, 식사, 문화 프로그램의 운영권(시니어하우징 서비스)을 대행하고 있지만, 물리적인 자산(부동산)을 보유하고 있지는 않습니다. 신한서부티엔디리츠가 보유한 신라스테이 마포(부동산)의 주인은 신한서부티엔디리츠이며, 위탁 운영사 및 임차인은 호텔신라인 것과 비슷한 모델입니다. 

이 두 자산은 지분 구조 측면에서 차이가 있습니다. VL라우어는 호텔롯데의 브랜드만 적용되었을 뿐 개발 주체에 롯데그룹의 지분이 전혀 섞여 있지 않은 반면, 마곡 'VL르웨스트'는 롯데건설이 지분을 보유한 PFV(프로젝트금융투자회사)의 자산입니다.

스폰서 리츠의 핵심 목적 중 하나가 '그룹 스폰서 자산의 경량화 및 유동성 지원'에 있다는 점을 고려하면, 롯데리츠가 시니어 하우징을 편입할 때 그룹 지분이 없는 부산 라우어보다는 계열사의 재무적 이해관계와 미수금 정산이 깊게 얽혀 있는 '마곡 VL르웨스트'를 최우선 타깃으로 삼을 가능성이 높습니다.

참고로 마곡 VL르웨스트는 과거 생활형 숙박시설로 분양되었다가 오피스텔로 용도 변경 절차를 밟았던 '마곡 롯데캐슬 르웨스트'와는 다른 자산입니다.

롯데건설은 지난 2019년 '마곡 MICE 복합개발' 사업자로 선정된 이후, 마곡마이스PFV를 통해 CP1블록(코엑스 마곡), CP2블록(롯데캐슬 르웨스트), CP3블록(VL르웨스트, 케이스퀘어)을 차례로 개발 완료했습니다.

바로 옆 CP4블록은 태영그룹이 '원그로브'를 개발하여 국민연금이 통매입(선매입)한 자산입니다. 이곳에는 디타워 돈의문을 임차해 쓰던 DL그룹이 지상 오피스에, 지하에는 이마트 '트레이더스 마곡점'이 각각 입주를 마쳤습니다.

공교롭게도 마곡 개발에 뛰어든 태영건설, 롯데건설은 시공능력 평가가 상위권인 대형 건설사임에도 불구하고, 지난 수년간 시장에서 재무위기설이 돌았던 회사들입니다. 실제로 태영건설은 워크아웃(기업구조조정)에 들어가 구조조정을 겪었고, 롯데건설 또한 유동성 압박을 받았으나 그룹 계열사들의 지원 등으로 위기를 방어해가고 있습니다. 

롯데건설은 마곡마이스PFV(시행사)의 지분 29.9%를 보유한 최대주주입니다. 동시에 사업 초기 시행사의 자금 부담을 덜어주기 위해 공사 진행 단계에 따른 대금 수령을 유예하거나 후순위로 미뤄두는 조건으로 참여했기 때문에, 향후 건물의 매각 및 분양이 성공해야만 시행사로부터 대금을 정산받을 수 있는 채권자이기도 합니다.

실제로 최근 르웨스트 시티타워 A·B동(KT투자운용 매입, 대한항공 임차)을 비롯해 대명소노 마곡사옥, 케이스퀘어 마곡 등이 잇따라 매각되면서 시행사인 마곡마이스PFV로 현금이 유입되었습니다. 하지만 유입된 매각 대금의 대부분이 1순위 선순위 PF 대출금 상환에 집중적으로 쓰이면서, 일부 잔여 PF 대출과 함께 롯데건설이 받아야 할 약 3,000억 원 규모의 기성 건축비(미수금)는 여전히 정산되지 못한 채 남아있는 상태입니다.

