도시의 변화는 동네를 중심으로 어떤 한 장소와 사람에 의해 시작되곤 합니다. 작은 움직임들이 모여 동네와 지역을 다르게 만들어 가는 것이죠. 이런 관점에서 시티&은 도시의 변화를 만들어내는 사람과 커뮤니티, 브랜드를 탐색하는 ‘시티& 타우너’ 시리즈를 새롭게 선보입니다. 지역의 고유한 아이덴티티를 구축하고, 커뮤니티의 중심이 되며, 지역에서의 새로운 변화를 만들어내는 브랜드와 사람들. 그들이 만들어내는 문화와 생활 속 연결을 따라갑니다. 동네의 생기를 만드는 주체와 그들의 일상은 타운매니지먼트의 또 다른 모습과 역할을 발견하는 중요한 단서가 되기도 합니다. 이에 시티& 타우너는 지역에서 상생과 변화를 일구는 이야기를 바탕으로 동네의 생기, 도시의 미래를 그리는 과정을 나눠보고자 합니다.

한남동 k-패션브랜드와 함께 성장한 부티크 디벨로퍼 오호이

이태원 메인 거리는 제일기획 건물을 기준으로 크게 두 방향으로 나뉩니다. 이태원역과 녹사평역 라인은 과거 클럽, 맛집, 해밀턴 호텔 등 외국인들의 정서가 어우러진 공간으로 이국적인 재미를 느낄 수 있는 지역이었습니다. 반대인 한강진역 방향으로는 미술관과 공연장을 중심으로 작은 문화 공간들이 자리 잡았습니다. 그러다 몇 년 전부터 K-패션을 대표하는 브랜드들의 쇼룸이 하나둘씩 이 일대에 들어섰고, 현재는 K-패션 브랜드 집결지와 같은 모습입니다.

이 중심에 부티크 디벨로퍼 '오호이'가 있습니다. 동대문을 기반으로 온라인 쇼핑몰을 오래 운영했던 김성한 대표가 지인들의 가게를 함께 찾아보던 것이 오호이의 시작이었습니다. 이태원과 한남동 근처에서 작은 옷가게를 열고 싶은 지인들이 매장을 함께 알아봐 달라고 부탁하는 일이 빈번해지고, 그렇게 자리잡은 브랜드가 성장하는 모습을 보며 '공간'을 함께 만들어간다는 일에 흥미를 느꼈죠. 그 후 본격적으로 부동산 중개를 시작해 부티크 디벨로퍼로 성장하기까지 오호이는 어떤 공간, 도시, 지역을 그려왔는지 김성한 대표와의 인터뷰를 통해 알아보았습니다. 

상업공간 전문 부동산 중개 회사는 어떻게 일할까

Q. '오호이'에 대한 소개 부탁드립니다.
오호이는 상업공간을 전문적으로 다루는 부동산 중개 회사입니다. 클라이언트 니즈에 맞는 상권을 분석하고 사업성을 검토해 부동산 거래를 진행합니다. 그뿐 아니라 대출컨설팅과 세무 설계 등의 행정 업무와 건물 리모델링, 인테리어를 담당하는 자회사 톨디자인을 통해 시공 및 감리까지 담당합니다. 한마디로 부동산과 관련된 토털 서비스를 제공하는 회사입니다. 

Q. 어떻게 부동산 중개를 시작하게 되었는지 궁금합니다. 
20살부터 학교를 다니면서 옷장사를 병행했습니다. 한동안은 장사가 잘 되었고, 재미도 있었어요. 그런데 자라를 비롯해 스파 브랜드들이 한국에 들어오면서 동대문을 터전으로 하는 패션 시장이 힘을 잃었습니다. 오래 하기도 했고, 시장 자체가 나빠지다 보니 재미를 잃었습니다. 그럼에도 워낙 오래 몸을 담았던 산업인지라 지인들이 많았고, 주변에서 종종 매장을 같이 봐 달라는 부탁을 하곤 했습니다. 실제 제가 추천했던 매장에서 브랜드가 잘 되는 모습을 보니 주변에서도 부동산을 해보라고 추천했고, 저 역시 잘 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 그렇게 공인중개사 시험에 합격하고 본격적으로 부동산 산업에 들어섰습니다. 어느 새 13년이 되었죠. 2021년에 중개법인 오호이를 설립하고, 현재 7명의 중개사가 서울 전역의 부동산 거래를 담당하고 있습니다.

