지난 회차에 이야기했던 공급량은 리츠의 기초자산 가치 산정에 중요한 영향을 미치는 것은 맞지만, 한 가지 한계가 있습니다. 범위가 너무 넓다는 것입니다.

예를 들자면 2024년 한 해 동안 우리나라에 공급된 아파트가 몇만 채인지도 중요하지만 내가 살고 있는 지역에 얼마만큼의 아파트가 공급되는지 더 중요합니다. 쉽게 말해서 반포 래미안 원베일리, 원펜타스가 공급되더라도 부산 남천동 삼익비치아파트나 해운대 아이파크 가격에 영향을 미치지 못하는 것과 같은 의미입니다.

그래서 우리가 관심 있는 지역으로 범위를 좁힐 필요가 있습니다.

✔ 지역 분류의 의미 이해하기

어떻게 좁히면 될지 궁금하실 겁니다. 일단 지역에 대한 법률적 정의를 살펴보며, 지역의 개념을 먼저 이해하면 좋습니다.

🔎 법률에서 정의한 ‘지역’
인근지역
"인근지역"이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 대상부동산)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

유사지역
"유사지역"이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

동일수급권
"동일수급권"이란 대상부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

아파트를 예로 조금 더 설명하겠습니다. 먼저 기준으로 삼을 부동산이 필요합니다. 저는 서초구 반포동 아크로리버파크(이하 아리팍)를 기준으로 정했습니다. 비교적 신축이며, 누구나 선호하고, 가격대가 높은 부동산. 그중에서도 ‘주택-아파트’에 속합니다.

이런 속성을 가진 아리팍을 기준으로 했을 때 아리팍이 속한 서초구 반포동 일대가 인근지역입니다. 대상 부동산과 가까이 있으며, 가격대가 비슷하고 용도가 비슷한 래미안원베일리, 원펜타스, 퍼스티지 등이 비교 대상입니다.

유사지역은 대상 부동산이 속하진 않지만, 유사한 특성을 갖는 지역을 뜻합니다. 개포동의 디에이치아너힐즈, 개포자이프레지던스, 디에이치자이개포 등이 고급 아파트이며 신축이라는 점에서 유사한 특성을 가진 대상입니다.

동일수급권이란 인근지역과 여러 유사지역을 포함하는 개념입니다. 가령, 용산 한남더힐, 용산 이촌동 래미안챌리투스 등은 서초, 강남에 위치하지는 않지만, ''서울의 신축 고급 아파트''라는 점에서는 대상 부동산을 대체할 수 있고, 가격 측면에서도 경쟁 관계가 성립할 수 있을 것입니다.

다만 용어나 개념은 칼로 무를 자르듯 정해져 있는 것이 아니기 때문에 기준에 따라 변경될 수 있습니다. 동일수급권을 서울 중에서도 강남 일대로 그 범위를 줄일 수도 있고, 오히려 넓혀서 서울 전역을 설정할 수도 있습니다.

또한, 부동산의 용도, 종류, 규모에 따라서도 범위는 달라질 수 있습니다. 예를 들어서, 아파트나 주거용 건물은 그 범위가 좁을 수 있지만, 공장, 물류센터 등은 동일수급권에 대한 범위가 아파트에 비해 훨씬 넓습니다.

리츠 투자자는 ‘지역’을 이해해야 한다_上