리츠 투자에서 지역을 이해하는 것이 얼마나 중요한지에 대해 이야기를 해봤습니다. 지금까지 거시적인 지표와 공급량에 따라 기초자산의 가격이 변동할 수 있다는 주제를 다뤘다면 이번에는 토지 및 건축물 특성을 활용한 미시적 관점에서 기초자산 자체를 파헤쳐 보겠습니다.

청담동이든 전남 해남 땅끝마을이든 우리나라의 모든 땅은 하나의 용도지역으로 지정되어 있습니다(한 토지에 두 개의 용도지역을 보유한 일부 토지가 있지만 굉장히 특수한 경우임).

이 문장을 이해하기 위해 꼭 알아야 하는 것이 용도지역이라는 단어의 의미입니다. 용도지역이란, 난개발을 막고 부동산을 효율적으로 이용하기 위해 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이를 제한하는 것을 뜻합니다. 지자체의 조례를 비롯해 다른 법률(건축법, 주택법)로 조정은 가능하지만, 기본적으로 용도지역에 따라 부동산 활용이 진행됩니다.

즉 내 땅이 어떤 용도지역인지에 따라 어떤 건축물(아파트, 공장, 오피스, 상가, 닭장 등)이 들어설 수 있으며, 몇 층으로 지을 수 있는지, 높이는 어디까지 가능한지, 토지 면적의 몇 %까지 활용할 수 있는지 달라진다는 것입니다. 같은 서울, 같은 구, 같은 동일지라고 용도지역은 다를 수 있습니다.

CBD, GBD, YBD 등 업무지구는 도시지역-상업지역 중 중심상업지역으로 지정되어 있습니다. 건물을 가장 높게 지을 수 있고 고층 오피스, 상업용 부동산이 들어설 수 있죠. 리츠가 가진 자산 중에서 대표적으로 SK리츠의 서린빌딩, 신한알파리츠의 그레이츠청계(대일빌딩)이 중심상업지역에 위치하고 있습니다.

반면, 디앤디플랫폼리츠의 세미콜론 문래 빌딩은 도시지역-공업지역 중 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 중심상업지역의 용적률과 층수제한이 준공업지역보다 완화되었기 때문에 서린빌딩이 세미콜론 문래 빌딩보다 높은 층수인 것입니다. 만약 서울시 도시계획이 변경되어 공업지역에서 상업지역으로 종상향이 된다면 세미콜론 문래 빌딩이 있는 지역의 토지가치는 증가합니다. 그만큼 더 높은 건물을 지을 수 있기 때문입니다.

코람코더원리츠의 자산인 하나증권 빌딩(여의도 위치)을 예시로 토지 활용에 대해 좀 더 설명해 보겠습니다. 하나증권 빌딩은 법정 용적률 대비 낮은 용적률로 개발 가능성을 보유하고 있습니다.

방법은 크게 3가지 정도로 살펴볼 수 있습니다. 첫째는 현재 빌딩을 수평으로 증축해 저층부에 리테일, F&B 업종을 입점시킬 수 있습니다. 현재보다 더 높게, 수직으로 증축해 오피스 층을 늘리고 기존 사무실로 사용되던 공간을 리테일로 전환하는 것도 방법입니다. 마지막으로 잔여 주차장 부지를 활용해 별관을 신축할 수 있습니다.

이런 과정에서 건축비는 들겠지만, 신축 오피스 품귀 현상과 여의도라는 입지를 감안할 때 재산가치를 올릴 수 있다고 생각합니다. 아직 한국에 도입되지 않았지만, 미국이나 일본에서는 잔여용적률을 매각할 수 있는 TDR(Transfer of Development Rights) 제도나 용적률거래제도 등을 활용하기도 합니다. 즉, 리츠가 사용하지 않은 ‘용적률’이 누군가에게는 경제적 가치가 있다고 볼 수 있습니다. 그 가치를 리츠가 발굴하고 개발한다면 리츠 주주들은 새로운 가치를 얻게 되는 것입니다.