이번 아티클의 키워드는 임대차 형태입니다. 리츠 투자 시 흔히 접하는 용어인 트리플 넷 리스와 마스터 리스를 중심으로 리츠의 임대차 형태에 대해 설명해 보겠습니다.

임대인의 비용 부담 범위가 가장 큰, 트리플 넷 리스

트리플 넷 리스는 임대차 계약 과정에서 임대인이 어디까지 비용을 부담할 것인지와 연관된 키워드입니다. 임대차 계약에 있어 임대인은 ‘공간’을 대여할 의무가 있으며 임차인은 이에 대한 ‘차임’을 지급할 의무가 있습니다. 그 과정 속에서 관리비, 세금 등 각종 비용이 발생합니다. 이를 반영한 임대료를 지불할 수도 있고, 따로 분리해서 청구할 수도 있습니다.

이는 임대계약에 따라 달라지는 부분인데요. 대표적으로 Gross Lease와 Net Lease로 구분해 볼 수 있습니다. Gross Lease는 임차인이 다른 부대비용 없이 임대료만 부담합니다. Net Lease는 임차인이 임대료를 제외한 부대비용까지 부담하는 구조이며, Net Lease에서 Triple Net Lease 구조로 갈수록 임차인이 부담하는 비용이 늘어납니다.

리츠 입장에서는 각종 비용과 위험에 대해 임차인이 담당하는 트리플 넷 리스 구조일수록 유리합니다. 이익의 예측 가능성이 높은 것도 장점입니다. 인건비 상승, 인플레이션 등으로 인해 관리비가 오를 경우 리츠가 아닌 임차인이 부담하기 때문에 상대적으로 안정적이죠.

우리가 흔히 알고 있는 리얼티인컴 등의 미국리츠는 대부분 트리플 넷 리스 구조입니다. 국내 상장리츠 중에서도 SK리츠의 주유소 등의 자산은 트리플 넷 리스 형태로 임대차계약이 운영되고 있습니다.

마스터리스, 임대 후 재임대 구조

마스터리스는 자산의 임대 운영 구조와 관계됩니다. 특정 임차인이 자산 전체를 임차한 후, 다른 임차인들에게 다시 임차해 주는 것이 마스터리스입니다. 임차한 부동산을 재임차한다는 점에서는 전대차 계약으로 볼 수도 있습니다.

신한서부티엔디리츠가 보유한 인천 스퀘어원 사례를 통해 마스터리스 구조에 대해서 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

인천 스퀘어원은 인천 연수구에 위치한 복합쇼핑몰입니다. 홈플러스 연수점, CGV연수점, 유니클로, 자라 등 패션 브랜드와 스타벅스, 공차, KFC 등의 F&B 브랜드가 입점해 있습니다. 자산에 대한 소유권을 가지고 있는 신한서부티엔디리츠는 이를 서부티엔디에게 임차합니다. 서부티엔디는 그 대가로 신한서부티엔디리츠에 임차료를 지급합니다. 입점해 있는 브랜드들은 매장 임대료를 서부티엔디에게 지급하죠.

얼마 전 홈플러스 사태가 발생했을 때 신한서부티엔디리츠는 큰 타격을 입었습니다. 인천 스퀘어원에 홈플러스 연수점이 입점해 있어 임대료 미납에 대한 우려로 주가가 하락한 것이죠. 하지만 인천 스퀘어원과 홈플러스 간 임대차계약은 선납임대료와 연납임대료가 혼합된 방식으로 구성돼 여타 부동산 펀드, 리츠 등에 비해 임대료 미납의 위험은 적습니다. 공실이 발생한다고 해도 스폰서이자 책임임차인인 서부티엔디가 손실을 보는 구조인 것이죠.

리츠 입장에서는 마스터리스 구조가 공실 리스크가 적어 운영적 안전성을 확보할 수 있고, 임차인의 유치 및 관리에서도 편리한 장점을 가집니다. 마스터리스가 리츠에 무조건 유리한 구조라고 할 수는 없지만, 안정적 지지대 역할을 하는 것이죠. 다만 임대차계약 구조에 따라 실적 상승분에 해당하는 수익을 얻을 수 없다는 단점도 존재합니다.

리츠의 임대료 구조는 어떤 형태가 있는지, 실적 상승분에 해당하는 수익을 리츠가 얻을 수 있는 이유는 무엇인지 등 리츠의 임대료 구조에 대한 이야기는 다음 회차에서 구체적으로 해보겠습니다.