안녕하세요. 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요~! 상업용 부동산과 관련해 알아두면 도움이 되는 정보들을 꾸준히 전달하겠습니다. 오늘의 주제는 건물의 용도입니다.
부동산을 개발할 때는 먼저 어떤 사용자를 위한 것인지 결정하게 됩니다. 이때 건물의 용도를 정하게 되죠. 하지만 부동산의 특성상 이러한 용도를 충분히 고민했더라도, 주변 환경의 변화나 시대의 흐름에 따라 원래 의도한 목적을 충족하지 못하거나 원활하게 활용되지 않는 경우가 생깁니다. 이런 상황이 발생하면 부동산의 용도를 현실에 맞게 변경해야 합니다.
그렇다면 건물의 용도는 어떻게 바꿀 수 있을까요? 용도 변경의 절차를 살펴보겠습니다. 또한 상업용 부동산의 각 목적에 따라 용도가 변경된 사례들을 소개하겠습니다.
건물의 법적 용도 구분
건물의 용도는 임의로 변경할 수 있는 것이 아닙니다. 법에서 정한 기준에 따라 관련 절차를 거쳐야 합니다. 건물의 법적 용도는 건축법 시행령에 따라 다음과 같이 9개 시설군으로 구분됩니다.
1번이 가장 상위 시설군이며, 9번이 가장 하위 시설군으로 분류됩니다. 각 시설군은 중분류, 세분류로도 나뉘게 됩니다. 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경하는 경우에는 신고 대상이며, 하위 시설군에서 상위 시설군으로 변경할 경우에는 허가 대상입니다. 또한, 시설군 간 용도 변경 시에는 건축물대장 기재 내용 변경 신청을 통해 진행할 수 있습니다.
수요자와 기능 변화에 따른 용도 변경
상업용 부동산에서 용도 변경이 이루어지는 대표적인 사례는 수요자, 즉 사용자의 변화에 따라 건물의 기능을 바꾸는 전략입니다.
예를 들어, 기존 오피스 빌딩을 호텔로 변경하는 경우가 있습니다. 코로나 이후 해외 관광객 수가 폭발적으로 증가하고, 건축비 상승으로 인해 신규 호텔 공급이 어려워지면서, 기존 건물을 호텔로 전환하는 사례가 등장하고 있습니다.
대표적인 사례가 최근 새롭게 개장한 보코서울명동 호텔입니다. 이 호텔은 원래 인송빌딩이라는 이름의 오피스 빌딩이었습니다. 오피스로 매각이 어려워 호텔로 용도를 변경한 뒤, ‘티마크그랜드호텔’이라는 브랜드로 운영되었지만, 코로나 시기를 겪으며 폐업하였습니다. 이후 시장이 회복되자 새로운 투자자가 이를 인수해 보코서울명동 호텔로 재개장한 사례입니다.
보고서울명동호텔의 모습 ⓒ그래비티자산운용
다음으로는 리테일(상업시설) 용도에서 오피스 용도로 전환한 프로젝트들도 있습니다. 성동구 엔터식스 한양대점은 쇼핑몰로 운영되었으나, 오피스 빌딩으로 전환하는 사례입니다. 이례적으로 기존 주상복합 건물의 리테일 공간을 업무시설로 전환하는 것이죠. 리테일 상가로 기획된 만큼 바닥 면적이 넓고, 교통 접근성이 좋은 점을 활용해 업무시설로 리모델링한 전략적 용도 변경입니다.
엔터식스 한양대점 모습 ⓒGRE투자운용
용도 변경 시 고려해야 할 사항들
부동산을 보다 효율적으로 활용하기 위해 용도 변경을 검토할 때는 기본적인 절차를 숙지하고 있어야 합니다. 용도 변경은 건축법 및 관련 법령 검토에서 시작됩니다. 이후 용도 변경이 가능하다고 판단되면, 유관 기관과 사전 협의를 거쳐 허가 신청을 하게 되며, 문제가 없으면 사용 승인이 완료됩니다.
[사용 승인 절차]
건축법 및 관련 법령 검토 → 사전 협의 → 허가 신청 → 사용 승인
아래는 용도 변경 시 각 유관 부서와 협의해야 할 주요 사항들입니다. 부동산의 특성에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 전반적으로 많은 검토가 필요하다는 점을 알 수 있습니다.
- 건축과: 주용도 변경 가능 여부, 건축법 적용 여부
- 교통과: 주차장 설치 기준
- 복지과 / 보건소: 장애인 편의시설 여부, 식품위생 관련 허가
- 소방서: 소방설비 기준
- 환경과 / 상하수도과 등: 사용 용도에 따른 영향
용도 변경의 근본적인 목적은 ‘사용자에게 적합한 공간을 만드는 것’입니다. 임대인 입장에서도 용도 변경을 통해 건물의 가치를 높이는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 용도 변경 후 수익 측면에서 유효한지 먼저 검토해야 하며, 법적으로 가능한지도 면밀히 확인한 후 종합적으로 판단하는 것이 필요합니다.