만약 향후 핵심 장기 자산인 마곡 르웨스트 VL(시니어하우스)까지 최종 통매각에 성공한다면, 잔여 PF 대출 상환 후 남은 거액의 매각 대금이 2순위인 롯데건설의 기성 건축비로 정산 지급될 것입니다. 이를 기점으로 롯데건설의 미수금 리스크가 해소될 것으로 전망합니다. 롯데건설에는 유동성을 공급하는 동시에, 롯데리츠에는 신규 섹터 자산을 편입시키는 효과를 낳을 수 있습니다.

현재 마곡 VL 르웨스트는 ▲소형(51㎡) 446세대 ▲중형(79~81㎡) 200세대 ▲대형(97~149㎡) 160세대 총 810세대로 구성되어있습니다. 지난 2025년 상반기 공급 당시 언론보도에 공개된 평형별 월 임대료 가이드라인은 ▲소형 115만 원 ▲중형 180만 원 ▲대형 350만 원 선입니다. (단, 식사 및 핵심 관리비 등은 별도 청구 조건)

이를 토대로 공실 없는 만실 상태를 가정하여 평형 별 발생하는 월 임대료 총액을 산출해보면 ▲소형 5억 1,290만원 ▲중형 3억 6000만원 ▲대형 5억 6000만원으로 총 월 14억 3,290만원, 연간 171억 9,480만원의 임대매출이 발생할 것으로 추정합니다. 이를 캡레이트(Cap rate) 4~5% 기준으로 환산하면, 자산가치는 약 3,400억원에서 4,300억원 정도로 추정할 수 있습니다.

시니어 하우징 산업은 규모의 경제, 운영 노하우, 브랜드 인지도 측면에서 호텔롯데가 확보한 운영 사업장이 많을수록 시장 점유율 싸움에서 절대적으로 유리한 구조입니다. 실버산업이라는 성장성이 확실한 시장을 타깃팅한 것은 강점이지만, 2026년 현재까지도 계열사가 실제 운영 중인 사업장이 단 2곳(마곡, 부산)에 불과하다는 점은 사업의 지속성, 영속성, 그리고 장기적인 운영 안정성 측면에서 여전히 극복해야 할 약점입니다.

또한 가장 본질적인 문제는 이번 자산 편입이 '그룹 계열사(롯데건설)의 유동성 지원'이라는 목적을 내포하고 있다는 점입니다. 스폰서 리츠의 고질적인 약점인 '일감 몰아주기'나 '계열사 구제 금융' 논란에서 자유로울 수 없기 때문입니다.

롯데리츠가 이번 IR에서 제시한 또 다른 추가 검토 대상 자산은 바로 '데이터센터'입니다. 데이터센터는 인공지능(AI) 산업의 핵심 인프라로서 강력한 성장 모멘텀을 지니고 있으며, 전력 확보와 고난도 시공 기술 등으로 인해 성장성 대비 진입 장벽이 매우 높은 독점적 섹터입니다. 앞서 살펴본 시니어 하우징이 롯데그룹의 새로운 '미래 먹거리'라면, 데이터센터는 그룹 전반의 디지털 전환을 유기적으로 이어주는 '연결고리이자 혈관'입니다.

과거 국가 간에 FTA를 체결할 때 각 국이 끝까지 보호했던 자국 산업은 농수산물이나 통신과 같은 기간산업 등이었습니다. 최근의 AI산업 역시 마찬가지입니다. 현재는 미국과 중국의 빅테크 기업들이 시장을 선도하고 있지만, 이들이 만든 AI 모델에 정보와 기술이 종속되는 것을 막기 위해 전 세계적으로 자체적인 AI 생태계인 '소버린 AI(Sovereign AI, 데이터 주권형 AI)' 를 구축하려는 움직임이 뚜렷해지고 있습니다. 한국이 독자적인 AI 파운데이션 모델 사업을 국정과제로 추진하고, 일본이 소프트뱅크·오라클 동맹 및 NTT그룹을 중심으로 자국 소버린 AI 생태계를 이끌고 있는 것이 대표적인 예입니다.

