안녕하세요. 여러분의 친절한 부동산 선배, 민이에요! 오늘은 건물 관리에 대한 이야기를 해보겠습니다.
부동산을 매입하면 ‘건물주’가 되지만, 그만큼 해야 할 일도 많아집니다. 부동산은 크게 토지와 건축물로 나눌 수 있는데요. 건축물의 규모와 그 안에 설치된 설비, 장비 등에 따라 관리해야 하는 범위와 수준도 달라집니다. 특히 주거용 부동산과 달리, 상업용 부동산은 업무시설이나 판매시설 등이 입주하기 때문에 입주자들이 원활히 업무나 영업 활동을 할 수 있도록 다양한 건축 설비가 필요합니다. 이를 위해 기계실, 전기실 등이 설계되며, 각종 건축설비를 모니터링하고 통제할 수 있는 방재실이 갖춰져야 하는 경우도 있습니다.
직접 관리 vs 전문업체 위탁관리
빌딩을 직접 관리할 수 있을지는 해당 자산의 규모나 설치된 설비의 범위에 따라 달라집니다. 예를 들어, 특별한 전문지식 없이도 운영할 수 있는 간단한 냉난방 장비가 설치된 건물이라면, 소유자가 직접 관리하고 정기적으로 외부 업체를 활용해 유지보수를 진행해도 무방합니다. 반면, 대형 보일러나 냉동기와 같은 설비가 설치된 규모가 큰 건물이라면 이를 운영하고 관리할 수 있는 전문 인력이 필요합니다. 이런 경우에는 외부 전문업체에 위탁해 관리하는 것이 일반적입니다.
또한 건축물의 규모에 따라 전기 설비나 소방 시설 등 법적으로 자격 선임이 필요한 경우가 많습니다. 이러한 자산은 면허와 인력을 보유한 전문업체를 통해 관리하는 것이 효율적입니다. 특히 신축 건물의 경우 시공사로부터 건물을 인수받을 때, 전문업체를 활용하면 하자 관리와 초기 운영 안정화에 큰 도움이 됩니다.
전문업체 활용의 장점과 단점
전문업체를 활용하면 그들의 노하우를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 예컨대, 사전 점검이나 주기적 관리를 통해 각종 사고를 예방할 수 있으며, 사고 발생 시 보유한 협력 네트워크를 통해 긴급 대응이 가능합니다. 이러한 협력업체와의 관계를 통해 개인이 직접 처리할 때보다 유리한 조건으로 문제를 해결할 수 있고, 사전 검토를 통해 효율적인 대안을 제시받을 수도 있습니다. 임차인 대응에도 유리합니다. 물론 임대인과 임차인이 직접 소통하는 것이 장점일 수 있으나, 빌딩에서 발생하는 다양한 이슈를 소유자가 모두 감당하기는 어려운 경우가 많습니다. 이럴 때 전문업체가 임차인 관리를 맡고, 주요 의사결정이나 협의가 필요한 부분만 임대인이 신경 쓰는 방식이 효율적입니다.
다만, 전문업체를 활용하면 그에 따른 비용도 발생합니다. 부동산 자산 운영에 충분한 예산이 확보되어 있고, 임차인들에게 수준 높은 서비스를 제공할 계획이라면 전문업체를 통한 관리가 바람직합니다. 결국 이는 부동산 자산의 가치를 높이고, 안정적인 운영을 가능하게 하는 수단입니다.
직접 관리가 유리한 경우
관리업체 입장에서는 규모가 작은, 이른바 ‘꼬마 빌딩’ 자산에 대해서는 자산관리 업무를 수행하지 않는 경우도 많습니다. 청소나 간단한 유지보수는 하지만, 대형 빌딩처럼 전문적인 자산관리는 하지 않기도 합니다. 이는 해당 자산의 관리 범위가 좁고, 투입 인력에 비해 사업성이 낮기 때문입니다. 마찬가지로 소유자 입장에서도 큰 비용을 들여 외주 관리를 할 필요성을 느끼지 못할 수도 있습니다. 전문적인 관리가 필요한 설비가 없고, 소유자가 기본적인 관리 지식을 갖추고 있을 경우 직접 관리가 유리합니다. 이 경우 필요에 따라 유지보수 업체와 계약해 정기적으로 관리하는 방식도 가능하니 다양한 옵션을 고려해 봐도 좋습니다.
사실 부동산 관리에 정해진 정답은 없습니다. 상업용 부동산은 소형 꼬마 빌딩부터 대형 프라임 빌딩까지 규모도 다양하고, 입지와 용도에 따라 임차인의 구성도 제각기 다르기 때문에 상황에 따라 최적의 방식을 선택해야 합니다. 빌딩의 규모와 설비에 따라 전문 업체가 필요한 경우라면, 해당 분야의 신뢰할 수 있는 회사를 선정해 관리를 맡기면 됩니다. 이때 주기적으로 다른 업체와 비교해 보며 비용과 서비스 품질이 적정한지 점검하는 것이 좋습니다.
궁극적으로 중요한 것은 임차인들이 불편 없이 공간을 이용할 수 있도록 하고, 이에 합당한 임대료와 관리비를 납부할 수 있도록 기본적인 환경을 제공하는 것입니다. 이 기준을 바탕으로 외부 업체의 활용 여부를 결정하면 좋을 것입니다.
