어느덧 2026년도 절반이 지났습니다. 상반기 국내 리츠 시장은 자산 편입과 매각 기류가 다소 소강상태를 보인 가운데, 한화리츠의 이마트타워 편입과 신한서부티엔디리츠의 나인트리호텔 동대문 매각이 눈에 띄었습니다.

한화리츠의 이마트타워 편입은 스폰서리츠가 비스폰서(외부) 자산을 적극적으로 매입했다는 점에서 의의가 있습니다. 이를 통해 스폰서 의존도를 낮추고 임차인을 다변화했으며, 스폰서 외 자산도 유연하게 편입할 수 있다는 적극적인 외연 확장 의지를 증명했습니다.

신한서부티엔디리츠의 나인트리호텔 동대문 매각은 호텔 섹터가 주목받기 전 선제적으로 자산을 매수해 수익률을 극대화했고, 2년 6개월이라는 단기간에 IRR(내부수익률) 27%를 달성했다는 점에서 의의가 있습니다. 이번 매각으로 신한서부티엔디리츠는  상장 이후 첫 특별배당 재원을 확보하며 주주가치 제고에 기여하게 되었습니다.
 
이번 글에서는 제이알글로벌리츠 사태로 위축되었던 상반기를 지나, 금리 인상과 자산 재편 모멘텀이 맞물리는 2026년 하반기 국내 리츠(REITs) 시장의 향방과 섹터별 포트폴리오 전략에 대해 자산 편입 및 매각 관점에서 점검해보겠습니다.

 
<신규 자산 편입>

시장의 가장 큰 화두인  '신규 자산 편입'을 총 세 가지 유형으로 분류하여 다가올 하반기를 전망해 보았습니다. 신규자산 편입에 대해서 i) IR행사에서 편입을 언급한 Case ii) 자산 편입이 진행 중이거나 완료한 Case iii) 별도의 언급은 없었으나 편입할 것이라고 예상하는 Case로 나누어 살펴보았습니다.

Case ① : IR행사에서 편입을 언급한 Case
Case ② : 자산 편입이 진행 중이거나 완료한 Case
Case ③ : 별도의 언급은 없었으나 편입할 것이라고 예상하는 Case

 
1. IR 행사에서 편입을 언급한 Case

먼저, 하반기에 신규자산 편입을 할 것으로 예상하는 리츠는 ▲신한알파리츠, ▲롯데리츠, ▲한화리츠입니다. 
신한알파리츠는 '26년 배당 역량 강화를 목표로 주요 업무권역(서울 및 판교) 내 우량 오피스 자산 1~2건의 매입을 추진 중입니다. 투자 재원은 추가 차입을 우선 검토하되, 신한 블라인드 펀드 설정 및 외부 공동투자자(SI/FI) 유치를 통해 자금 조달 부담을 낮추고 투자 역량을 강화할 방침입니다. 아울러 기존 보유 자산 매각 대금(원본)을 신규 자산 매입에 재투자하는 '캐피탈 리사이클링' 전략도 병행할 계획입니다.

​롯데리츠는 현재 백화점, 마트, 아울렛 등 리테일 섹터, 롯데글로벌로지스의 물류 섹터, 호텔 섹터 등을 보유하고 있으며, 포트폴리오 다각화를 통한 임대수익 안정화 목적 및 시장환경에 부합하는 신규투자섹터를 지속적으로 발굴하고 있습니다. 회사가 추가 검토 중인 대상은 데이터센터와 시니어하우징으로 두 자산 모두 그룹 내 전문 운영사(롯데이노베이트, 롯데호텔)와의 시너지 창출이 가능하며, 성장 잠재력과 임차 수요가 높은 산업에 선제적으로 투자한다는 점에서 큰 의의가 있습니다.

한화리츠는 '25년 하반기 실적 IR 자료'를 통해 '26년 내 1~2건의 신규 투자를 추진하겠다고 발표한 바 있습니다. 이에 따라 상반기 이마트타워 인수를 완료했으며, 하반기에도 필요와 판단에 따라 남은 1건의 추가 편입 가능성을 열어두고 있습니다.
​당시 자료에서 이미 밝힌 바와 같이, 포트폴리오 다각화를 위해 오피스 외에도 물류센터와 호텔 섹터를 함께 검토 중입니다. 투자 방식(실물 자산 매입 또는 지분 투자)과 투자 구조(단독 투자 또는 전략적 투자자(SI)와의 공동 투자) 역시 연초에 수립한 유연한 가이드라인을 하반기에도 그대로 유지할 전망입니다.