클라이언트의 감성 이해가 거래의 첫 시작

Q. 어떤 고객들이 주로 오호이를 찾아오나요? 고객의 특징과 성향이 궁금합니다. 
저희 클라이언트는 주로 패션, F&B, 뷰티 업계 회사나 브랜드가 주를 이루고 있습니다. 오호이만의 차별점이자 강점은 부동산적 관점에 감성적 이해를 더해 매물을 소개하고 있다는 것입니다. 그러다 보니 비주얼을 중요하게 여기는 클라이언트들이 늘어났습니다. 상업공간 중개를 전문적으로 한 지 10년이 넘다 보니 첫 매장부터 저희와 함께하셨던 브랜드들이 성장해 매장을 넘어 사옥 매매까지 업무도 확장되고 있습니다. 오래된 클라이언트들의 새로운 요구로 최근에는 매매 시장에 대한 관심을 넓히고 있습니다.

Q. 워낙 트렌디하고, 민감한 클라이언트들이 주를 이루는 것 같습니다. 그들의 니즈를 충족시키는 오호이만의 방법은 무엇인가요? 
패션 브랜드 대표님들의 경우 첫 만남에서 어떤 옷을 입었는지, 룩과 착장이 중요한 역할을 합니다. 클라이언트 브랜드의 옷을 입고 있으면 이야기를 시작하기에도 좋습니다. 단순히 '우리 브랜드 옷을 입었네'라기보다 우리 브랜드를 알고, 이해하고, 소비를 하는 사람이라면 브랜드 감성을 바탕으로 우리에게 필요한 공간을 찾아 줄 것이라는 기대가 높아지는 것이죠. 이런 요인들이 첫 만남에서 관계를 만들고 일을 시작하는 중요한 요소들이 되곤 합니다. 수익을 극대화할 수 있는 자산을 소개하는 것이 아니라 브랜드의 감성에 맞고, 브랜드를 경험하는 소비자들이 만족할 수 있는 공간을 소개하는 것이 오호이의 역할이라고 생각합니다. 이를 위해 고객의 감성을 이해하는 것이 오호이 업무의 시작이 되고 있습니다.  

Q. 그렇게 인연을 시작한 브랜드 또는 회사가 궁금합니다. 
한남동 지역을 중심으로 K-패션 브랜드들의 매장이 들어서기 시작하면서 과거 인연이 있던 분들의 매장을 하나둘씩 소개하다 보니 리테일 브랜드들과의 접점이 많이 생겼습니다. 예를 들어 브라운야드 같은 브랜드는 첫 공간부터 함께 성장했다고 할 수 있습니다. 논픽션도 처음 매장을 낼 때부터 인연이 닿아 지금까지도 오프라인 매장과 관련된 중개를 진행하고 있죠. 지금의 한남동을 대표하는 브랜드 마르디메크르디와는 3번째 매장을 찾던 시기부터 현재까지 인연이 이어지고 있습니다.

감성적 접근으로 시작해 완벽한 FM 스타일의 업무처리로 신뢰도 쌓아

Q. 한번 일했던 클라이언트가 계속해서 오호이를 찾는 원동력은 무엇일까요? 
사실 첫 만남은 감성적 접근을 한다고 말씀드렸는데, 일을 진행할 때는 정확한 FM 스타일을 고수합니다. 정확하고 빠르고 명확하게 일이 진행되도록 하는 것이 오호이가 잘하는 영역입니다. 감성적 공감대를 형성하고 완벽한 일처리가 이어지면 문제가 생길 가능성이 낮아질 수밖에 없습니다. 한번 인연을 맺은 브랜드들이 꾸준히 오호이를 찾는 이유이기도 합니다. 주변에 소개를 많이 받을 수 있었던 것도 일에 대한 높은 신뢰도가 큰 역할을 했다고 생각합니다.

