안녕하세요. 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요~!

오늘은 상업용 부동산 투자를 결정할 때 알아야 할 3가지 중 마지막 내용을 소개하겠습니다. 적정한 가격에 매입하고, 임차인의 신용도와 구성까지 체크했다면 마지막으로 운영 비용과 계획, 매각 방안을 생각해야 합니다.

상업용 부동산 투자는 앞서 살펴본 것처럼 임대 수익과 매각 차익이라는 2가지 수익이 발생할 수 있지만 자산 운영을 위한 비용도 발생합니다. 특히, 상업용 부동산은 물리적인 상태와 운영 상황이 제각각이기 때문에 향후 인수를 했을 때 비용을 절감할 수 있는 방안이 있는지도 면밀히 살펴봐야 합니다.

가장 먼저 살펴봐야 할 것은 운영 인력의 효율화 여부입니다. 인건비는 부동산을 운영하는 과정에서 발생하는 비용에서 가장 큰 비중을 차지하는 항목 중 하나입니다. 기본적으로 보안 설비를 설치하거나 무인 주차 시스템을 도입하여 운영 인력을 효율화할 가능성이 있는지를 확인하면 비용 절감에 도움이 됩니다.

물리적인 하자나 건축설비 등의 노후도도 살펴봐야 합니다. 예를 들어, 기계실이나 옥상, 계단실 등을 육안으로 살펴보고 제대로 관리는 되고 있는지 작동은 잘 되는지 꼭 체크를 해봐야 합니다. 만약, 문제가 생길 여지가 조금이라도 보이면 전문가에게 물리적인 상태검토를 요청한 뒤 그 내용을 바탕으로 매각가 조정 협의를 진행합니다. 매입 후 운영하면서 수선비나 공사비로 큰 비용이 발생할 확률을 낮출 수 있는 방법이죠.

상업용 부동산의 수익 가운데 매각차익은 경우에 따라서 운영 수익보다 훨씬 큰 부분입니다. 전문 투자자들은 자산을 매입할 때부터 어느 정도 기간을 운영할 것인지, 그 후 어떤 매수자에게 팔 것인지를 고려합니다. 투자금 회수에 대한 방안을 미리 계획하는 것입니다.

물론 우량한 자산이라면 계속 보유하는 것도 좋겠지만 시간이 지나면 건축물이 노후화되고 시장 환경도 변화하면서 자산 가치가 하락할 위험은 항상 존재합니다. 그렇기 때문에 매각 시점에 대한 준비를 먼저 해야 합니다. 시점이라는 기준이 있고, 계획을 세워두면 운영 기간 동안 자산 가치를 향상시키기 위한 전략도 세울 수 있죠. 그에 맞춰 자산을 효율적으로 운영할 수 있다는 장점이 있습니다.

앞서 살펴본 3가지는 상업용 부동산 투자 전에 살펴봐야 할 가장 기본적인 사항들입니다. 물론 상업용 부동산의 특성상 자산의 유형도 다양하고 운영 상황들이 다르기 때문에 규격이 있는 제품처럼 검토하는 것은 사실상 불가능합니다. 여러 변수가 생길 수밖에 없죠. 그러나 기본만 지켜도 투자의 성공률을 높일 수 있습니다. 이 사실을 꼭 기억하길 바랍니다.