2. 회사는 과거 오피스 가격 상승기에 매입했던 주요 자산들의 매각을 추진 중입니다. 검토 대상은 ▲그레이츠청계 ▲트윈시티남산 ▲신한L타워 ▲삼성화재 역삼빌딩 ▲그레이츠숭례 등입니다. 매각을 통해 확보한 원본은 신규 투자 재원으로 재활용하여 조달 부담을 경감하고 포트폴리오를 대대적으로 개편하겠다는 구상입니다.

3. 2028년 8월, 리츠의 핵심 자산인 그레이츠판교 업무시설의 대규모 임대차 만기가 도래합니다. 회사는 임대차 갱신을 통해 연간 127억 원 이상의 임대관리비 수익 증가 등 유의미한 임대수익 개선을 기대하고 있습니다. 

4. 회사는 오는 FY20(2028년 3월기)까지의 배당 가이드라인을 공개하며 주당 배당금의 점진적인 상승을 예고했습니다. 구체적으로는 ▲FY16('26년 3월) 주당 182원 ▲FY17('26년 9월) 주당 184원 ▲FY18('27년 3월) 주당 185원 ▲FY19('27년 9월) 주당 186원 ▲FY20('28년 3월) 주당 187원을 제시하며 주주환원의 예측 가능성을 높였습니다.

흔히 스폰서리츠하면 SK, 롯데, 삼성FN, 한화, 신한서부티엔디리츠를 쉽게 떠올립니다. 스폰서(또는 기업집단)가 보유한 자산을 리츠가 편입하고 이를 다시 스폰서가 임차하는 '세일앤리스백(Sale & Lease-back)’ 전략을 사용합니다. 이를 통해 리츠는 안정적으로 신규 자산을 확보할 수 있으며, 상대적으로 공실률을 크게 줄일 수 있다는 장점을 가집니다.

현재 5대 금융지주(KB, 신한, 하나, 우리, NH농협) 중 계열사 등을 통해 상장 리츠를 운용 중인 곳은 KB(KB스타), 신한(신한알파, 신한서부티엔디, 신한글로벌액티브), NH농협(NH올원, NH프라임)까지 총 3곳입니다. 하나오피스리츠는 2026년 3월에 코스피 상장을 목표로 수요예측까지 진행했으나, 중동 리스크와 금융시장 변동성 확대로 인해 상장을 전격 철회한 바 있습니다. 하나오피스리츠는 아직 기업공개(IPO) 전이므로 제외했습니다.

금융지주 리츠는 일반적인 스폰서 리츠와 달리, 리츠가 보유한 자산 중 스폰서가 매각 후 재임차하는 사례가 많지 않습니다. 여기서 말하는 ‘매각 후 임차’는 단순히 오피스 1~2층에 계열 은행 영업점이 입점하거나, 계열 증권사가 1개 층을 임차하는 수준을 뜻하지 않습니다. 적어도 자산의 대부분을 계열사가 임차하거나, 건물 전체 또는 핵심부를 임차한 경우를 의미합니다. 혹은 삼성FN리츠의 'FN타워 판교'(한화시스템 임차)처럼 스폰서가 직접 임차하지는 않았더라도 스폰서가 자산 공급의 주체 역할을 한 경우까지를 포함합니다.

이러한 관점에서 스폰서 자산을 인수하고 임차 구조를 형성한 사례를 보면, NH올원리츠는 NH농협타워(서소문) 우선주를 편입해 스폰서 리츠로서의 요건을 충족합니다. 신한알파리츠 역시 계열사인 신한라이프가 앵커 테넌트(주요 임차인)로 있는 신한L타워를 편입했기에 이 기준에 부합합니다.

이와 관련하여 신한알파리츠는 올해 상반기 IR 행사에서 스폰서인 신한금융그룹과의 콜라보에 대해 언급하였습니다. 구체적인 가이드라인은 나오지 않았으나, 대략적인 방향은 제시하였습니다.