Q. 가장 성공적인 프로젝트로 생각하는 사례를 하나 소개해 주세요. 
건물 자체의 가격이 높아져 큰 수익을 거두거나 임차로 시작했다가 브랜드 성공을 한 경우 등은 여럿인데 그중 하나를 굳이 꼽자면, 신당동 로우클래식 사옥인 미래빌딩이 생각납니다. 매매 이후 가격 상승이 커 수익 면에서도 만족스러운 부분이지만, 로우클래식 사옥으로 리모델링을 하기 전에도 건물이 가지는 무드가 워낙 멋져 인상적이었습니다. 공간의 특성을 완벽히 이해하고 리모델링이 진행되어 여전히 특유의 분위기를 잃지 않았다는 면에서도 주목할 만합니다. 실제 로우클래식 사옥 같은 곳을 매매하고 싶다는 문의가 굉장히 많았을 정도입니다. 오호이가 소개하는 자산의 기준과 특징을 잘 보여주는 사례라 기억에 남습니다. 

Q. 중개법인이기에 고객에게 좋은 입지의 매물을 발굴해 소개하는 역할을 수행하겠지만, 오호이의 이야기를 듣다 보니 ‘좋은 입지를 만들어낸다’라는 느낌도 듭니다. 앞서 소개한 성공 사례도 같은 관점이라고 생각되고요. 오호이만의 부동산을 보는 기준은 무엇인가요? 
부동산 입지라는 것이 워낙 다양한 시각으로 바라보고 생각할 수 있습니다. 쉽게는 찾는 매물이 임대인지, 매매인지에 따라서도 기준이 달라지기 마련이죠. 개발 호재나 규제 등 일반적인 부동산적 이야기는 건너뛰고, 오호이만의 시각을 이야기하면 매매시에는 ‘임대 수요가 얼마나 뜨거운가? 앞으로 임대 시장이 어떤 방향으로 변화할 것인가?’를 가장 주요한 기준으로 설정합니다. 사실 예상 금액에 맞는 건물을 소개하는 것은 크게 어렵지 않습니다. 다만 모든 거래는 이익을 고려하는 것이기 때문에 싸게 사는 것보다 최선의 수익을 내는 것에 집중해야 한다고 생각합니다. 매매한 건물이 부흥하는 상권에 있는지, 임대 수요가 얼마나 뜨거운지가 수익과 직결되는 부분이라고 보고 있습니다. 이를 파악할 수 있는 노하우는 브랜드와의 밀접한 관계 형성입니다. 브랜드의 관심 지역, 성장 방향 등을 충분히 소통하기 때문에 더 본질적인 니즈를 파악할 수 있는 것이고. 이를 바탕으로 매매 자산을 찾기 때문에 다른 부동산 업체와 차이가 생기는 것 같습니다. 매매시장을 보는 시각이 좀 다른 것이죠.

브랜드는 색을 입힐 수 있는 건축물을 선호해

Q. 앞서 소개했던 한남동 K-패션 씬을 이끄는 오호이의 클라이언트들이 특히 선호하는 건물이나 공간의 특징이 있나요? 
매물의 입지나 트래픽 요소를 빼고 공간 자체의 특징을 이야기하면 층고가 높고 채광이 좋은 건물을 선호합니다. 신축 과정에서 건물의 색을 강하게 구현한 공간들보다는 미니멀한 흰색 도화지 같은 건물을 찾는 경우가 많습니다. 건축가의 에고가 너무 강하게 느껴지거나 특별한 디자인이 반영되어 강한 인지가 되는 건물 등은 살짝 피하는 추세입니다. 브랜드가 들어가 자신만의 분위기와 브랜드 컬러를 살릴 수 있어야 하기 때문이죠. 또한 시간에 따라 자연스럽게 낡아 만들어진 특유의 분위기가 브랜드와 어우러지는 공간들도 선호합니다.