 
​2. 자산 편입이 진행 중이거나 완료된 Case

삼성FN리츠는 에이원타워 당산의 우선협상자로 선정되었습니다. 회사는 '26년 7월 매매계약, 8월 매입 완료를 목표로 하고 있습니다. 삼성생명서비스 등 삼성금융계열사가 약 87.3%를 임차하고 있으며, 나머지는 현대해상보험 및 리테일 임차인 등으로 구성되어있습니다. 임대율 100%를 유지하며 안정적인 임대율을 바탕으로 견조한 임대수익이 예상됩니다. 향후 스폰서 임차인과 재계약을 통한 지속 임차가능성이 높은 것도 기대됩니다. 기존 CBD(대치타워), GBD(에스원빌딩) 등에 이어 넓은 의미의 여의도 권역(YBD) 자산을 확보함으로써, 포트폴리오의 지리적 분산 효과를 완성한다는 장점이 있습니다.

​디앤디플랫폼리츠는 '25년 4월 수송스퀘어 3종 종류주를 편입하였으며, 세미콜론 문래 매각 후 자리츠 지분(2종 종류주)를 추가 매입할 계획입니다. 수송스퀘어의 경우 현재 SK에코플랜트와 SK가스가 임차 중인데, '27년 6월로 예정된 SK에코플랜트의 퇴거 리스크에 선제적으로 대응했습니다. 스폰서인 SK디앤디가 해당 면적에 대해 '29년 6월까지 임대차 확약(Master Lease)을 체결함으로써 하반기 제기될 수 있는 공실 우려를 차단했습니다. 2종 및 3종 종류주는 배당 수취를 넘어, 매각 시 출자 비율만큼 매각 차익을 분배받을 수 있도록 설계되었습니다. 

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3. 별도의 언급은 없었으나 편입할 것이라고 예상하는 Case

​SK리츠는 올해 상반기 IR에서 신규 자산 편입 여부를 공식적으로 언급하지는 않았습니다. 그러나 회사는 상장 이후 매년 하반기마다 신규 우량 자산을 편입해 온 뚜렷한 패턴을 보였습니다.
​2022년 10월: 종로타워
2023년 9월: SK하이닉스 이천 수처리센터
2024년 12월: SK-C타워
2025년 11월: SK-P타워

​이러한 과거 행보를 감안할 때, 올해 하반기에도 새로운 그룹 자산의 추가 편입 가능성이 매우 높을 것으로 예상됩니다. 특히 최근 SK리츠의 주가 흐름이 견조하게 유지되고 있다는 점은 긍정적입니다. 리츠의 양호한 주가는 자산 편입에 필수적인 자본 조달(유상증자 등) 과정에서 주주 가치 희석 부담을 낮춰주기 때문에, 하반기 신규 투자를 원활하게 뒷받침할 수 있는 든든한 배경이 될 것입니다.

대신밸류리츠는 상장 이후 공식 IR 행사에 참여하지 않으며 시장과의 소통에 다소 소극적인 모습을 보여왔습니다. 상장 당시 회사는 중장기 성장 전략으로 '상장 후 1년 내 자산 규모 1조 원, 5년 내 2조 원 이상'의 초대형 리츠 도약 청사진을 제시한 바 있습니다. 스폰서인 대신파이낸셜그룹이 투자·운용 중인 우량 자산들의 우선매수협상권을 바탕으로, '대신343'에 이어 ▲서린345 및 세운5지구 개발사업 ▲343강남(실물) ▲소봉빌딩 ▲드레스가든 등을 경쟁력 있는 가격에 편입하여 안정적인 NAV(순자산가치) 성장을 추구하겠다는 계획이었습니다.

​그러나 현재의 위축된 주가 흐름과 고금리 등 저조한 시장 상황을 고려할 때, 당분간 하반기 내 신규 자산 편입은 쉽지 않을 전망입니다. 돌이켜보면 상장 당시 단일 대형 자산에 의존하기보다, 대형 핵심 자산과 유동화가 용이한 중소형 자산을 혼합 편입하는 구조를 취했더라면 자산 매각과 재투자를 아우르는 '캐피탈 리사이클링(Capital Recycling)' 측면에서 훨씬 유연한 대응이 가능했을 것이라는 아쉬움이 남습니다.

 
<매각>

​보유자산 매각에 대해서는 i) 매각을 추진하는 Case ii) 예전부터 매각이 진행 중인 Case iii) 매각이 완료된 Case로 나누어 살펴보았습니다.