첫 번째 키워드는 펀딩(Funding)입니다. 신한금융그룹은 신한알파리츠와 공동 투자하는 블라인드 펀드를 설정하여 신한알파리츠의 투자 역량과 배당을 강화하려고 합니다

두 번째 키워드는 딜 파이프라인(Deal Pipeline)입니다. 신한금융그룹이 보유하거나 투자한 개발자산 중 우량 자산을 신한알파리츠가 확보할 수 있도록 할 예정입니다.

신한알파리츠가 보유한 자산 중 ▲신한L타워(종류주 : 미래에셋블라인드펀드) ▲용산 아스테리움(종류주: 신한리츠운용 블라인드펀드) ▲서소문 씨티스퀘어(종류주 : 경찰공제회, 현대코퍼레이션 / 보통주 : 신한리츠 등)는 자산의 완전한 소유권이 아닌, 보통주 또는 종류주(우선주 등) 중 일부 지분을 보유하고 있는 형태입니다.

흥미로운 점은 앞서 설명해 드린 스폰서 리츠 중에서 이와 같은 구조는 찾아보기 어렵다는 것입니다. 대개의 스폰서는 특정 자산에 대해 우선주 등의 형태로 리츠와 나누어 투자하기보다, 리츠 자체의 지분을 인수하는 경우가 대부분입니다. 롯데리츠의 경우 신규 자산 편입 시 기존 주주인 롯데쇼핑이 아닌 롯데물산, 호텔롯데 등이 신규 주주로 참여하였으며, SK리츠, 삼성FN, 한화리츠 역시 스폰서가 자산의 지분보다는 리츠의 지분을 보유하고 있습니다.

먼저 대부분의 스폰서 리츠처럼 스폰서가 리츠의 지분을 인수하는 방식은, 리츠가 유상증자를 진행할 때 스폰서가 적극적으로 참여해야 그 효과가 발휘됩니다. 이 경우 유상증자 기간 동안 주가가 약세로 이어질 수 있으나, 스폰서의 증자 참여는 리츠 전체에 대한 자신감의 표출로 해석됩니다. 가령 롯데리츠의 신규 주주로 롯데물산, 호텔롯데 등이 참여한 것은 좋은 사례이지만, '23년 최대주주인 SK가 SK리츠의 유상증자(SK하이닉스 이천 수처리센터)에 참여하지 않아 지분율이 감소한 것은 아쉬운 사례입니다.

반면 스폰서가 자산 지분의 일부만 투자하는 방식은 리츠의 유상증자 규모를 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다. 유상증자 총액이 감소함에 따라 주가 흐름의 변동성도 줄일 수 있습니다. 또한 스폰서 입장에서는 리츠 전체가 아닌 개별 자산의 일부에만 투자하게 되므로, 향후 차익 실현을 용이하게 할 수 있다는 특징도 내포하고 있습니다.

작년 7월 21일 신한알파리츠는 「신한카드 사옥 매입 추진 기사에 대한 주주서한」을 통해 신한카드 사옥 매입을 검토하지 않고 있다는 입장을 밝힌 바 있습니다. 신규 자산인 그레이츠강남(BNK디지털타워)이 편입된 지 얼마 되지 않은 시점이었고, 주주들의 거센 반대 등에 부딪히며 결국 을지로 신한카드 사옥 편입은 무산되었습니다.

신한금융그룹은 이 사례를 반면교사 삼아, 계열사가 보유하거나 향후 개발할 자산에 대해 리츠가 일부 지분만 편입하고 나머지는 그룹 계열사가 나누어 투자하는 방식을 택한 것으로 보입니다. 이는 자산 편입에 대한 리츠 주주들의 반발을 줄이는 동시에, 대규모 유상증자를 피해 주가 변동성을 최소화하겠다는 계산으로 해석됩니다.