Q. 그냥 낡은 공간과 가치를 가진 공간을 구분하는 방법이 있을까요? 
이 부분은 감성과 상상력이 좀 필요한 영역이라고 생각합니다. 예쁘게 낡은 공간을 찾는 것은 학습으로 알게 되는 부분보다는 공간과 브랜드가 만났을 때의 모습을 상상할 수 있어야 합니다. 브랜드의 컬러와 감성을 이해하고, 건물이 가진 무드를 찾아 하나의 공간으로 탄생했을 때의 모습을 그릴 수 있어야 합니다. 어떻게 고쳐질지 그릴 수 있어야 건물의 진짜 가치를 발견할 수 있는 것이죠. 그러기 위해서는 브랜드에 대한 이해가 굉장히 깊어야 합니다. 결국 꾸준히 클라이언트를 공부하고 발품을 팔아 공간을 찾아내는 것부터 시작이라고 할 수 있습니다. 브랜드 대표님들도 “어떻게 거기까지 알고 있어요?”라고 놀랄 정도는 되어야 합니다. 실제 오호이에서 일하는 직원들은 이렇게 공부하고 뛰고 있습니다.

좋은 브랜드가 자리 잡으면 지역이 성장한다 

Q. 한남동을 패션 브랜드의 성지로 만드는 과정에 일조하신 것 같습니다. 
"오호이가 매장을 소개하면 브랜드가 성공한다"라는 소문이 나면서 점차 한남동을 중심으로 한 K-패션 브랜드의 매장 전문 중개 법인이라는 포지셔닝을 하게 되었습니다. 사실 논픽션, 브라운야드 등 시작을 함께 한 브랜드들 중에 메이저급으로 크게 성장한 곳들이 많아 저희 역시 뿌듯합니다. 한남동의 패션씬을 함께 키워간다는 자부심도 있습니다.

Q. 사실 한남동이 한적한 분위기의 동네이기는 했지만, 상권이 발달하고 리테일이 좋은 동네는 아니었다고 생각됩니다. 한남동이 지금의 상권으로 발전할 수 있었던 것은 어떤 매력 때문이라고 생각하시나요?
한남동 상권은 코로나 시기를 지나며 폭발적인 성장을 했습니다. 지역의 매력은 지형적 이유보다는 공간을 채우고 있는 브랜드들이 얼마나 좋은지에 달려있다고 생각합니다. 좋은 브랜드가 계속 입점하는 동네라는 제1조건이 갖춰졌다면 구체적으로 몇 가지 더 필요한 요소들이 있긴 합니다. 주차가 가능한 공간이 있어야 합니다. 지하철역과 가까워 교통이 편해야 하죠. 너무 높은 언덕은 오래 걷기에 무리가 있어 상권 유지에 한계가 있습니다. 주변으로 상권이 퍼져 나가야 성장과 유지가 가능하다는 점에서도 열린 지역, 확장 가능성이 있는 지역이어야 합니다. 또 하나는 패션브랜드가 우선 자리를 잡은 상권이 성장 가능성이 큽니다. 패션브랜드가 자리 잡으면 F&B와 뷰티 브랜드가 따라 들어올 수 있는데, F&B 브랜드부터 자리 잡으면 패션브랜드는 들어가지 못합니다.

Q. 말씀 주신 내용들이 ‘동네의 변화가 시작되고 있다’라는 징후들과 관련이 있는 것 같습니다. 동네의 변화를 만드는 특징을 좀 더 이야기해 주시면 좋겠습니다. 
아직 네임드까지는 아니지만 개성이 분명해 매니아들의 관심을 받는 작은 브랜드들이 지역에 하나둘 생기기 시작하고 트렌드에 민감한 20대들이 찾는 것이 신호입니다. 일부 수요층들의 소비로 SNS 노출 빈도가 늘고, 그 시점에 눈치 빠른 메이저 브랜드 한두 곳이 입점하면 바이럴이 확대되죠. 그 후부터는 동일한 타겟을 가진 작은 브랜드들이 따라 들어가면서 상권이 형성됩니다. 이 과정이 꽤 빠르게 진행되기 때문에 지속적으로 지역에 대한 관심을 기울여야 합니다.

