어느새 리츠 투자 기본기 시리즈가 세 번째 시즌입니다. 첫 시즌에서는 리츠에 대한 기본적인 개념과 투자 방법 등을 알아봤습니다. 이어진 시즌2에서는 리츠의 구성요소 중 ‘자산’과 ‘부채’에 초점을 맞춰 소개했죠. 이번에 새로 시작되는 시즌3은 투자자가 받는 배당금의 원천이 되는 리츠의 ‘수익’과 ‘비용’에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
리츠의 수익은 어떻게 발생할까?
시즌2 아티클 중 <부동산 가치는 어떻게 결정될까?>에서 부동산의 가치는 원가방식, 수익방식, 비교방식으로 결정된다는 설명을 했습니다. 그중 수익방식은 부동산을 통해 발생하는 수익으로 부동산 가액을 추정하는 방식입니다. 즉 리츠가 벌어들이는 수익은 부동산 가치에도, 배당금에도 영향을 미치는 요인이 될 수 있습니다. 당연히 주가에도 영향을 미치게 됩니다.
신한알파리츠 14기 손익계산서 ⓒ신한알파리츠
신한알파리츠 손익계산서를 보면 리츠의 영업수익은 임대료 수익, 관리비 수익, 기타영업 수익으로 구성되어 있습니다. 이를 예시를 통해 설명하겠습니다.
우리가 대학가 투룸 건물(10개 호실)에 투자했다고 가정해 보고 수익 구성을 구체화해 보겠습니다. 한 달이 벌 수 있는 최대 수익은 월세(100만 원)*10개 호실인, 총 1,000만 원입니다. 다만 학기의 변동, 계절적인 요인, 코로나와 같은 예상외 상황 등으로 일시적인 공실이 발생할 수 있습니다. 또한 임대료 미납이 있을 수 있죠.
이런 상황들을 고려해 1개 호실이 공실이었다고 가정하면 가능 총소득인 1,000만 원에서 100만 원(공실)을 제외한 900만 원이 수익입니다. 여기에 관리비 수입을 더합니다. 전기, 수도 등에 필요한 비용, 복도와 계단을 청소하는 비용, 엘리베이터 점검 비용, 쓰레기장을 관리하는 비용 등을 임대인이 받습니다. 1층에 자판기, 코인세탁기 등을 놓으면 추가 수익도 발생할 수 있죠. 이 부분이 기타영업 수익입니다.
물론 관리비 수익은 관리자 인건비 등 비용 지출이 이뤄지기 때문에 실제 수익이라기보다 잠깐 스쳐 가는 수익에 가깝습니다. 물론 투룸 건물의 청소나 관리를 직접 한다면 수익이 될 수 있죠. 기타영업 수익도 전체 수익에서 차지하는 비중은 미미합니다. 결국 우리가 신경 써야 하는 수익은 임대료 수익입니다. 임대료 수익이 배당금의 원천이기도 합니다.
임대료를 확인하는 방법
삼성FN리츠가 보유 중인 대치타워 임대차현황 ⓒ삼성FN리츠 IR
임대료를 확인하는 방법도 실제 사례를 중심으로 풀어보겠습니다. 삼성FN리츠가 보유한 FN타워 대치의 임대차현황을 보면 삼성생명, 삼성화재, 삼성카드, 뤼이드, 농협은행 등이 FN타워 대치를 임차해서 사용하고 있습니다. 앞서 설명한 사례에서 투룸 건물의 전체 호실 임대료를 합한 금액이 최대 임대수익인 것처럼, 이 건물을 임차한 회사들이 낸 전체 임대료가 리츠 수익의 원천입니다.
다만, 위의 표는 상대적인 임대료 비교에는 유용하지만 특정 임차인의 임대차계약 금액과 기한 등을 알아보기에는 불편한 부분이 있습니다. 이때 조금 더 편리하게 확인할 수 있는 방법이 있습니다. ‘다트전자공시’에서 삼성FN리츠를 검색하면 사업보고서, 주주총회소집결의, 부동산투자회사금전배당결정 등 여러 보고서들이 있습니다. 이 중에서 ‘부동산투자회사부동산임대’ 보고서를 확인하면 각 임대차계약의 상세 내용을 확인할 수 있습니다.
삼성FN리츠 FN타워 대치의 임차인인 CJ올리브영의 임대차 계약 내용 ⓒ다트전자공시
FN타워 대치의 임차인 중 한 곳인 CJ올리브영의 상세 임대차계약 내용입니다. 25년 2월 1일부터 계약을 맺었고, 30년 1월 31일까지 사용할 예정입니다. 보증금 4억에 월 임대료 1,500만 원이며 신규계약입니다.
이처럼 리츠가 가진 자산에서 얼마의 임대수익이 발생하고 있는지를 알아보면 리츠의 수익과 배당금의 규모 등을 파악할 수 있습니다. 또한 리츠 투자를 진행할 때 리츠의 수익이 언제까지 일정하게 유지될 수 있는지(임대 계약 기간을 확인하면 예상이 가능하겠죠?), 어떤 시점에 계약 이슈가 발생하는지 등까지 알 수 있습니다. 리츠의 핵심 수익원인 임대수익을 이해하면 투자 계획을 세우는 것에도 도움이 될 것입니다.
