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부동산의 가치는 쓰는 사람에 따라 차이가 나기 마련입니다. 그래서 수익 요인이 중요한 투자 목적의 자산일수록 임대 수요가 많은 곳인지, 그 목적에 맞게 개발되어 있는지가 투자를 결정할 때 판단의 중요한 요인이 됩니다.
부동산 개발 방식 중, 임차인의 요구에 맞춰 설계∙건축한 후 장기 임차계약을 맺어 안정적으로 투자 및 운용하는 ‘맞춤형 개발’ BTS(Build-to-Suit)’가 있습니다. 토지 매입부터 설계 및 시공까지 임차인의 요구사항을 반영하여 준공 후 장기 임대하는 방식입니다. 
이 방식은 투자자 및 임대인 입장에서는 안정적인 장기 임차를 통해 투자금 회수와 부동산 가치 상승을 기대할 수 있고, 임차인은 니즈에 맞는 신축 부동산 임차로 초기 투자 비용 최소화와 사업 목적으로 바로 사용 가능하다는 장점이 있습니다.
삼성전자 포항 물류센터는 BTS(Build-to-Suit) 방식으로 개발된 물류센터의 대표적 사례입니다. 삼성전자의 물류를 담당하는 자회사 삼성전자로지텍㈜이 경북 지역 거점 물류센터로 사용하기 위해 개발된 후, 2023년 10월부터 10년 장기 임대차 계약으로 사용되는 자산입니다. 
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<h3 class="MsoNormal">임차인의 니즈에 맞춰 건설 후, 장기 임대하는 맞춤형 개발 물류센터</h3>
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&nbsp; 삼성전자 포항 물류센터는 경상북도 포항시 북구 기계면 내단리에 위치한 ‘통과형 물류센터’입니다. 통과형 물류센터는 일반적으로 재고를 쌓아두는 목적의 보관(storage)형 창고가 아니라, 물류 흐름의 중간 거점(허브) 기능의 단기 체류형 물류시설을 의미합니다. 이런 시설은 보통 입고 후 48시간 이내에 출고하는 물건을 임시 적치하는 물류 허브 기능을 담당하게 됩니다. 
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<h6 style="text-align: left;">물류센터 전경 Ⓒ안명숙</h6>
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일반적으로 통과형 물류센터는 대도시 외곽이나 고속도로 접근성이 우수한 교통 요지에 위치하며 택배나 신선식품, 소비재 등 빠른 회전이 중요한 업종에 필요한 인프라입니다. 국내에서는 CJ대한통운 곤지암 메가허브터미널, 한진 대전 메가허브터미널, 롯데글로벌로지스 오산 허브터미널 등이 통과형 물류센터의 대표적 사례로 손꼽히죠.
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<h6 style="text-align: left;">물류센터 내부 Ⓒ안명숙</h6>
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삼성전자 포항 물류센터는 국도 31호선과 새만금포항고속도로의 교차지점에 가까운 전략적 입지에 자리하고 있습니다. 단구IC와는 약 0.8km 거리로 접근성이 좋으며 서포항IC, 포항IC, 성곡IC 등 주요 고속도로 출입구들과도 반경 15km 내에 위치해, 경북권 산업벨트와의 연계도 뛰어납니다. 이러한 입지 특성은 전자, 철강, 기계, 소재 등 포항 지역 산업군의 공급망과도 밀접하게 연결되어, 물류 거점으로서 높은 효율성을 제공합니다.
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<h6 style="text-align: left;">포항 삼성전자로지텍 물류센터는 국도 31호선을 따라 서포항IC와 새만금포항고속도로(대구–포항 구간)로 연결되는 우수한 교통망을 갖추고 있다.</h6>
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본 자산은 대지면적 9,622㎡(약 2,910평)에 지상 1~2층 규모 물류센터 3개 동이 조성되어 있습니다. 연면적은 4,364㎡(약 1,320평) 규모이며, BTS(Build-to-Suit) 방식으로 설계되어 효율적인 물류 흐름과 운영이 가능합니다. 총 96대를 세울 수 있는 주차 공간이 확보되어 있으며, 2023년 3월에 준공 및 사용 승인을 받아 최신 시설 기준을 충족하고 있습니다.
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<h6 style="text-align: left;">물류센터 부지 내 주차공간 일부 Ⓒ안명숙</h6>
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삼성전자로지텍㈜은 삼성전자가 100% 출자한 물류 계열사로, 신용도와 운영 안정성이 높은 임차인입니다. 본 자산은 2033년 3월까지 10년간 전면 임차 계약이 체결되어 있어, 안정적인 수익성을 기대할 수 있는 조건을 갖추었습니다.
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<h3 class="MsoNormal">삼성전자 경북 물류거점, 2033년까지 장기 임차 계약</h3>
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&nbsp; 현재 국내 상업용 부동산 시장은 과잉 공급 우려에서 벗어나 점차 수급 균형을 찾아가고 있으며, 장기 임대가 확보된 물류센터 자산에 대한 관심은 점점 더 높아지고 있습니다. 특히, BTS 구조로 100% 임대가 완료된 물류센터는 신규 공급이 제한되는 상황에서 희소성과 투자 안정성을 동시에 갖춘 자산으로 평가받고 있습니다.
실제 지난해 삼성전자 아산 물류센터가 유사한 조건으로 약 100억 원 후반대에 거래되었으며, 본 포항 물류센터 또한 비슷한 구조와 수익률을 갖추고 있어 투자자들 사이에서 높은 관심을 받고 있습니다. 
삼성전자라는 우량 임차인의 장기 임대, 공실 리스크 없는 안정적 현금흐름, 산업벨트 내 입지적 희소성, 신축 물류시설의 최신 설계 기준 충족 등은 이 자산의 안정성과 매력을 뒷받침합니다. 누구에게, 얼마 동안, 어떤 조건으로 임대되었는지가 명확해 수익 구조가 뚜렷하고, 매달 예측 가능한 임대료가 정기적으로 들어오는 ‘현금흐름형 자산’입니다. 이처럼 수익의 흐름이 안정적으로 설계된 실물 자산이라면, 그 자체로 충분한 투자 이유가 되지 않을까요?
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삼성전자가 10년 장기 임차한 이 맞춤형 물류센터 자산은, 우량 임차인과의 안정적인 계약 구조로 주목받고 있습니다. 뛰어난 교통 접근성, 신축 시설, 장기 임차 계약이라는 3박자가 어우러져 꾸준한 임대 수익을 창출하는 현금흐름형 실물자산으로 평가받고 있습니다.

[리치라운지 자산답사기] 맞춤형 시공과 장기 임대로 구현한 '현금흐름형 실물자산'