영위하는 사업마다 차이는 있겠지만, 일반적인 기업의 핵심기능은 ▲경영지원(시설관리 등) ▲인사 ▲법률, 재무 및 회계 ▲생산 ▲R&D ▲물류 ▲영업, 마케팅, 광고(국내시장) ▲무역(해외시장) ▲IT(SI : System Integration)등으로 분류할 수 있습니다.

기업들은 사업 규모와 비용절감의 관점에서 각 부분을 직접 운용하기도 하고, 외주(아웃소싱)를 주기도 합니다. 대표적인 예가 '물류'와 '무역'입니다.

먼저, 물류의 경우, 초기에는 직접 배송하는 1PL(제1자 물류)로 시작하지만, 기업 규모가 커지면 전담 물류 자회사를 두는 2PL(제2자 물류) 단계를 거칩니다. 이후 이 자회사가 그룹 내부 물량에만 안주하지 않고 외부 고객사 물량까지 수주하는 전문 글로벌 물류 기업(3PL) 형태로 바뀝니다.

무역 역시 흐름이 비슷합니다. 처음에는 전문 무역상사를 통한 대행 판매로 시작해, 이후 규모의 경제를 이루면 해외직접판매(수출), 판매지사 설립, 더 나아가 현지 생산 및 판매 법인 설립으로 현지화를 추진합니다. 삼성전자, 현대자동차, LG전자 등 글로벌 기업들은 현지에 직접 생산 기지와 판매 법인을 구축해 놓았음에도, 현지 영업 및 마케팅의 일부 과정은 여전히 현지 전문 도매상이나 딜러망을 섭외하여 외주화하는 방식을 택하고 있습니다.

다만, 우리나라 기업들의 계열사를 살펴보면, 타사에 맡기지 않고 내재화 하는 업종이 있습니다. 바로 SI(System Integration, 시스템 통합)부문 입니다. 삼성그룹의 삼성SDS, SK그룹의 SK C&C, 현대차그룹의 현대오토에버, LG그룹의 LG CNS 등이 대표적입니다. 인하우스 SI 기업들은 제품의 기획부터 생산, 유통에 이르는 전 과정의 정보를 통합·관리합니다. 원자재 수급 현황, 실시간 재고 추이, 판매 대금 정산 등 기업 운영의 모든 자원을 실시간으로 파악하는 '전사적 자원관리(ERP)' 시스템의 구축과 운영이 이들의 역할입니다

유통업을 영위하고 있는 그룹사들도 비슷합니다. 대표적인 곳이 신세계그룹의 신세계I&C, 롯데그룹의 롯데이노베이트, CJ CGV의 자회사로 편입되어 그룹의 핵심 IT 인프라를 전담하는 CJ올리브네트웍스 등입니다. 유통계 SI 계열사들은 그룹 내 수많은 오프라인 매장과 온라인 플랫폼을 관통하는 ▲POS(결제) 및 실시간 판매 정산 시스템 ▲통합 멤버십 데이터 ▲물류 및 공급망 관리(SCM) ▲모바일 앱 및 고객 서비스 ▲상품권·기프티콘 인프라 등을 직접 구축하고 보안을 유지하며 관리합니다.

이와 같은 시스템 통합 과정에서 각 계열사만이 보유한 고유의 고객데이터 또는 인구통계학적(Demography) 데이터를 바탕으로 그룹 전체의 기민한 의사결정이 가능해집니다. 각 시스템 중 특정 부분에 대해서는 외주화를 할 수 있겠지만, 핵심 데이터에 대해서는 그룹사가 관리할 수밖에 없습니다. 

앞서 국가 단위의 데이터주권이 소버린 AI였다면, 대기업 집단 역시 그룹사만의 독자적인 AI 인프라와 데이터센터를 확보해야할 필요성이 커진 것입니다. 롯데그룹 역시 전사적인 클라우드 통합 정책을 추진하며 계열사들의 데이터를 롯데이노베이트의 데이터센터(하이퍼스케일 용인 4센터 등)로 통합 관리하고 있습니다. 