 
1. 매각추진 Case

신한알파리츠가 하반기 매각을 고려 중인 자산은 과거 오피스 가격 상승기에 편입했던 5개 자산(▲그레이츠 청계 ▲트윈시티 남산 ▲신한L타워 ▲삼성화재 역삼 ▲그레이츠 숭례)입니다. 회사는 인근 유사 거래 사례와 비교했을 때 충분히 유의미한 매각차익(Capital Gain)을 거둘 수 있을 것으로 판단하고 있습니다.

다만, 이 중 '트윈시티 남산'과 '삼성화재 역삼'은 건물 전체가 아닌 일부 층만 보유한 구분소유 물건(구분물건)이라는 점이 변수입니다. 통건물 매각에 비해 매수 의향자가 제한적일 수 있어, 시장에서 온전한 가치를 온전히 평가받을 수 있을지는 지켜봐야 할 미지수입니다.

5개 자산 중 가장 높은 가치 상승률을 기록한 신한L타워의 매각 향방은 스폰서인 신한금융지주의 중장기 사옥 전략에 달려있을 것으로 판단됩니다. 신한금융지주는 현재 을지로2가 도시정비형 재개발 구역에 신한금융타워(가칭) 신축을 추진 중이며, 완공 후 비은행 계열사들을 집결시킬 것으로 예상됩니다. 이에 따라 현재 신한L타워를 사용 중인 신한라이프가 향후 신축 타워로 이전할 가능성이 높습니다.

신한알파리츠 입장에서는 신한라이프가 이전하기 전, 시장에 자산을 선제적으로 매각하면서 '일정 기간 책임임차를 보장하는 세일앤리스백(Sale & Lease-back)' 형태를 취함으로써 매각 가치를 극대화 할 수 있습니다. 나아가 이 매각 대금을 활용해 향후 신한금융그룹이 개발하거나 보유한 핵심 우량 자산을 신한알파리츠가 다시 넘겨받는 '스폰서 파이프라인 강화 전략'으로 연결할 수도 있습니다. 

이지스밸류리츠는 '26년 내 태평로빌딩과 반포 이수화학사옥의 매각을 추진합니다. 먼저 핵심 자산인 태평로빌딩은 자산가치 극대화를 위해 선제적인 리모델링을 진행해 왔습니다. 네이버, 삼우와 함께 Software 협력 MOU를 통해 피지컬AI를 적용하고 사용자 중심 공간을 추구하는 등 테크컨버전스 플랫폼을 제시하였습니다. 회사는 이를 바탕으로 건축 심의 접수를 완료하였습니다. 세부사항으로 연면적, 전용면적, 천정고 등 면적 효율성 증가, 엘리베이터 증설, 화장실 개선 등 주요 시설 개선, 주차 및 환경 개선 등 사용자 편의 강화 측면을 제시하였습니다.

회사는 건축 심의 완료 후, '26년 중 자산 매각절차에 돌입할 계획입니다. 매각 시 3가지 옵션을 제시하였습니다. 
옵션1 : SI(사옥 실수요자) 또는 FI(리테넌팅 투자)에 매각하는 방안으로 실수요자의 높은 투자수요를 기대할 수 있습니다.
옵션2 : 하드 리모델링 인허가 조건부 매각입니다. FIT 플랫폼 적용 인허가를 완료한 후, 인허가 프리미엄을 포함하여 매각을 추진합니다. 매각가치 극대화를 위한 고위험/고수익 추구 투자 수요를 기대할 수 있습니다. 
옵션3 : 공사비 투입 및 임차인 명도 없이 Value-add를 통한 매각가를 높이는 Soft 리모델링 조건부 매각입니다. 이 경우 AMC 등 기관투자자 수요를 기대할 수 있습니다.
​기타 : 회사는 이외에도 자산 매각 없이 2차 재구조화를 통한 직접 리모델링도 염두에 두고 있습니다.

​다음은 +ALPHA 자산인 이수화학사옥입니다. 최근 래미안트리니원, 디에이치클래스트 등 반포권역의 재건축 활성화 및 아파트 실거래가가 상승하면서 해당 자산의 가치도 상승할 전망입니다. 또한 임차인인 이수그룹의 업황 개선 및 인적분할이 성공한 것도 안정성을 높였다는 측면에서 긍정적입니다.