Q. 이런 관점에서 한남동 다음으로 오호이가 관심을 기울이는 지역은 어디인가요? 
서촌과 북촌 지역을 지켜보고 있습니다. 초창기 한남동의 무드를 원하는 브랜드들의 경우 이미 이전을 준비하거나 진행한 곳들도 있습니다. 한남동이라는 동네가 기존에는 한적하고 조용한 분위기였는데, 최근 글로벌 관광객들의 방문이 늘고 트래픽이 증가하면서 기존과는 다른 분위기가 느껴지기 시작했습니다. 복잡한 것을 좋아하지 않거나 브랜드의 이미지와 맞지 않다고 생각하시는 경우 한남동이 아닌 다른 지역으로의 이전을 고민하고 있고요. 그 핵심 대안지역이 서촌과 북촌입니다.

브랜드, 지역 중심을 넘어 글로벌 무대로 확장하는 부티크 디벨로퍼를 꿈꾸다

Q. 브랜드와 지역을 중심으로 한 비즈니스에서는 꽤 성과를 얻고 계신 것 같습니다. 그렇다면 브랜드 매장이 아니라 오호이만의 공간이나 자산 개발에 대한 계획도 있으신가요?
저희 사옥이나 개발을 위한 투자 자산도 살펴보고 있는 중입니다. 자회사로 디자인 스튜디오를 만든 것도 자산의 발견부터 개발까지 좀 더 업무를 확장하고자 하는 계획의 영향이 큽니다. 일부 클라이언트는 소유하고 있는 건물의 운영을 맡기고 싶다는 이야기를 하기도 합니다. 이런 클라이언트 니즈도 있고, 저희도 사업 확장을 위해 브랜드의 매장을 중개하는 영역을 넘어 자산의 지역적 특징을 반영해 타겟을 설정하고, 메인 테넌트를 입점시키는 등 자산 운영 능력을 강화하기 위해 노력 중입니다.

Q. 앞으로 오호이가 추구하는 비즈니스 방향도 궁금합니다. 
한류 열풍으로 인해 해외 매출의 비중이 커지다 보니 브랜드들의 해외 진출이 증가하고 있습니다. 오호이와 함께 해온 브랜드에서도 해외 매장에 대한 니즈를 이야기하고, 오호이의 해외 업무를 요청하는 것들도 있습니다. 이에 저희도 글로벌 비즈니스를 강화하려는 시도를 하고 있습니다. 해외 부동산 시장에 밝은 인재를 영업하고, 각 지역별 부동산 시장의 이해를 높이는 스터디를 지속하고 있습니다. 가장 빠르게는 도쿄 부동산 시장 진출을 고려 중입니다.

김성한 대표는 “오호이는 중개회사를 넘어 소규모 자산을 함께 개발하고 운영하는 디벨로퍼로 성장하고 있다고 생각합니다. 실제 한남동에서는 4층 건물에 테넌트를 입점시켜 브랜드와 공간을 바탕으로 트래픽을 증대한 후 자산의 수익을 높여 매매한 경험도 있습니다. 수수료를 더 많이 벌겠다는 마음이 아니라 이 지역에서, 이 브랜드가 어떻게 자리잡을 수 있는지를 늘 고민하고 있습니다. 결국 브랜드의 성공에 일조하는 공간을 함께 만들어 간다는 생각입니다. 그들의 성공이 오호이의 성공이기도 하니까요.”라고 부동산 시장에서 새로운 역할을 만들어 온 원동력을 설명했습니다. 

그는 브랜드를 바탕으로 사람을 불러 모으는 지역, ‘가고 싶고 놀고 싶은 동네’를 만들어 가는 부티크 디벨로퍼의 역할을 분명하게 들려주었습니다. 태국어로 “멋지다”라는 의미를 담고 있는 이름처럼, 오호이는 한남동을 K-패션의 성지로 만들어 가는 역할을 수행하고 있죠. 지역에 생기를 더하는 역할을 한다는 면에서 타운매니지먼트의 주요 플레이어라 할 수도 있습니다. 한남동 패션 브랜드와 함께 성장한 부티크 디벨로퍼 오호이. 앞으로 오호이는 또 어떤 동네를 만들어 갈까요? 이들의 다음 동네가 궁금해집니다.