도쿄의 도시개발을 이야기할 때 모리빌딩은 빠지지 않습니다. 도쿄 개발사의 한 획을 그었기 때문입니다. 모리빌딩은 도쿄의 스카이라인을 가장 적극적으로 바꿔온 디벨로퍼이자, 1980년대부터 롯폰기 힐스를 대표로 하는 초고층 복합개발 프로젝트를 진행하며 '도쿄의 새로운 중심'을 만들어 온 플레이어이죠. 이들은 단순히 오피스 또는 호텔, 상업시설 등을 만들기보다 자산에 '힐스'라는 브랜드를 부여하고 도시의 각 부분을 연결해 유기적 삶을 만들어 가고자 했습니다. 아자부다이 힐스, 도라노몬 힐스 등 최근에 완공된 모리빌딩의 또 다른 자산들 역시 이 같은 특징을 고스란히 담고 있습니다.

그러나 같은 듯 다른 지점들도 존재합니다. 과거와 달리 모리빌딩은 빌딩 안에 또 다른 도시를 만들어 가는 모습입니다. 커뮤니티가 살아 움직이는 공간으로서 자산을 구현해 나가는 특징이 느껴집니다. 하나의 유기적 연결을 통해 자산 안에서 모든 생활이 가능하도록 구현한 도라노몬 힐스의 모습에서도 알 수 있는 부분입니다.

이런 감각은 자산을 거대한 무기체가 아닌, 살아 움직이는 커뮤니티를 바탕으로 한 유기체로 기획했다고 생각되는 부분입니다. 아자부다이 힐스의 힐스하우스, 도라노몬 힐스의 아치와 글라스락 등 다양한 사람이 모이고 새로운 네트워크를 통해 커뮤니케이션을 강화할 수 있는 공간들이 존재하는 이유이기도 하죠. 가장 비싼 지역, 비싼 건물에 공용 공간을 만들어 모두가 나눌 수 있는 가치를 구현한다는 관점에서 모리빌딩이 자산을 수익의 관점이 아닌 커뮤니티 플랫폼으로써 활용하고 있음을 확인할 수 있습니다. 그렇다면, 커뮤니티 플랫폼으로의 전환을 통해 모리빌딩은 어떤 가치를 창출하고자 했을까요?

아자부다이 힐스의 클럽하우스이자 네트워크 허브, 힐스하우스

힐스하우스는 아자부다이 힐스 모리타워 33층에 위치합니다. 이곳에서는 도쿄타워와 도심 스카이라인을 한눈에 조망할 수 있습니다. 도쿄에서 가장 비싼 건물에서 가장 좋은 조망 중 한 곳을 커뮤니티 공간으로 개방한 것이죠. 라운지, 이벤트홀, 레스토랑 등이 위치하고 있습니다. 다양한 행사가 열리기도 합니다. 

비즈니스 미팅차 힐스하우스를 방문했을 때 도쿄 도청의 행사가 한창이었습니다. 행사가 열리는 스카이 룸은 층고가 9m에 가까워 규모감이 느껴졌습니다. 바로 앞에는 도쿄타워 전경이 보여 포토 스팟으로도 손색이 없었습니다.

스카이 룸을 지나 안쪽에 마련된 라운지로 들어가면 낮에는 카페테리아, 밤에는 바라운지로 변화하는 공간을 만나게 됩니다. 커피와 디저트를 시키고 이곳에 앉아 이야기를 나누었는데, 그 사이 직장 동료끼리 혹은 외부 미팅을 하는 이들이 주변에서 업무를 보고 있었습니다. 사무용 공간인 동시에 교류의 장으로 활용되고 있는 것이죠.