이 외에도 이지스레지던스리츠, 제이알글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠가 연내 자산을 매각할 것으로 예상됩니다. 이지스레지던스리츠는 미국 Spring Creek Towers 투자지분 매각을 고려하고 있습니다. 공동투자자에게 투자 지분양도가 가능하며, 거래가 성사될 경우, 투자원금은 자리츠 차입금 상환재원으로 활용하여 재무 안정성을 제고할 계획입니다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워의 캐시트랩에 대응하고 재무구조 개선을 위해 미국 뉴욕 맨해튼의 498 세븐스 애비뉴(498 Seventh Avenue) 지분 49.9%의 매각을 추진하고 있습니다. ESR켄달스퀘어리츠는 연 1~2개 자산 재순환을 검토할 계획이며, 가치 상승이 실현된 자산 중심으로 선별적 매각을 추진할 계획입니다.

 
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2. 예전부터 진행 중인 Case

​NH올원리츠는 호남에 위치한 에이원타워 광주역, 에이원타워 금남로의 매각을 추진해왔습니다. 최근 정부에서 발표한 반도체 특화단지 부지는 광주공항 근처에 위치해 해당 자산들과는 다소 거리가 있습니다. 하지만, 지역 내 아파트 미분양 해소 및 지역 부동산 투자심리 개선으로 인해 매각을 기대합니다.

​코람코라이프인프라리츠와 SK리츠의 주유소 매각 역시 꾸준하게 진행 중입니다. 코람코라이프인프라리츠는 양천, 낙동로주유소 거래종결을 추진하며, '26년 내 10개 주유소 매매계약 체결 예정입니다. 다트전자공시에 따르면, 회사는 경북 경산 진량 주유소, 광주 북구 양산주유소, 광주 북구 빛고을로셀프 주유소를 매각완료하였으며 성남 남문주유소, 경기 용인 죽전현대주유소('26.7.13 매각예정), 인천 계양 유화셀프주유소('26.7.14 매각예정) 등의 매각을 앞두고 있습니다. 회사는 주유소 매각 원본을 토대로 전자단기사채 약 139억원을 상환하여 금리 부담을 낮출 계획입니다.

이지스밸류플러스리츠가 보유한 이천YM물류센터 및 분당Hostway IDC는 2027년 내 매각할 계획입니다. 이천YM물류센터는 상온 물류센터 임대시장 회복세에 따라 임대료 상승 및 공실률 하락이 예상되며 수요가 증가할 계획입니다. 분당IDC는 임차인과 함께 자산가치 향상 방안을 협의할 예정이며, 임차인이 우선매수권을 보유하고 있습니다. 

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3. 완료된 Case

​디앤디플랫폼리츠는 세미콜론문래를 매각하였습니다. '26년 5월 5일 매수자의 이행보증금이 '반환불가'조건으로 전환되었지만, 최근 시장 금리 변동으로 인해 우선협상대상자인 KB자산운용 측이 대주단과의 협의에 시간이 소요되고 있습니다. 앞서 설명드린바와 같이, 회사는 매각대금으로 세미콜론수송의 종류주 추가매입에 나설 예정입니다.

NH올원리츠는 2026년 포트폴리오 리밸런싱의 일환으로 '에이원타워 당산' 매각을 추진해 왔습니다. 본 자산은 다가오는 2026년 3분기 내 매각 절차가 최종 완료될 예정입니다. 회사는 매각 원금을 활용해 대출금을 우선 상환함으로써 고금리 기조 속 재무구조 개선을 꾀할 방침입니다. 또한 연내 매각이 완료됨에 따라 내년인 2027년 상반기 중 주주들에게 특별배당이 지급될 것으로 예상되어 주가에도 긍정적인 영향을 미칠 전망입니다.

 
하반기 핵심 키워드

종합해보면 '26년 하반기 자산 편입은 #스폰서 #소규모 #고수익이라는 키워드로 요약됩니다.

국내 상장 리츠 시장은 지난 2022~2023년 급격한 고금리 충격을 지나오며 가장 힘든 시기를 겪었습니다. 금리 인상기에 무리하게 신규 자산을 편입하거나 자금 조달을 위해 무리한 유상증자를 감행하면, 결국 주가 하락으로 돌아왔습니다. 리츠 비용 구조에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 이자 비용입니다. 이자 비용 증가로 대출(차입) 하방이 취약해진 리츠는 유상증자 충격에 쉽게 무너질 수밖에 없습니다.

