지난번 글에서는 P2P 대출의 특징에 대해서 설명하였습니다.

이번에는 필자의 실제 투자 경험담을 이야기하려고 합니다. 그중에서도 필자가 직접 투자해 보았던 P2P 투자 상품의 종류에 대해 설명하겠습니다.

기억에 남는 상품은 매우 많습니다. 야놀자나 이랜드 그룹 계열사(자연별곡, 켄싱턴호텔 등)가 P2P 대출을 통해 자금을 조달한 적도 있었고, 수많은 부동산 담보 대출 상품들도 기억에 남습니다. 현재 필자가 사용 중인 업체는 에잇퍼센트입니다. 특정 업체를 홍보하려는 목적보다는, 적어도 필자가 10년간 직접 이용해 온 곳이기에 이 업체를 예로 들어 이야기하는 것이 맞다고 생각합니다.

아래에서는 상품의 성격에 따라 종류를 분류하지만, 실제로는 법인의 매출채권 담보 대출임에도 불구하고 법인 대표의 신용도(연대보증)나 법인의 일부 부동산 등을 추가 담보로 설정하는 사례도 있습니다. 따라서 '이 상품은 무조건 이 종류다'라고 단정 지을 수는 없으며, 때로는 A 상품이 B 상품의 성격을 동시에 지니는 복합적인 경우도 존재합니다.

P2P 대출의 모토와 목적에 가장 부합하는 것은 개인 신용대출이라고 생각합니다. 하지만 이는 다소 유토피아적인 이상에 가깝습니다. 신용대출은 오로지 차주의 신용도만을 보고 실행하므로 담보가 없습니다. 중금리 대출이다 보니 실제 연체율이 치솟았고, 개인회생이나 법정관리에 들어가는 상품도 많았습니다.

한때는 인당 2,000만 원씩 빌리기도 하였으나, 어느 순간부터는 수백만 원 단위의 소액 대출이 증가하였습니다. 리스크 관리 차원에서 최대 액수가 다소 감소한 것입니다. 그럼에도 불구하고 원금을 갚지 않거나 연체하는 차주가 많았습니다. 그 영향으로 최근에는 관련 상품이 자주 출시되지 않고 있습니다.

 

채권은 사람이 사람에게 특정한 행위를 요구할 수 있는 권리이며, 물권은 누구에게나 주장할 수 있는 지배권입니다. 하지만 지금은 민법 시간이 아니므로, 독자 여러분의 이해를 돕기 위해 부동산 담보 대출과 그 외의 대출로 단순하게 분류하겠습니다. 

먼저 채권을 담보로 하는 대출입니다.

매출채권 담보대출 : 미래에 발생할 매출채권을 담보로 자금을 빌려주는 형태입니다. 하지만 매출의 변동성에 따라 상환 능력이 쉽게 영향받는다는 단점이 있습니다.

보험 질권설정 대출 : 필자도 딱 한 번 투자해 본 상품입니다. 자주 보기 힘든 상품인데, 차주 입장에서는 보험사에서 직접 보험계약 대출을 받는 것이 금리나 절차 면에서 오히려 유리하기 때문입니다.

스탁론 (주식 담보 대출) : 예전에는 비상장주식을 담보로 한 상품이 존재하였습니다. 비상장주식은 특성상 환금성이 떨어지며, 비상장주식거래사이트에 비상장주식을 전문으로 다루는 대출 업체가 따로 존재합니다. 

필자가 투자했던 상품은 당시 '크래프톤' 주식을 담보로 한 것이었습니다. 당시 크래프톤은 IPO(기업공개)를 준비 중이었고, 차주 역시 IPO 기간 동안만 자금을 빌리는 구조라 만기가 굉장히 짧았습니다.