힐스하우스에는 클럽 라운지 외에도 프라이빗 부스와 도서관 등을 갖춰 입주 기업의 직원들이 다양하게 활용할 수 있는 워크 라운지, 요가나 스트레칭 등 웰니스 프로그램이 진행되는 다목적 공간 파크 라운지, 미쿠니 기요미가 설계한 비스트로 다이닝 33 등이 위치합니다. 각 라운지는 연결을 통해 사회적 소통과 개인의 업무, 웰니스 활동, 미식 경험까지 다양한 활동이 가능하도록 구성되어 있습니다. 시간대와 요일별 다른 프로그램 운영으로 같은 공간 안에서 목적과 동선이 달라지도록 기획한 부분도 인상적입니다. 업무, 네트워킹, 휴식의 순환 구조를 담아 공동체의 중심이라는 공간의 메시지를 전달합니다.

도시 속 클럽하우스를 표방하지만 전통적인 프라이빗 클럽 대신 입주기업, 파트너, 지역 커뮤니티가 함께 참여하고 열린 공간으로 활용할 수 있다는 특색이 있습니다. 그렇다고 모두에게 열린 공용공간은 아닙니다. 클럽하우스라는 특징은 그대로 살렸습니다. 모리빌딩의 협력 관계에 있어 초청을 받은 파트너, 입주기업 직원이나 그들과 함께 업무를 진행하는 파트너, 이벤트 초청자 등 특정 목적이나 자격을 갖춘 사람들만 사용이 가능하도록 한 것이죠. 커뮤니티 플랫폼을 추구하지만 기본적인 조건을 두어 아자부다이 힐스의 커뮤니티를 경험하는 특별함까지 제공합니다.

혁신과 실험의 플랫폼, 도라노몬 힐스 아치(ARCH)

도라노몬 힐스 비즈니스 타워 4층에 자리한 아치는 비즈니스 생태계를 만들어 가는 실험실이자 인큐베이션 센터입니다. 특징이라면 기업 간 경계를 허무는 네트워크 형성이 가능하도록 운영된다는 부분입니다. 야베 토시오 고문 역시 모리빌딩의 신규 사업을 위해 아치에서 활동하고 있습니다. 이처럼 아치는 대기업의 인적, 물적, 경험적 자원을 활용해 새로운 사업과 비즈니스로 확장할 수 있는 인프라 역할입니다. 일본 내 대기업의 신사업팀, 의사결정을 할 수 있는 리더급이 포함된 조직의 경우에만 입주를 할 수 있습니다.

회의실, 코워킹 공간, 카페와 라운지 등 개인별 또는 조직 간 업무를 하기에 불편함이 없는 공간 구성이 인상적이었습니다. 대기업에서 신사업을 성공적으로 이끈 전문 컨설턴트들이 상주하며 입주 기업 간 협업과 비즈니스 진행에 실질적 지원도 하고 있습니다. 비즈니스 영역을 넘어 워커들의 정신 건강까지 신경 쓰고 있는 것도 새로웠습니다. 실제 상담을 받을 수 있다는 안내 문구나 상담 시간을 안내하는 POP 홍보물 등을 아치 곳곳에서 볼 수 있었습니다.

신규 비즈니스와 신사업에 집중하지만 공간 구성과 운영에서는 아날로그적인 지점들을 만날 수 있습니다. 커뮤니티의 기능을 강화하기 위한 선택인데요. 입주기업들은 본인들의 사업 분야에 대해 소개하는 페이퍼를 작성해 로비에 전시합니다. 각 참여자들의 사진도 모두 붙여 놓아 서로를 알아보거나 각자의 업무를 이해하는 데 도움이 됩니다. 실제 아치를 방문했을 때 로비에서 여러 사람이 모여 각기 다른 주제로 이야기를 나누고, 식물 생장을 돕는 캡슐 실험에 참여하고 있었습니다. 끊임없이 커뮤니케이션을 반복하며 더 나은 방향을 찾는 모습에서 활기가 느껴졌습니다.