그러나 이러한 블라인드 펀드나 종류주를 활용한 복잡한 투자 구조는 실물 자산 편입 대신 펀드 수익증권 등에 투자하는 재간접 리츠(이지스밸류리츠 등)의 행보에 가깝습니다. 부담 최소화라는 관점에서는 이해하지만, 실물 자산의 완전한 소유권을 지향해야 하는 순수 오피스 리츠인 신한알파리츠가 왜 이러한 구조를 취하는지에 대해서는 의문이 남습니다.

신한알파리츠는 국내를 대표하는 리츠였지만, 최근에는 주가가 공모가 수준으로 하락하는 등 과거의 위상과 같지 않습니다. 지난 '22년 고금리 시기에도 유상증자 시 초과 청약이 이루어질 정도로 인기가 많았으나, 최근 들어 시장의 평가는 냉랭해진 모습입니다.

이유는 다양합니다. 예전에는 K-리츠 중 선택지가 많지 않아 자연스레 대장주인 신한알파리츠에 수요가 몰렸지만, 지금은 시장이 성장하며 선택지가 넓어졌습니다. 간접투자 상품인 ETF 역시 다양한 리츠들이 편입되면서 신한알파리츠의 비중이 과거 대비 감소하였습니다. 자산 매각 및 청산 이슈로 일시적으로 가장 높은 주가를 기록 중인 코람코더원리츠의 특수한 상황을 제외하더라도, SK리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠 등 다른 오피스 리츠들의 주가가 양호한 흐름을 보이는 것과 비교하면 신한알파리츠의 고전은 더욱 두드러집니다.

하지만 필자는 신한알파리츠가 고전하는 가장 본질적인 이유는 '정도(正道)가 아닌 길'을 걷고 있기 때문이라고 생각합니다. 오피스 리츠가 걸어야 할 정도(正道)란, 일본의 모리힐스 리츠처럼 시장을 압도하는 랜드마크 급 자산의 소유권을 온전히 확보하여 임대가치를 극대화하는 것이라고 생각합니다. 

사실 신한알파리츠도 처음부터 이 원칙을 무시했던 것은 아닙니다. 상장 초기만 하더라도 판교의 랜드마크인 ▲그레이츠판교(크래프톤타워)의 온전한 소유권을 확보하며 출발했고, 이어 비교적 초기 자산인 CBD의 ▲그레이츠청계(대일빌딩)까지 100% 소유권으로 편입하며 오피스 대표리츠로서의 정도를 걷는 듯했습니다.

그러나 외형 확장에 속도를 내기 시작한 어느 순간부터 원칙이 깨지기 시작했습니다. 대형 랜드마크의 완전한 소유권을 편입하기에는 자금 부담이 커지자, 가격이 상대적으로 저렴한 구분물건이나 지분 혼재 자산을 편입하기 시작했습니다.

회사는 사업계획에서 '2026 REINFORCEMENT'를 모토로 "한국 대표 오피스 리츠로의 정체성 강화"를 내세웠지만, 실제 그동안 보여준 행보는 이와 정반대로 상충됩니다. 그 결과 현재 보유한 자산을 들여다보면 과연 이들이 말하는 정체성이 무엇인지 큰 의문이 남을 수밖에 없습니다. 포트폴리오는 다변화되었으나 여전히 그레이츠 판교에 의존하는 모습도 보였습니다.

현재 회사가 보유한 자산은 ▲그레이츠판교(크래프톤타워) ▲그레이츠청계(대일빌딩) ▲트윈시티남산 ▲신한L타워 ▲삼성화재 역삼빌딩 ▲그레이츠숭례(와이즈타워) ▲캠브리지강남 ▲용산 아스테리움 ▲HSBC 빌딩 ▲GS서초타워 ▲씨티스퀘어 ▲그레이츠강남(BNK디지털타워)까지 총 12개 자산입니다. 

이 중에서 소유권이 완전한 자산은 ▲그레이츠판교(크래프톤타워) ▲그레이츠청계(대일빌딩) ▲그레이츠숭례(와이즈타워) ▲GS서초타워 ▲씨티스퀘어 ▲그레이츠강남(BNK디지털타워)으로 전체의 절반인 6개에 불과합니다.