현재는 이보다 코스피나 코스닥 등 상장주식을 담보로 하는 형태로 많이 이루어집니다. 상장주식을 담보로 잡은 뒤 담보인정비율(LTV)이 일정 수준 이하로 내려가면, 차주에게 증거금을 추가로 내게 하거나 주식을 강제로 시장에 매도(반대매매)해 버립니다. 이러한 주식 담보 대출은 대상 종목이 제한적이며(흔히 말하는 테마주는 불가능합니다), 주식 자체는 환금성이 우수한 자산입니다. 다만 만약 시장 전체에 사이드카가 연이어 발생한다면 어떻게 될지, 우리가 미처 감당하지 못하는 리스크도 발생할 수 있습니다. 금리는 연8%대 초반, 만기는 주로 3개월, 6개월, 12개월 단위로 구성됩니다. 

입주잔금 대출 : 주택에 입주하기 전에 실행하는 대출입니다. 분양계약서 및 1금융권 등의 기존 대출 내역을 토대로 추가 대출을 진행하는 구조입니다. 서울 일부 지역과 광명 등 신축 아파트 입주 전에 이 상품을 활용하는 사례가 많았습니다. 이는 신축 아파트에 투자하는 셈이므로 실제 아파트 실거래가를 참고하게 됩니다. 또한 신축 아파트 특성상 추후 경매에 넘어가거나 매매를 하더라도 가격 방어력이 좋습니다. 다만, 대부분 미등기 상태라는 특징이 있습니다. 조합 등에서 아파트 전체로 등기가 넘어오는 데 시간이 걸리기 때문입니다. 즉, 등기부등본이 아직 없다는 점이 특징이지만 상품 설명상으로는 주택 담보 대출로 취급합니다.

PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 : 코로나19 이전에는 오피스텔이나 LH, SH(서울주택도시공사) 등의 매입확약을 통하여 다세대 주택 등을 짓는 상품을 종종 볼 수 있었습니다. 당시에는 지금처럼 전세사기가 심각한 사회적 문제로 나타나지 않았기 때문입니다. 소규모 건설사는 자금이 부족하므로 빌라를 완공할 때까지 인건비, 자재비 등의 자금이 필요합니다. 이를 건축의 기성 단계(공정률)에 따라서 1차, 2차 형식으로 나누어 빌려줍니다. 이후 빌라가 완공되면 이를 매각하거나, LH·SH가 사회적 약자를 위한 주택으로 매입하여 그 대금으로 PF 대출을 모두 상환하는 구조입니다.

이름은 PF 대출이지만, 실제 대규모 재건축/재개발 조합에 빌려주는 상품은 아닙니다. 그런 상품은 증권사에서 'ㅇㅇ유동화제1차'와 같은 자산유동화기업어음(ABCP), 브릿지론, 전자단기사채 형태로 따로 셀다운(재매각)을 진행합니다. 개인 투자자도 증권사 리테일 창구 등을 통해 참여할 수 있지만, 사모 유동화 상품 특성상 최소 투자 금액이 1억 원 이상이라는 조건이 붙습니다. 단기상품으로 접근하지만, '22년말처럼 금리인상기에는 타격을 받을 수도 있습니다. 

P2P 업체의 PF 대출은 대부분 다세대(빌라) 건물 중심이었으나, 전세사기 여파가 확산된 이후로는 과거만큼 찾아보기 어려워졌습니다. 최근 업체들은 경매 시장에 나오는 기축 주택을 매입하는 경우가 많아졌고, 감정평가도 훨씬 까다롭게 진행하고 있습니다. 만기는 대개 3개월에서 6개월 정도로 짧은 편이었습니다. 다만, LH, SH 매입확약 상품은 해당 공사가 실제 주택을 매입해야 대금이 지급되므로 연체가 종종 발생하였습니다.

상가/모텔 담보대출 : 과거에는 수익성이 좋았으나 요즘은 경기 악화로 인해 상품을 잘 찾아보기 어렵습니다. 필자도 최근 상가 담보에 투자한 적이 있습니다. 과거에는 해당 담보물건의 정확한 소재지가 명시되어있었으나, 최근에는 차주의 개인정보 등을 보호하기 위해 자산의 정확한 위치는 '동' 단위 까지만 공개되어 알 수 없었습니다. 대신 LTV에 비해 상대적으로 높은 수익률을 지급받았습니다.