아치는 부동산 개발 회사와 친환경 업체가 새로운 사업을 만들고, 자동차 엔진 회사와 섬유 회사가 신규 비즈니스를 이야기하는 등 접점이 없는 영역 간 연결을 통해 대기업 혁신의 전환점 역할을 합니다. 동시에 도라노몬 힐스가 신사업의 출발점이자 글로벌 연결거점이라는 인식을 강화하는 요인이기도 합니다. 커뮤니티와 혁신 네트워크가 축적될수록 도라노몬 힐스의 입주력, 브랜드 가치도 상승할 수밖에 없습니다. 안정적인 임대 수입, 자산의 프리미엄 이미지 강화 등에 긍정적 영향을 미치는 것이죠.

사회 문제 해결을 위한 열린 플랫폼, 글라스락

도라노몬 힐스에는 또 다른 커뮤니티 플랫폼 글라스락도 있습니다. 4개의 타워를 연결하듯 도라노몬 힐스 한가운데 위치하는 지상 4층, 지하 3층 규모의 커뮤니티 멤버십 허브입니다. 아치가 대기업의 사업 혁신의 공간이라면 글라스락은 사회 문제를 함께 고민하고 해결 방안을 만들어 가는 공간으로 기획되었습니다. 고령화, 기후, 사회적 격차, 테크 윤리 등 단일 조직이 풀어 가기에는 어려움이 있는 문제들을 여러 분야의 전문가들이 참여해 공론화하고 실행까지 잇는 장으로 활용됩니다.

운영은 모리빌딩이 담당합니다. 커뮤니티 매니저와 일본 경제산업성(METI) 출신인 2명의 코디네이터가 상주합니다. 일본식 표현으로 이들은 공창 코디네이터로 설명되기도 하는데, 전문적 지식을 가지고 여러 주체를 연결하고 실행을 도우며 지속적으로 프로젝트 또는 논의가 이어질 수 있도록 관리하는 역할을 수행합니다. 단발성의 발제로 끝나기보다 커뮤니티가 지속적으로 살아 움직이도록 하는 중간자인 셈입니다. 이들의 활동으로 글라스락이 멤버십 공간을 넘어 혁신과 사회 변화를 위한 실행 플랫폼으로 기능할 수 있는 것이죠.

각 분야의 파트너도 있습니다. 운영은 히토카라미디어, 콘텐츠는 VISIONGRAPH에서 담당합니다. 게이오 대학교의 미야타 히로야키 의과대학 교수는 자문 역할입니다. 모리빌딩이 러브콜을 한 미야타 하로야키 교수는 의료, 정책, 사회디자인 등 다양한 분야를 연구하며 사회적 디자인 분야에서도 활발한 활동을 이어오고 있습니다. 데이터와 감성을 연결해 공공적 공론과 실행을 이끄는 공동창조 전문가로 사회, 문화, 실행의 접점을 구현할 수 있는 핵심 인적 장치로의 역할을 기대한 것입니다.

글라스락의 개인 멤버는 지하 1층의 라운지를 이용할 수 있습니다. 약 70석의 좌석이 있으며 개인 방송을 할 수 있는 스튜디오가 마련되어 있습니다. 도라노몬 힐스의 지하동선 또는 지상 동선 어디로든 글라스락을 만나게 된다는 것도 특징입니다. 덕분에 다양한 주체들이 섞이는 공간, 다양한 키워드의 이야기들이 나눠지는 공간의 아이덴티티가 느껴지는 지점이기도 합니다.

글라스락의 또 다른 기능인 학습과 연관된 부분은 2~3층에 위치한 ‘magmabooks’와의 연계를 생각해 볼 수 있습니다. 비회원의 학습 경로를 강화하는 것과 동시에 글라스락 회원들의 정보 습득 기능도 수행합니다. 더불어 회원사가 참여하는 워크샵과 케이스 스터디를 통해 실행력 강화에도 노력합니다. 법인 파트너들을 위해 4층에 마련된 파트너 라운지에도 라이브러리 기능이 포함되어 있습니다. 그 밖에도 업무 관계자들의 원활한 사용이 가능하도록 미팅룸, 개인 워킹 데스크, 바카운터 등 기능별 공간도 구현되어 있습니다.