반면 ▲트윈시티남산(지하 7층~지상 30층 중 지하 2층~지상 18층) ▲삼성화재 역삼빌딩(지하 6층~지상 20층 중 10층 일부 및 11~20층) ▲캠브리지강남(11~14층, 19층) ▲용산 아스테리움(2~8층) ▲HSBC 빌딩(지하 1층, 9~20층)은 자산 전체가 아닌 일부 층만 보유한 구분물건입니다.

더불어 ▲신한L타워 ▲용산 아스테리움 ▲씨티스퀘어는 신한알파리츠가 지분을 온전히 보유하지 못하고, 외부 투자자 등과 지분이 혼재되어 있는 형태입니다.

소유권이 완전하다고 분류된 자산들 역시 시장의 평가가 엇갈립니다. GS서초타워는 흔히 시장에서 말하는 핵심 GBD(강남업무지구)라고 보기는 어려우며, 그레이츠강남은 건물 노후화 및 다소 비싼 가격에 인수했다는 관점이 존재합니다.

결국 상장 시 편입했던 그레이츠판교나 비교적 초기에 편입한 그레이츠청계 등을 제외하면, 이후 편입된 자산들은 소유권 불완전, 구분물건 한계, 입지 및 물리적인 문제 등을 내재하고 있는 셈입니다.

이외에도 CBD의 공급량이 많다는 것 역시 신한알파리츠에게 불리한 상황입니다. ▲그레이츠청계(대일빌딩) ▲트윈시티남산 ▲신한L타워 ▲그레이츠숭례(와이즈타워) ▲용산 아스테리움 ▲HSBC 빌딩 ▲씨티스퀘어 등이 CBD에 위치하고 있습니다. 

다만 섹터의 호황기에는 구분물건을 매입하는 전략이 유효할지라도, 시장이 부진할 때에는 오히려 독으로 작용할 수 있습니다. 예를 들어 최근 시장에서 흐름이 좋은 섹터 중 하나는 호텔입니다. 

건물 전체를 호텔로 사용하는 경우도 있지만, 신한서부티엔디리츠의  광화문G타워 처럼 건물의 일부만을 호텔(신라스테이 광화문)로 쓰는 경우가 있습니다. 트윈시티남산(포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울역) 역시 비슷한 구조입니다. 섹터의 호황기에는 비록 소유권이 제한된 구분물건일지라도, 소비자에게 비용을 쉽게 전가하거나 객실 단가를 인상함으로써 자산 자체의 가치를 끌어올릴 수 있습니다. 

가령 지난 2020년대 초반 서울 시내 아파트 가격이 급등했을 때, 대체재인 빌라나 오피스텔뿐만 아니라 주택이라고 쉽게 생각하기 어려웠던 생활형 숙박시설이나 지식산업센터로도 수요가 대거 몰렸던 것과 같은 맥락입니다. 반면 시장 침체기가 찾아오자 이들 대체재의 가격은 전혀 방어되지 않았습니다. 만약 향후 오피스 수요가 지금처럼 유지되지 않는 상황이 온다면, 구분물건 중심의 자산들은 상대적으로 가격 방어가 매우 어려울 것입니다.

신한알파리츠가 자산을 편입할 때 내세운 논리는 "우량한 입지이지만, 구분물건이거나 입지적 불리함이 있어 저렴하게 평가된 자산을 매입하겠다"는 취지였습니다. 하지만 추후 매각(엑시트)까지 고려한다면 원활한 매각이 쉽지 않을 것이며, 이는 잠재적 매수자에게 높은 할인율을 적용받아야 하는 당위성으로 이어지게 됩니다

신한알파리츠는 국내에서 가장 많은 오피스 자산을 보유하고 있지만, 단순히 숫자가 많다고 해서 '한국 대표 오피스 리츠로의 정체성'을 보유하는 것은 아닐 것입니다.