전세보증금 담보대출 : 엄밀히 따지면 부동산 자체는 아닙니다. 세입자가 집주인에게 돌려받을 '전세보증금 반환채권'을 담보로 하는 대출입니다. 다만, 유의해야할 점은 전세보증금이란 세입자가 집주인에게 빌려준 돈이며, 이를 담보로 하기 때문에 만약 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 등의 문제가 발생한다면, 경매에 넘어가는 등 다소 시일이 걸릴 수도 있습니다.

지분 담보대출 : 양도소득세 절감 등을 목적으로 아파트를 공동 명의로 등록하는 경우가 많습니다. 하지만 일방의 명의로만 두면 임의로 재산을 처분할 우려가 있어 공동 명의를 선택하기도 합니다. 지분 담보 대출은 이러한 공동 소유자 중 한 명의 지분만을 담보로 실행하는 대출입니다.

금리는 다소 높은 편이며, LTV는 상대적으로 낮게 설정되는 경우가 많았습니다. 업체 입장에서도 회수 가능성을 높여야 하기 때문입니다. 만약 경매에 넘어갈 경우, 지분 일부만을 보유했을 때보다 전체 지분을 보유했을 때의 원금 회수가능성이 훨씬 높습니다. 물론 지분 일부를 낙찰받은 뒤, 공유물분할소송을 통해 전체 물건을 경매에 넘기는 방법도 존재합니다. 하지만 그 과정에서 상당한 시간과 비용, 전문적인 기술이 필요하므로, 대출 실행 시 LTV를 최소화하고 금리를 높여 리스크에 대한 보상을 확실히 다지는 것입니다.

또한 지분 담보 대출이 단순히 일반적인 공동 명의 주택에만 해당하지는 않습니다. 기억에 남는 상품 중에는 최근 재건축 사업이 진행 중인 반포 디에이치 클래스트 (반포주공1단지 1·2·4주구 재건축) 사례도 있었습니다. 이 경우 각 조합원이 보유한 기존 아파트 소유권은 조합으로 넘어가고, 대신 재건축 사업의 '조합원 지분'을 받게 됩니다. 추후 아파트를 1~2채 단독 명의로 분양받더라도, 조합 상태에서는 형태가 '지분'이므로 지분 담보 대출 형태로 취급됩니다.

 

P2P 대출은 위와 같은 상품들로 구성되어 있으나, 실제 우리 생활에는 이보다 훨씬 더 다양한 대출 상품이 존재합니다. 가장 흔한 대출로는 전당포를 들 수 있습니다. 전당포는 IT 제품(스마트폰, 노트북 등)이나 명품(가방, 시계 등), 금반지 등을 담보로 잡습니다. 다소 생소하지만 나무를 담보로 하는 입목 대출이나, 과거 '돼지고기 담보 대출'로 화제가 되었던 재고자산 담보 대출도 있습니다.

이처럼 대출 시장에는 현물을 중심으로 한 대출도 있습니다. 다만 P2P 대출은 전국을 무대로 영업하기 때문에, 실제 현물을 직접 받아 감정하고 안전하게 보관하는 데 너무 많은 비용이 들어간다는 한계가 있습니다. 따라서 골드바나 명품 같은 현물은 P2P 업체의 담보로 활용하기 어렵습니다. 이러한 이유로 P2P 업체들은 주로 공간적 제약이 적은 신용 대출이나 부동산 담보 대출을 취급하게 됩니다.

대출의 본질을 생각해보면 결국 '돈을 빌려주고' '그 돈을 안전하게 돌려받는 것'입니다. 차주가 무엇을 맡기고 어떤 사유로 돈을 벌어서 갚는지는 어디까지나 차주 개인의 사정입니다. 모로 가도 서울만 가면 된다는 속담처럼, 어떠한 루트를 활용하더라도 높은 수익을 거두되 원금을 안전하게 회수하는 것이 가장 중요합니다.