글라스락을 방문했을 때 짧은 인터뷰를 진행했던 PR팀의 Yukiko Kobayashi는 "모리빌딩은 연결을 중요하게 생각합니다. 인큐베이션 시스템이라고 하는 생태계를 만들 때 필요한 부분이기도 하죠. 도라노몬 힐스의 아치와 글라스락, 아자부다이 힐스에 70여 개의 벤처캐피털만 모여 있는 공간 등을 두고 있습니다. 인큐베이션을 같이 할 수 있는 회사들을 모아 놓고 모리빌딩이 서로를 만나게 하는 것이죠."라고 글라스락을 비롯해 모리빌딩의 커뮤니티 플랫폼 공간의 역할을 설명합니다. 

이에 덧붙여 정의와 역할에 대해 "글라스락은 사회 문제를 해결하는 측면에서 서로 다른 사람들이 만나 시너지를 창출하는 플랫폼입니다. 회원제로 운영되고 있습니다. NPO, NGO, 법인, 지자체, 조직에 속하지 않은 개인 프리랜서들까지 다양한 이들이 사회적 과제를 함께 고민하고 해결 방안을 찾아갑니다. 학생들도 신청하면 무료로 가입할 수 있습니다."라고 설명하며, "글라스락의 핵심은 3가지로 이야기할 수 있습니다. 하나는 ‘연결한다’인데요. 커뮤니티를 만드는 근본적 이유입니다. 다음은 ‘배운다’로, 프로그램이나 이벤트를 통해 서로 간 혹은 도움이 되는 영역의 지식을 습득할 수 있는 기회를 제공합니다. 마지막으로 ‘널리 알린다’입니다. 연결하고 배우며 알게 된 정보를 널리 알리는 활동을 하고 있습니다."라고 소개합니다.

일하는 목적을 각기 다른 형태의 커뮤니티 공간으로 풀어내다

그렇다면 모리빌딩은 왜 수익성 높은 자산의 가장 좋은 자리에 커뮤니티 플랫폼을 운영할까 생각해보면 장기적 도시 성장을 위한 전략이 아닐까 싶습니다. 글로벌 네트워크를 만들고 새로운 도시 생태계의 중심 공간으로 기능하게 해 오피스 임대가 아닌 경험 가치까지 제공합니다. 이 같은 경험이 쌓이면 임대 가치에 대한 평가도 달라집니다. 프리미엄이 생기는 것이죠. 또한 자산 자체는 시간이 지나면 노후화되고 감가상각이 일어납니다. 반면 커뮤니티의 경우 시간이 쌓일수록 영향력이 확대되고 새로운 지적, 인적 자산으로 축적됩니다. 이는 자산의 새로운 브랜딩 요소로 활용될 수 있죠. 도시의 부동산 관점을 조금 다르게 접근하는 것이기도 합니다. 도시의 부동산을 소유하고 수익을 높이는 관점보다 도시를 함께 운영하는 주체로 포지셔닝 합니다. 모리빌딩의 역할과 기능 확장에도 도움이 됩니다. 단순한 디벨로퍼를 넘어 도시 경쟁력을 만드는 주체로의 전환이죠.

