서울을 벗어나 부동산 임장을 떠나는 길은 분명 '일'이지만, 잠시 숨을 돌릴 수 있는 '쉼'처럼 느껴질 때도 있습니다. 더욱이 포천은 먹거리와 놀거리 등으로 추억이 많은 곳이라 살짝 설레는 느낌도 들었습니다.

서울 도심에서 출발해 강북강변도로를 따라 동쪽 끝지점에서 세종포천고속도로에 돌아타니 어느새 내촌IC에 다다랐습니다. 내촌IC에서 빠져나와 포천로에 접어드니 5분도 채 안돼 현장에 도착했습니다. 서울 강남이나 잠실 쪽에서 출발해서 외곽순환도로 등을 따라오면 30분~40분, 의정부나 남양주에서는 15분~20분 내로 접근할 수 있었습니다.

오랜만에 찾은 포천은 수도권 북부 산업단지로서의 새로운 면모가 느껴졌습니다. 서울과 인접한 입지는 그 변화의 가장 큰 이유이기도 합니다. 

쿠팡, 다이소의 대규모 투자로 입증된 지역 경쟁력

물류센터 운영에서 접근성은 결정적인 경쟁력으로 작용합니다. 특히 라스트마일 배송에서는 서울 강북권까지 30분 내 도달이 가능하다는 점은 큰 장점입니다. 오전에 입고된 화물을 당일 오후에 서울 도심으로 배송할 수 있는 거리로, 당일배송 서비스 운영의 효율성 측면에서 절대적 우위를 확보할 수 있는 조건이 됩니다.

현장에 방문해 보니 쿠팡이 남양주 물류센터에 5,750억 원을 투자하고, 다이소가 양주 은남일반산업단지에 진출한 배경이 이해됐습니다. 차량으로 20분 거리의 옥정신도시(16만 9천 명), 별내신도시(7만 2천 명), 왕숙신도시(계획 인구 약13만 명)까지 포함하면 반경 30km 내에만 37만 명이 넘는 인구가 밀집되어 있는 것도 엄청난 매력이 될 수 있습니다.

이러한 높은 인구 밀집도는 물류센터 운영에 여러 실질적 이점을 제공합니다. 첫째, 풍부한 라스트마일 배송 수요로 높은 가동률을 기대할 수 있습니다. 둘째, 물류센터 운영에 필요한 인력 확보가 용이합니다. 신도시 거주민들이 주로 30~40대라는 점을 감안하면, 지역 내 직주근접의 실질적인 일자리 대안이 될 수 있습니다. 동시에 사업자 입장에서도 젊은 인력을 안정적으로 확보할 수 있는 기회가 됩니다.

현재 대부분의 물류업계는 서울 북부나 경기 북부 지역 배송을 위해 남부권 물류거점에서 북상해야 하는 비효율적 구조로 운영되고 있습니다. 이에 반해 실제 북부권에 위치하고 규모를 갖춘 물류센터는 경쟁 시설이 많은 남부권에 비해 공실 없이 화주를 확보하여 운영이 가능할 것으로 업계 관계자들은 내다보고 있습니다.

평균적으로 평당 3만 원대 수준인 물류센터 임대료에 비해 이곳 물류센터의 임대료는 평당 5만 원 이상으로 형상되어 있었습니다. 이는 공급 부족으로 인한 임대인 우위 시장이 형성된 결과입니다.

여기에 더해, 지속적인 교통망 개선은 물류센터 운영 효율성을 크게 높이고 있습니다. 하나의 거점에서 동시다발적으로 수도권 전역 배송이 가능해지므로 재고 운영의 최적화가 가능합니다. 또한 트럭 운행 시간 단축으로 운송비 절감 효과도 기대할 수 있어, 임차인들에게는 비용 절감, 운영자에게는 임대료를 인상할 수 있는 정당성을 확보할 수 있게 됩니다.

물류센터 활용에 최적화된 공간 설계

서울을 비롯한 수도권 시민의 식수원인 한강에 인접한 지역은 상수도보호구역, 개발제한구역 등에 해당돼 개발행위 허가가 어려운 것이 현실입니다. 이런 제약 속에서 포천 진목 유통산업공단은 2012년 산업유통형 단지로 지구단위계획구역 지정된 후 2019년 개발행위 허가 및 조성고시가 완료되었습니다. 2023년 10월에는 물류센터 2개 동에 대한 건축허가까지 완료된 상태입니다.

차량 통로는 16~22m, 하역장은 12m 이상으로 공간이 여유롭게 설계되어 있어 대형 화물차의 원활한 교행과 회전이 보장됩니다. 현재 물류업계에서 40톤 대형 트럭 사용이 늘어나는 추세를 감안할 때, 이러한 설계는 향후 10년간 경쟁력을 유지할 수 있는 기반이 됩니다.

지하 2층부터 지상 4층까지 각 층이 물리적으로 완전히 분리된 구조 역시 물류센터로서 높은 경쟁력을 갖춘 요소입니다. 층별로 독립된 동선과 설비를 갖출 수 있어, 임차인별로 공간을 구분하거나, 화물의 성격에 따라 용도를 분리하여 운영할 수 있습니다. 예를 들어 지하층은 냉동·냉장 화물, 지상층은 상온 화물로 구분 운영이 가능합니다. 

탄탄한 배후 수요, 공급이 부족한 수도권 북부 물류센터 운영에 최적

수도권 북부권역 내 절대적 물류센터가 부족한 상황에서 포천 진목지구 유통산업공단은 신도시 개발에 따른 수요 증가에 대응할 수 있는 유력한 대안지로 경쟁력 있는 곳입니다. 2029년 수도권제2순환고속도로가 완전 개통되면, 접근성이 한층 강화되어 물류 거점으로서의 위상도 더욱 높아질 전망입니다.

물류센터 운영을 위한 최신 설계를 갖추고 개발을 마무리한 포천 진목지구는, 향후 10년간 안정적인 경쟁력을 유지할 수 있는 물류시설입니다. 이러한 시설 수준은 수도권 북부권에서 강한 경쟁력을 만들어냅니다. 경기 북부권의 물류 중심이 어디가 될 것이냐고 묻는다면, 포천이 그 유력한 대안 중 하나로 손꼽힐 수밖에 없는 곳이라는 점은 분명해 보입니다.