이러한 관점에서 필자가 경험해 본 결과, 신용 대출보다는 결국 담보 대출이 낫다고 생각합니다. 과거 매출채권 담보 대출 등도 다양하게 경험해 보았으나 리스크 관리가 까다롭고 어려웠습니다. 결국 가장 안정적인 것은 부동산 담보 대출이었습니다.

필자는 지금까지 두 곳의 업체만 사용해 보았습니다. 그중 한 곳은 엄밀히 말해 P2P 대출 업체라기보다 크라우드 펀딩 업체에 가까웠습니다. 그러다 보니 마케팅을 통해 돈은 잘 끌어모았으나, 정작 부실이 발생했을 때 추심하거나 채권을 회수하는 노하우는 전혀 없었습니다. 문제가 생기자 투자자들에게 알아서 해결하라는 식의 방관자적인 태도를 보였고, 결국 필자는 그 업체에서 손실을 보았습니다.

과거 P2P 시장에서는 법인 대출, 병원 대출, 뮤지컬 대출 등 다양한 채권들이 출시되었으나 상당수가 부도 및 손실 처리가 되었습니다. 참고로 뮤지컬 대출의 경우 티켓 예매 대금 등의 매출채권이 담보가 됩니다. 

앞서 돼지고기 담보대출에 대해서 잠시 언급하였습니다. '16년 동양생명은 냉동창고의 돼지고기를 담보로 대출을 해주었는데, 차주는 하나의 돼지고기 자산에 대해 여러 기관에서 중복대출을 받았습니다. 결과적으로 담보가 있다고 해도 제 기능을 하지 못한 경우도 있었습니다. 

또한 중소기업 대출을 진행하면서 느낀 점도 많습니다. 대기업의 안정적인 협력업체조차 갑작스럽게 법정관리에 들어가기도 하였습니다. 사업에 정말 진심인 차주도 많았지만, 애초에 기획 대출을 통해 투자금을 편취하고 자취를 감추려는 차주도 많았습니다. 사업을 유치원생들의 시장놀이처럼 여기며, 정부 지원금만 받으면 그만이라는 식으로 재무에 대한 개념이 전혀 없는 경영자도 있었습니다.

결국 우리가 냉정하게 살펴봐야 하는 것은 대출의 본질입니다. 투자자 입장에서는 차주가 사업에 진심인지 기획 대출인지 일일이 파악할 필요가 없으며, 그 사업이 최종적으로 성공할지 실패할지까지 예측할 필요도 없습니다.

대출 상품 투자의 진짜 본질은 '리스크 대비 수익률이 우수한가', 그리고 '실제 차주가 돈을 갚지 못하더라도 원금을 돌려받을 길이 확실하게 고안되어 있는가'입니다. 

투자 과정에서 연체는 필연적으로 발생합니다. 만약 연체가 전혀 발생하지 않는 초우량 차주였다면, 애초에 P2P가 아닌 1금융권을 방문했을 것입니다. 다만 연체가 발생하더라도 이를 회수하는 시스템만 갖춰져 있다면 전체적인 수익률은 준수하게 유지됩니다. 현재 필자의 투자 포트폴리오에도 P2P 대출 연체는 종종 발생하고 있습니다. 짧게는 며칠 만에 해결되기도 하지만, 현재 1건은 장기 연체 상태에 머물러 있습니다. 하지만 차주가 당장 갚지 못하더라도 담보로 잡은 부동산이 경매 프로세스로 넘어가기 때문에 원금 회수 측면에서 크게 걱정하지 않습니다. 연체되면 현금흐름은 나빠지지만, 일정기간이 경과하면 연체이자가 붙기 때문에 막연히 손해라고 생각하지는 않습니다.