안녕하세요. 여러분의 친절한 부동산 선배 민이에요!
많은 사람들이 건물주가 되고 싶어 합니다. 업무권역에 대형 빌딩을 가지는 것은 어려워도 꼬마빌딩을 갖고 싶은 열망은 있기 마련입니다. 그리고 건물주가 되면 1층에 스타벅스가 있으면 좋겠다는 생각을 합니다. 스세권이라는 말이 있을 정도로 건물의 활성화에 도움이 되는 임차인인 셈이죠. 물론 스타벅스는 중소형 빌딩 건물주들뿐만 아니라 대형 오피스 빌딩의 리테일이나 백화점 또는 쇼핑몰에서도 선호하는 우량 임차인입니다. 오늘은 스타벅스 사례를 바탕으로 우량 임차인이 되기 위한 여러 가지 요소에 대해 이야기를 해보겠습니다.
신용도가 높은 안정적인 임차인
건물주가 되면 모든 게 좋을 것 같지만 건물 운영에서 관리까지 신경 써야 할 일들이 많습니다. 그중에서 임대인의 가장 큰 고민은 아무래도 공실일 것입니다. 건물에 공실이 있다는 것은 수입이 발생하지 않는다는 것을 의미하고, 만약 대출을 활용하여 자산을 매입했다면 자금 운용에도 문제가 될 수 있습니다.
특히, 리테일 공간은 건물의 저층부와 1층~2층에 주로 입점하게 됩니다. 그중에서도 1층은 빌딩 임대료 가운데 가장 높은 금액으로 책정되는 게 일반적입니다. 이런 이유로 1층 임대가 잘되지 않는다면 빌딩 수익에 큰 영향을 주게 됩니다. 임대가 잘 되더라도 임차인이 자주 바뀌게 된다면 임대인 입장에서는 임차인과의 명도 협의, 중개보수의 지출 등 많은 에너지가 소비되는 일을 해야만 합니다.
이런 이유로 신용도가 높은 안정적인 임차인이 들어온다는 것은 임대인에게는 많은 비용을 절감한다는 말과 같습니다. 스타벅스는 브랜드 인지도가 매우 높은 안정적인 임차인입니다. 한번 입점하면 오랫동안 머무는 특성도 있어 임대인이 크게 신경 쓸 일도 없습니다. 게다가 대기업인 신세계에서 인수를 했기 때문에 기업의 신용도 또한 높다고 할 수 있습니다.
임대료 수익의 상승
높은 임대료를 낼 수 있는 임차인은 임대인에게는 참 고마운 존재입니다. 특히, 리테일 업종은 업황이나 경제 환경에 따른 변수가 많기도 해 꾸준히 일정 수준 이상의 매출을 올리고, 임대료를 지불하는 임대인이 귀하죠. 스타벅스는 이런 임대인에 해당합니다. 여기에 일반 사무실처럼 고정 임대료를 납부하기 보다 수수료 매장 형태의 임대차계약을 하고, 운영하는 경우가 많습니다. 임차인이 납부하는 임대료가 매출액과 연동되는 것이죠. 예를 들어, 매출의 10%를 임대료로 납부한다고 임대차계약서에 명시되어 있다고 가정해 보겠습니다. 임대인의 이번 달 매출이 1,000만 원이라면, 이를 정산해서 다음 달 임대료로 100만 원을 납부하는 것입니다. 매출이 높을수록 높은 수준의 임대료를 내는 구조입니다.
이렇게 임대료가 매출액과 연동되어 있다 보니 임차인이 잘 될 수록 임대인도 받을 수 있는 임대료가 높아집니다. 임대인과 임차인 모두 상생할 수 있는 좋은 구조의 임대차계약인 것입니다. 매년 임대료 인상에 대한 협의를 하지 않아도 됩니다. 자연스럽게 스타벅스와 같은 우량 임차인을 더 선호할 수밖에 없습니다. 일단 입점하면 어느 정도의 매출이 보장되고, 매출이 늘면 더 많은 임대료까지 수취할 수 있으니까요. 물론 과거에 비하면 임대인이 받을 수 있는 매출 수수료율이 낮아지기는 했지만 매출액 연동 임대료는 매우 매력적인 구조라고 할 수 있습니다.
건물 외관의 변화와 인지도 상승
중소형 빌딩에서 건물의 외관은 신축을 하거나 특별히 관리하지 않으면 경쟁력을 가지기가 쉽지 않습니다. 그런데 스타벅스가 입점을 하면 간판을 설치하면서 인테리어도 새로 하기 때문에 건물 외관이 달라지는 효과도 있습니다. 특히, 스타벅스 같은 프렌차이즈들은 주기적으로 로고나 간판 등을 업그레이드하고 관리도 잘하기 때문에 건물의 이미지까지 깔끔하게 관리되는 장점이 있습니다.
스타벅스가 전체를 다 사용하는 꼬마빌딩의 경우 스타벅스 로고로 건물 디자인을 바꾸기도 합니다. 스타벅스가 필요에 의해서 임차를 하는 것이지만 건물 내부에서 외부까지 전체를 수선해 주는 효과를 누릴 수도 있습니다. 스타벅스의 인테리어 디자인 노하우를 건물에 그대로 적용해 볼 수 있기 때문에 임대인 입장에서는 큰 혜택이 될 수 있습니다.
그리고 스타벅스는 사람들이 많이 만나는 곳이기 때문에 건물에 대한 인지도가 상승하는 효과도 있습니다. 건물의 인지도가 생긴다는 것은 자산의 가치 상승에도 좋은 영향을 주는 요인입니다. 스타벅스가 있었던 자리였기 때문에 경쟁 프렌차이즈들이 입점을 하고자 하는 문의가 있을 수 있죠. 한마디로 이미 검증된 공간이라는 증명을 한 것과 다름없습니다.
그럼에도 영원한 것은 없다
스타벅스 사례를 통해 우량 임대인이 만드는 효과들을 살펴보았습니다. 오랫동안 사랑받은 임대인 스타벅스는 앞서 소개한 것처럼 여러 장점을 가졌습니다. 그러나 아무리 우량한 임대인, 우량 브랜드라 할지라도 시간이 지남에 따라 변화 요인이 생긴다는 사실은 항상 생각해야 합니다. 특히 리테일의 경우 브랜드에 대한 소비자의 호불호가 굉장히 빠른 속도로 변화하는 경향이 있어 더욱 주의가 필요합니다.
건물 관리 측면에서도 고려 사항이 있습니다. 스타벅스가 입주해서 건물 전체를 사용하면 장점도 크지만, 임대차계약이 해지되었을 때의 리스크도 큽니다. 대형 공실이 한꺼번에 생기게 되기 때문이죠. 최근에는 스타벅스 지점들이 늘어나면서 가까운 거리에 매장이 생기는 일도 많아졌기 때문에 지역에 따라 매출의 규모가 달라질 수 있습니다. 자연히 기대 임대료 수익에도 변화가 있을 수밖에 없습니다.
아무리 좋은 것도 수명이 있고 한계가 있기 마련입니다. 좋은 임차인이었지만 순식간에 불량 임차인이 된 사례도 많습니다. 프렌차이즈 오너의 이슈, 위생이나 불친절 등의 문제로 돌이킬 수 없는 상태가 된 브랜드들도 있음을 생각해야 합니다. 그렇기에 건물주 혹은 임대인이라면, 영원한 것은 없다는 생각으로 늘 플랜B를 만들어 대비할 필요가 있습니다.