다만 이러한 인하우스 전략은 내부 거래(Captive) 비중이 지나치게 높아 고객사 다변화가 제한된다는 성장의 한계가 존재합니다. 롯데글로벌로지스는 자체 물량에만 의존하지 않고 편의점 택배로 외연을 확장한 것이나, 신세계건설이 이마트, 스타필드 등 계열사(캡티브) 내부 거래 의존도를 낮추고 아파트 브랜드 '빌리브'를 내세워 포트폴리오 다각화를 추진한 것과 비슷한 맥락입니다. 즉, 외부 고객 비중 확대는 캡티브 계열사의 영원한 숙제입니다. 

이를 해결하기 위해 롯데 계열사의 핵심 데이터는 철저히 분리하여 보안 시스템(소버린)을 유지하되, 데이터센터의 남는 유휴 공간과 고성능 인프라 기술력을 외부에 클라우드 서비스 형태로 판매하는 방식을 택한다면 내부 보안(내실)과 대외 매출(성장)을 모두 거둘 수 있을 것입니다.

롯데리츠는 리테일 리츠로 시작했지만, 시간이 갈수록 그룹의 전략적 파트너인 '스폰서 리츠'로서의 정체성이 점차 짙어지고 있습니다. 스폰서 리츠를 통해 롯데그룹이 추구하는 방향은  자산 경량화(Asset-Light) 이지만, 자산의 성격과 그룹 내 상황에 따라 그 활용법은 철저히 '투 트랙(Two-Track)'으로 나뉩니다.

첫째는 재무적 구원투수의 역할입니다. 롯데쇼핑의 리테일 자산이나 롯데건설의 시니어하우스 자산 등을 편입함으로써 롯데리츠는 그룹 계열사에 유동성을 공급하는 역할을 수행할 수 있습니다. 

둘째는 '미래 성장을 위한 체질 개선'의 역할입니다. 롯데글로벌로지스의 물류센터, 호텔롯데의 호텔 자산, 그리고 롯데이노베이트의 데이터센터처럼 그룹의 신성장 동력이 되는 첨단 인프라 자산에 대해서는 공격적인 자산 경량화를 추구합니다. 부동산 소유라는 무거운 재무적 부담(CAPEX)은 리츠로 넘겨 재원을 확보하고, 계열사들은 인프라 운영 효율성과 기술·서비스 혁신에만 자원을 집중하는 구조입니다. 

그러나 시장이 스폰서 리츠를 바라보는 시선은 여전히 냉소적입니다. 소수의 지분만으로 그룹 전체의 막대한 자산을 지배하면서, 정작 리츠에는 그룹의 부실 자산이나 비선호 자산을 비싸게 넘겨두는 비히클이라는 인식이 강하기 때문입니다. 게다가 책임 임차(마스터리스) 구조에 묶여 자산의 가치 상승에 따른 매각 차익(Capital Gain)을 기대하기 어렵다는 점도 일반 주주들이 스폰서 리츠 투자를 꺼리는 결정적 이유입니다.

초기 롯데리츠는 롯데쇼핑 단일 주주 체제에 가까웠으나, 이후 롯데물산과 호텔롯데가 유상증자에 적극적으로 참여하며 다변화된 그룹사 주주 구성을 갖추기 시작했습니다. 이는 자산을 넘긴 계열사들도 리츠의 주주로서 배당 이익과 성과를 공유하겠다는 긍정적인 신호입니다.

이러한 관점에서, 단순히 재무 구조 개선이 시급해 자산을 넘기는 롯데건설은 논외로 하더라도, 그룹의 핵심 첨단 인프라인 데이터센터를 넘길 롯데이노베이트는 롯데리츠의 핵심 주주(유상증자 참여)로 들어와야 한다고 생각합니다. 자산을 매각해 현금만 챙기고 나가는 것이 아니라, 리츠의 주요 주주로서 지분을 보유해야만 데이터센터의 외부 확장 및 가치 상승에 따른 이익을 리츠 일반 주주들과 온전히 공유하는 '이해관계의 일치'가 가능해지기 때문입니다.