일례로 앞서 소개했던 아치에서 모리빌딩과 지노시가 함께 진행 중인 프로젝트를 들 수 있습니다. 아자부다이 힐스나 도라노몬 힐스의 마을 만들기 프로젝트를 진행한 노하우를 살려 도시와 지역을 연결하고 지역 활성화에 기여하는 프로젝트를 만들었습니다. 2021년부터 비즈니스 피플을 위한 웰니스 체험 연수 프로그램인 '웰니스 텔레워크' 실험도 시작했습니다. 이 실험에는 웰니스 영역에서 신규 사업에 임하는 8개사 17명이 참가했습니다. 바이탈 데이터를 바탕으로 집중력을 셀프 컨트롤하는 프로그램도 운영됩니다. 먹고, 자고, 시간을 보내는 방법을 구체적 액티비티로 만들어 참여자들이 경험하게 합니다. 지방 활성화와 기업 구성원들의 건강 관리에까지 기여하는 비즈니스인데, 아치에서의 이노베이션에서 시작되어 결과를 만들어 가는 중이죠. 아치라는 커뮤니티 공간을 중심으로 지역과 도심, 기업과 지자체, 개인 간의 연결까지 이어지며 새로운 비즈니스 창출도 가능해지는 구조입니다. 제휴와 인적 교류의 장이 되는 것이죠.

글라스락 공간의 사례는 다른 기능과 역할을 보여줍니다. 글라스락 공간에는 사실 점포가 들어올 예정이었습니다. 도라노몬 힐스에서 연결이 가장 뛰어난 지점에 있는 매장이기 때문에 좋은 자리라고 할 수 있죠. 그 공간에 공공의 이노베이션을 위한 기능을 하는 글라스락을 만들어 기업과 개인, 정부와의 연결을 만들었습니다. 어린이 식당을 키워드로 방과 후 아이들이 식사할 수 있는 공간을 기획 운영하는 회사, 형편이 어려운 아이들이 학습에서 배제되지 않도록 돕는 회사도 법인 회원으로 가입되어 있습니다. 사회적 문제가 되고 있는 아이들의 빈곤 문제를 구체적으로 논의해 현재 일본 전체에 있는 중학교 숫자를 넘는 개수의 어린이 식당이 세워지고 있습니다. 이 밖에도 30여 개의 법인 회사가 회원사로 등록되어 있는데, 이들은 모리빌딩 전담 직원이 섭외 및 유치를 진행합니다.

이처럼 모리빌딩의 커뮤니티 플랫폼은 각기 다른 목적과 기능을 담아냅니다. 이에 맞춰 공간의 특징과 성격, 구성에서도 변주가 진행됩니다. 사회적 문제 협의를 바탕으로 기업과 정부, 개인의 연결을 진행하는 글라스락, 대기업의 신규 비즈니스 창출과 혁신을 목적으로 하는 아치, 입주사 또는 직원들의 네트워크 허브인 힐스하우스는 모두 다른 모습입니다. 목적, 역할, 기능, 공간 구성까지 차이점을 명확하게 설정해 동일한 컨셉인 커뮤니티 플랫폼임에도 각기 다른 결괏값을 만들어 내고 있습니다. 이 결괏값은 모리빌딩의 또 다른 자산으로 전환됩니다. 도시와 자산을 장기적으로 성장시키기 위한 전략으로 활용합니다. 사람과의 관계, 커뮤니티가 자산의 핵심 가치 중 하나임을 보여주는 지점이라고 볼 수 있습니다.

도쿄의 가장 비싼 자산 위에 열린 커뮤니티를 배치함으로써 도시의 공공성과 민간 개발의 수익성을 동시에 극대화하려는 모리빌딩의 시도가 커뮤니티 플랫폼의 형태로 구현 및 운영되고 있습니다. 이는 도시 개발이 물리적 하드웨어뿐 아니라 소프트웨어의 확장과 가치 강화가 함께 이뤄져야 함을 보여주는 대표 사례입니다. 명확한 전략과 컨셉 기획, 사용하는 사람들의 행동 패턴까지 고려한 공간 기능 설정, 공공성과 문제 해결, 협업을 통한 신규 비즈니스 창출까지 공간을 거점으로 진행되고 있는 것이죠. 앞으로의 자산 개발에서 무엇을 고려해야 하는지에 대한 인사이트를 얻을 수 있는 키워드로 커뮤니티 플랫폼에 대한 이해를 높여보면 어떨까요?