 
#스폰서

하반기 리츠들은 이미 우량하고 든든한 임차인이 확보된 스폰서 자산을 편입함으로써 공실 및 임차인 이탈 리스크를 원천 차단하려는 움직임을 보이고 있습니다. 에이원타워 당산을 신규 편입한 삼성FN리츠가 대표적이며, 구체적인 타깃 자산이 공개되진 않았지만 롯데리츠와 한화리츠 역시 이에 해당합니다. 디앤디플랫폼리츠의 수송스퀘어 빌딩 역시 SK에코플랜트 퇴거 이후 스폰서인 SK디앤디가 마스터리스(전체 임차) 형태로 공실 리스크를 책임진다는 점에서 스폰서 활용 전략입니다.
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#소규모 #고수익

나아가 대규모 실물 자산을 통째로 매입하기보다, 기존 보유 자산 대비 규모가 작은 자산을 편입하거나(삼성FN리츠의 당산 에이원타워), 신한알파리츠와 한화리츠의 전략처럼 공동투자(JV) 또는 우선주 투자 형태를 적극 활용할 것으로 전망됩니다.
우선주 투자는 보통주에 비해 향후 자산 매각 시 자본이득(매각차익) 분배는 적지만, 자산 운용 기간 동안 상대적으로 높은 배당 수익률을 수취할 수 있다는 강력한 차별점이 있습니다. 이는 실물 자산 대비 초기 투자 금액이 적어 유상증자 부담이 덜하면서도, 고금리 대출 부담을 상쇄하고 배당 수준을 안정적으로 유지할 수 있습니다.

이는 지난 2023년  SK리츠 가 상대적으로 현금흐름이 견조했던 SK하이닉스 이천 수처리센터를 편입했던 사례, 그리고  코람코라이프인프라리츠(마제스타시티타워1, DF타워)와  롯데리츠(강남DF타워) 등이 상대적으로 배당률은 높으면서 실질 투자 금액 부담은 적은 우선주 지분을 편입하여 고금리 압박을 감당해 냈던 과거의 사례와 매우 유사한 형태입니다.
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​매각은 #매각에 따른 재평가를 핵심 키워드로 생각합니다.

이지스밸류리츠는 과거 반포 이수화학사옥과 이천YM물류센터의 매각을 추진했으나 최종 딜클로징에 이르지 못했던 경험이 있습니다. 이를 보완하듯, 상장 시점부터 보유해 온 코어 자산인 태평로빌딩의 리모델링 추진 과정에서 매수자에게 다양한 선택지를 제시하는 전략을 취하고 있습니다. 매수자가 자신의 상황과 필요에 맞게 인허가 조건이나 리모델링 범위를 선택하고, 이에 따른 매각 가격을 저울질할 수 있도록 설계한 점은 인상 깊습니다. 선택의 폭이 다양하다는 것은 역설적으로 시장의 다양한 매수 수요를 흡수해 매각 성공률을 극대화하겠다는 뜻입니다.

신한알파리츠는 과거 '용산 더프라임' 매각 이후 한동안 자산 매각 소식이 뜸했습니다. 이번 매각을 통해 지급될 특별배당이 리츠의 모든 가치를 대변할 수는 없겠지만, 최근 과도하게 낮아진 주가를 매끄럽게 끌어올릴 수 있는 촉매제 역할을 할 것입니다.
NH올원리츠의 그동안 주가 흐름이 지지부진했던 가장 큰 요인은 포트폴리오 내 호남권 자산에 대한 시장의 우려였습니다. 해당 지방 자산을 매각하고 서울 권역 자산으로 자본을 재배치하는 것은 만성적인 주가 저평가에서 벗어날 수 있는 확실한 방법입니다. 이재명 정부가 추진 중인 서남권 반도체 특화단지 관련 정책의 현실성 여부를 떠나, 적어도 리츠 입장에서는 호남권 자산을 성공적으로 엑시트할 수 있는 최적의 모멘텀을 맞이하였습니다.

자산을 매각하는 행위가 기계적인 주가 상승을 보장하는 것은 아닙니다. 그러나 과도한 디스카운트를 겪고 있는 위 3개 리츠의 주가가 본질적인 가치로 '재평가' 되는 계기가 될 것입니다. 또한, 매각을 통해 회수된 원본은 리모델링 자금으로 투입해 보유 자산의 가치를 향상시킬 수 있고, 새로운 우량 투자 자산을 발굴하거나, 고금리 기조에 대비해 기존 부채를 차환하는 등 유연한 재무 전략 구사가 가능해집니다.

시장 일각에서는 운용사(AMC)가 단순 매각 수수료 수취만을 목적으로 무리하게 자산 교체(Capital Recycling)를 단행한다는 비판적 시각도 존재합니다. 하지만 이들은 자산을 매각해야 저평가가 해소될 것이라고 생각합니다.